Balanço da pandemia: 10 temas relevantes para o mercado imobiliário

Ninguém tem dúvidas de que muita coisa aconteceu nos últimos 12 meses, desde que tiveram início as medidas de isolamento social no Brasil, como tentativa de conter a pandemia de Covid-19. Mas, você lembra quantas mudanças impactaram a operação do mercado imobiliário nesse período? Na semana em que completamos um ano de pandemia, o Imobi Report faz um balanço da pandemia e relembra os 10 principais acontecimentos para o setor imobiliário.

1. Proibição de despejos

Antes mesmo de a Covid-19 chegar com força total ao país, os brasileiros já assistiam aos primeiros reflexos da pandemia no mercado imobiliário internacional. Em março de 2020, a proibição de despejos já era uma realidade em Nova York, onde as imobiliárias se comprometeram a interromper os processos por 90 dias, por entenderem que muitas pessoas tiveram sua renda comprometida por causa das medidas de isolamento social e poderiam deixar de pagar seus aluguéis. No Brasil, as primeiras propostas para proibição das ações de despejo surgiram já no final daquele mês de março, com projeto de lei tramitando no Congresso Nacional na primeira semana de abril, mas sendo aprovado somente em maio. 

Em julho, o assunto continuava repercutindo no Brasil e no mundo, com a pandemia se estendendo por muito mais tempo do que o esperado. Em São Paulo, com os despejos sendo mantidos, a cidade viu o nascimento de uma favela de “desabrigados da quarentena”. No entanto, o resultado no final do ano foi positivo: o Estado de São Paulo registrou, em 2020, uma redução de 16,85% no número de ações de despejo por falta de pagamento de aluguel, em comparação com 2019.

2. Negociação de aluguéis

Para evitar chegar ao ponto de precisar pensar em despejo, muitas imobiliárias decidiram, já no início da quarentena, tentar a via da negociação de aluguéis, garantindo também que os proprietários mantivessem parte de sua fonte de renda. Os primeiros relatos de pedidos de negociação começaram a aparecer já no final de março, em especial para imóveis comerciais, os primeiros afetados pelo risco de inadimplência, quando os estabelecimentos comerciais fecharam suas portas como medida de distanciamento social. Também nessa época, a Credpago também lançou uma solução de parcelamento de aluguel.

O assunto, porém, repercutiu ao longo de todos os últimos 12 meses. Em maio, por exemplo, com novos pedidos de negociação chegando a todo momento, os proprietários começaram a priorizar suas garantias locatícias. Já em julho, quando parecia que a situação ia começar a se estabilizar, a pandemia continuou sem dar sinais de que seria controlada e, com isso, o mercado foi invadido por uma nova onda de pedidos de negociação, tanto de aluguéis comerciais quanto residenciais. A questão continuou repercutindo em setembro e também em novembro. Já em 2021, pressionados durante quase um ano inteiro, proprietários passaram a fazer até outras concessões, além da negociação, para manter seus imóveis alugados.

3. Adiamento dos lançamentos

Em março, com a construção civil paralisada e o fechamento dos estandes e plantões de vendas, como medida de distanciamento social e tentativa de contenção da pandemia, as incorporadoras se viram na obrigação de adiar seus lançamentos até que pudessem retomar suas atividades normalmente. Mas, é claro que ninguém imaginava que isso demoraria tanto tempo. Já no mês seguinte, entretanto, o mercado começou a pensar em soluções para continuar fazendo negócios mesmo em meio a essa situação, como os lançamentos virtuais. 

Três meses depois, em junho, os estandes começaram a reabrir, mas os lançamentos continuavam a ser adiados, já que a avaliação era de que ainda não era o momento para retomá-los. Tudo isso resultou em uma queda de mais de 50% no número de lançamentos realizados no primeiro semestre de 2020, em São Paulo. Ainda assim, a queda no número de vendas de imóveis novos não foi tão expressiva, o que indicava que havia esperança para o mercado. Exatamente por isso começou-se a falar, em agosto, na retomada dos lançamentos, já com projetos adaptados às novas necessidades da pandemia. A importância de adaptação dos lançamentos à nova realidade mundial, que começou a ser discutida nesse período, foi ganhando ainda mais força com o passar dos meses.

4. Alta dos preços dos materiais de construção

Passado o primeiro susto da pandemia, com a paralisação de suas atividades e adiamentos de lançamentos, alguns meses depois, as incorporadoras foram surpreendidas por um novo desafio: a alta dos preços dos materiais de construção. Apesar de receber benefícios do governo no início do período das medidas de distanciamento social, como incentivo da Caixa Econômica Federal e a inclusão da construção civil na lista de serviços essenciais, o que possibilitou a retomada do setor, o aumento dos insumos acabou se tornando um grande obstáculo, a partir de setembro. 

O problema foi se agravando em outubro e continuou a ser uma preocupação em novembro, agravada pela crise econômica e com o aumento da taxa de desemprego. E, quem achou que o problema ia ser resolvido em 2021, estava muito enganado. O assunto continuou repercutindo em fevereiro e ainda está longe de ter uma solução, já que os preços da maioria dos insumos têm relação direta com a desvalorização do Real por serem pautados pelo mercado internacional, como já explicamos no Imobi Report.

5. Lifelong learning

A pandemia embaralhou as peças do mercado imobiliário e todos tiveram de se adaptar à nova realidade. Reaprender virou questão de sobrevivência. Para auxiliar imobiliárias e incorporadoras em sua retomada, após o susto que o mercado levou com o início da pandemia, a CUPOLA promoveu uma série de eventos online ao longo desses últimos 12 meses, aliando sua expertise em cursos presenciais à necessidade de adaptação ao ambiente virtual. Logo em março, a CUPOLA percebeu a importância de se aproximar de seus clientes e do mercado como um todo, por meio do formato online, realizando diversas lives, além de lançar o treinamento CUPOLA Insider. 

Em abril, foi a vez do curso “Vendendo imóveis para investidores”. Alguns meses depois, a CUPOLA ofereceu o treinamento “Gestor de Vendas Imobiliárias”. Para encerrar o ano de 2020, ainda tivemos o evento CUPOLA Diving, voltado a clientes da consulgência. Já para 2021, a CUPOLA prepara mais uma edição do Aluguel Master, o maior treinamento para imobiliárias de locação do Brasil, que está com inscrições abertas.

6. Imóveis mais espaçosos e longe dos grandes centros

Ao mesmo tempo em que precisava lidar com as dificuldades em adaptar sua rotina para a nova realidade da pandemia, o mercado imobiliário também assistiu a uma retomada vertiginosa, baseada em uma mudança significativa no comportamento do cliente. Tanto locatários quanto compradores passaram a buscar novas opções no mercado, pensando em suas novas necessidades, após tantos dias de confinamento dentro de casa. 

Em um primeiro momento, o maior desejo era por imóveis mais espaçosos. Mais tarde, as buscas foram se refinando ainda mais: imóveis com espaço para home office, casas com quintal e residências com piscina passaram a ser alguns dos principais desejos dos clientes, tendências que se mantiveram em 2021, principalmente em relação ao home office. Aliado a tudo isso, observou-se uma fuga dos grandes centros urbanos, em especial à medida que as medidas de distanciamento social foram mantidas, com continuidade do teletrabalho. Ainda assim, há quem defenda que trata-se de uma tendência passageira, como é o caso de Alexandre Frankel, CEO da Vitacon e da Housi.

7. Queda da taxa Selic

Sem dúvida, um dos fatores que mais contribuíram para a rápida retomada do setor foi a queda da taxa Selic. Apesar de já ser citada anteriormente na imprensa, os reflexos mais significativos dessa redução começaram a ser sentidos a partir de setembro, quando foram divulgados os resultados de agosto – naquele mês, os financiamentos imobiliários chegaram ao patamar de R$ 11,7 bilhões em agosto, um aumento de 74,4% em relação ao mesmo mês de 2019. Em outubro, dizia-se que a queda da Selic deixou o financiamento 30% mais barato, em média, criando um momento propício para a compra de imóveis. Porém, quem mais aproveitou esse momento foram os investidores, que voltaram os olhos para os imóveis à medida em que investimentos atrelados à poupança perdiam potencial de retorno. Como resultado, os investidores foram responsáveis por quase metade dos imóveis comprados em 2020.

8. Ampliação do crédito imobiliário

Como consequência da queda da Selic, tivemos um grande aumento do crédito imobiliário, já a partir de maio, quando ainda aparecia como uma esperança para o setor, não necessariamente uma realidade. O aumento da demanda por financiamento para compra e construção de imóveis teve início em junho, mas foi em julho que essa tendência começou a se consolidar, com o lançamento de duas novas linhas de crédito pelo Banco Central, uma para empresas e outra para pessoas físicas. Como consequência da ampliação do crédito imobiliário, o mês de agosto registrou recorde de vendas de imóveis novos no Brasil e o aumento no número de financiamentos continuou em setembro e nos meses seguintes, com uma disputa maior entre os bancos privados e fintechs para oferecer linhas competitivas de crédito imobiliário.

9. Inflexão dos Fundos de Investimentos Imobiliários

Enquanto imobiliárias e incorporadoras retomavam, aos poucos, sua rotina, obtendo resultados bastante expressivos, os Fundos de Investimentos Imobiliários não tiveram a mesma sorte. As adversidades enfrentadas pelos FIIs tiveram início ainda em abril, com a crise dos shoppings e hotéis, dois dos setores mais afetados pela pandemia. Com o passar dos meses, muitos deles tiveram que se adaptar e migrar do segmento comercial para o residencial. Em fevereiro de 2021, a dúvida persistia: será que os FIIs continuavam sendo bons investimentos? Para Marcos Baroni, analista-chefe de FIIs da Suno Research, a resposta era sim. No entanto, os investidores precisam continuar acompanhando a movimentação no mercado para entender qual o futuro dos Fundos. Por outro lado, fundos de galpões logísticos obtiveram bons resultados, dado o crescimento expressivo de 75% do setor de e-commerce.

10. Recuperação do mercado imobiliário

Com os imóveis em evidência devido à necessidade e à intensidade do confinamento, além da queda da Selic e o aumento do crédito imobiliário, pode-se dizer que os últimos 12 meses foram muito positivos para o mercado imobiliário. Apesar de ter sido bastante afetado nos primeiros meses de pandemia, o setor conseguiu se reorganizar, apostando principalmente na tranformação digital e em adaptações de lançamentos, por exemplo, tendências que devem se manter em 2021, assunto que vamos explorar em um próximo conteúdo do Imobi Report. A recuperação foi rápida e começou a mostrar seus primeiros resultados mais expressivos a partir de setembro, o que deve continuar em 2021.