10 tendências para o mercado imobiliário em 2021

Como mostramos aqui no Imobi Report, na semana passada, a pandemia trouxe diversas mudanças para o mercado imobiliário, ao longo dos últimos 12 meses. Mas, de todas as alterações sofridas pelo setor, quais delas deverão permanecer neste ano, após um ano de pandemia? Considerando tudo aquilo que observamos em 2020, a equipe do Imobi Report listou 10 tendências para o mercado imobiliário em 2021:

1. Avanço da transformação digital, com surgimento de novas soluções

Depois de 12 meses de pandemia, quem ainda não conseguiu digitalizar sua operação está perdendo tempo (e dinheiro). Muitas das tecnologias incorporadas à operação de imobiliárias e incorporadoras no período já estavam à disposição do mercado, mas ganharam força devido à necessidade de adaptação do setor ao ambiente online. Algumas delas foram: o crescimento dos contratos com assinatura digital e até assinatura de contrato por vídeo selfie, a utilização da realidade virtual em visitas e a aprovação de crédito online, entre outras. Essa tendência permanece, pois o exercício da transformação digital é algo contínuo e, agora, tem uma importância ainda maior para o mercado, para resolução de problemas sem a necessidade de que o cliente esteja fisicamente na imobiliária. 

Desta forma, o ano de 2021 deve ser marcado pelo surgimento de novas soluções, oferecidas principalmente por empresas que já atuam como fornecedoras de imobiliárias e incorporadoras. Isso porque, apesar de muitas soluções terem surgido ou ganhado força em 2020, ainda há espaço para outras inovações, sobretudo especializadas em áreas como gestão de chamados e demonstração de imóveis.

Na incorporação, uma das inovações que avançam com força ao mercado é a utilização de QR Code para diversas funcionalidades, desde acionamento de elevador até abertura de portas. Na venda e na locação, ferramentas que contribuem para a otimização do tempo e do trabalho das equipes, como o agendamento online de visitas. Cabe destacar, ainda, movimentos como a chegada da eXp Realty ao Brasil, imobiliária digital que traz uma nova proposta para corretores autônomos, a partir de um modelo já consagrado nos Estados Unidos.

Ainda quando se fala em transformação digital, vale acompanhar a migração dos investimentos em mídia. Empresas vêm complementando os investimentos no digital com outras ações de construção de marca, em uma experiência que poderia ser caracterizada como “figital”.

2. Reinvenção do aluguel, com novos players e modelos de negócios

Vivemos uma profunda transformação do mercado de aluguel de imóveis. De um lado, mudanças comportamentais que fazem com que o sonho da casa própria já não seja prioridade para determinados grupos, de outro, investidores que veem na recorrência da locação uma alternativa de renda fixa que, num contexto de Selic baixa, torna-se bastante atraente.

 Esta é uma tendência que já vinha sendo observada nos últimos anos, principalmente com a chegada da Housi ao mercado, propondo uma opção mais flexível de aluguel, com a chamada moradia por assinatura, mas deve se intensificar ainda mais agora, após os impactos sofridos pelo setor na pandemia. 

As garantias locatícias ganham mercado, com destaque para o seguro fiança, assim como a entrada de novos players e a implementação de novos formatos de locação no mercado. Entre eles, estão a moradia hassle-free, o aluguel por temporada ou a moradia compartilhada, além da entrada das incorporadoras no mercado de locação.

3. Revisão dos indicadores de aluguel e da construção civil

Durante os últimos 12 meses, a alta do IGP-M foi um dos assuntos mais comentados no mercado. A discussão a respeito de uma eventual troca de indicadores para reajuste de aluguel começou a ganhar força ao longo dos meses, acompanhando a alta do IGP-M, tendo seu ápice a partir de setembro de 2020. 

Em outubro, o índice já acumulava alta de 17,94%, referente aos 12 meses anteriores, sendo uma combinação de herança da hiperinflação e reflexos da alta do dólar atualmente. A discussão começou a ganhar novos contornos em dezembro, quando o QuintoAndar passou a adotar o IPCA em seus contratos, num movimento que foi seguido por outras imobiliárias. Desde então, o índice não parou de subir, acumulando alta de 25,7% em janeiro, em relação aos últimos 12 meses. Há quem defenda que não há necessidade de mudar o indicador para reajustes de contratos de locação, mas certamente a discussão vai continuar

No âmbito da construção civil, também houve reflexões importantes em relação a indicadores, como a utilização do INCC para reajuste do preço dos materiais de construção, assunto que tem preocupado as incorporadoras. No entanto, a grande discussão para este ano deve girar em torno da Selic, cuja queda movimentou o mercado no ano passado, principalmente com o aumento da procura de imóveis por investidores. Neste sentido, uma das pautas para este ano é observar o impacto do aumento da Selic sobre o crédito e o mercado imobiliário.

4. Manutenção do home office e reinvenção dos escritórios

Grandes corporações já anunciaram que devem manter o modelo de teletrabalho, mesmo quando a pandemia terminar, apesar de muitas ainda serem contrárias à ideia. Outras vão adotar o modelo híbrido ou múltiplos escritórios. Com isso, será necessária uma reinvenção dos escritórios, além de haver potencial para retomada dos coworkings. 

O estabelecimento do modelo de teletrabalho por tempo indeterminado passou a ser uma preocupação para o mercado já no início da pandemia e sua manutenção já era dada como realidade pouco tempo depois. Com o tempo, houve até uma migração do home office para outras localidades, como o road office ou o resort office. O impacto disso foi a devolução em massa de imóveis comerciais, principalmente escritórios. Quando for possível retornar aos escritórios, as soluções devem ser os já citados modelo híbrido, a divisão das sedes corporativas e os coworkings. Por isso, o mercado imobiliário já pode começar a traçar estratégias para se adaptar a essa nova realidade.

5. Adaptação de lançamentos imobiliários

Outra consequência da manutenção do home office por grandes corporações é um movimento já observado desde o ano passado, de adaptação dos projetos de novos empreendimentos para contemplar espaço para trabalho em casa, além de outras necessidades da pandemia. À medida que a pandemia foi avançando no país, as incorporadoras foram entendendo quais eram as novas necessidades de seus clientes e implantando mudanças significativas em seus projetos. 

A principal delas, certamente, foi dedicar um espaço maior para o home office. Mas também houve grande procura por varandas, áreas verdes para descanso e também espaço para receber prestadores de serviços. Somado a tudo isso, alguns condomínios passaram a oferecer minimercados em suas dependências. Todas essas alterações feitas em projetos devem ser observadas nos lançamentos daqui em diante, como já apontavam 10 incorporadoras ouvidas pela reportagem do Imobi Report em novembro. 

Além disso, construtoras vinculadas ao Casa Verde e Amarela, lançado oficialmente em agosto, para substituir o Minha Casa Minha Vida, estão reavaliando as margens de operação, podendo migrar de uma faixa para outra dentro do programa. Isso ocorre devido ao aumento dos custos dos materiais de construção, uma das preocupações do mercado imobiliário para 2021.

6. Busca por certificações de saúde e sustentabilidade

A adaptação dos projetos de lançamentos deve abranger outra grande preocupação do mercado imobiliário devido à continuidade da pandemia por tempo indeterminado O cuidado com a higiene deve se refletir no setor por meio de uma busca maior por certificações que comprovem o compromisso dos novos empreendimentos com a higiene e o combate à Covid-19. No início da pandemia, essa preocupação já era apontada como uma tendência a permanecer após esse período de crise sanitária. 

Aos poucos, essa percepção foi se consolidando no setor, inclusive, com a busca das incorporadoras por certificações que atestassem o comprometimento de seus empreendimentos na propagação das medidas de higiene e de combate ao coronavírus, aliadas aos conceitos de sustentabilidade e saudabilidade. Em 2021, esta deve continuar sendo uma preocupação das incorporadoras, demonstrando cuidado com a saúde dos seus clientes, principalmente nos segmentos de médio e alto padrão, indo além do combate ao coronavírus para abranger mais questões relacionadas a esse novo olhar sobre os empreendimentos.

7. Ampliação do mercado de imóveis retomados

Infelizmente, a crise econômica derivada da pandemia fez com que muitas pessoas perdessem sua fonte de renda, o que pode comprometer o pagamento de financiamentos imobiliários, aumentando a inadimplência. Como consequência, o mercado já tem observado um aumento no número de leilões de imóveis, abrindo uma oportunidade no mercado, com os retomados, um segmento que já estava em expansão antes mesmo da pandemia, com o fortalecimento de empresas como a Resale, que se especializaram nesse nicho. 

Ao longo de 2020, o assunto foi destaque algumas vezes na imprensa, inclusive com questionamentos a respeito das vantagens de se investir em imóveis com dívidas de financiamento. Para 2021, a tendência do aumento do número de leilões deve ser mantida, pois já pode ser percebida nos primeiros meses do ano, e quem trabalha no mercado imobiliário deve ficar de olho no assunto para acompanhar sua repercussão nos próximos meses. Isso deve atrair principalmente investidores, que já se voltaram ao mercado, como possibilidade de renda fixa, sendo responsáveis por quase metade das vendas registradas no ano passado, como já citamos anteriormente.

8. Maior demanda por imóveis de multipropriedade e segunda moradia

À medida que passamos mais tempo em casa, surge uma maior necessidade de procurar espaços seguros para respirar novos ares, de preferência em contato com a natureza. Além das adaptações de projetos das incorporadoras, que já pretendem abranger alguns desses desejos, como imóveis mais espaçosos, surge como tendência a busca por imóveis de multipropriedade ou para segunda moradia, para curtir o fim de semana em segurança. 

O interesse por multipropriedade, em especial, foi passando por uma escalada ao longo dos últimos 12 meses, a partir do anúncio de novos empreendimentos do Hard Rock Hotel no Brasil. Como o assunto foi ganhando mais destaque ao longo do último ano, o Imobi Report chegou a publicar um conteúdo bem completo sobre multipropriedade, em fevereiro deste ano, adiantando que esta é uma das tendências para 2021. 

A multipropriedade é um mercado que tem muito a crescer no Brasil, apesar de já existirem alguns projetos relevantes neste segmento, tornando-se uma nova forma de investimento, inclusive. Por sua vez, tanto a multipropriedade quanto a segunda moradia devem atender pelo menos dois públicos bem específicos: aqueles que tiveram que abrir mão das viagens internacionais e aqueles que já entenderam que o modelo do home office permite que o profissional não esteja na mesma cidade onde trabalha em determinados momentos, desde que tenha uma boa estrutura para isso, com boa rede de internet, por exemplo.

9. Fortalecimento do mercado de luxo

Assim como a multipropriedade e os imóveis para segunda moradia, o mercado de luxo também tem registrado um avanço desde o ano passado, considerando a necessidade de residências mais espaçosas para amenizar a sensação de confinamento causada por tanto tempo dentro de casa. Com isso, os imóveis de alto padrão se revelaram uma tendência não só no Brasil, mas no mundo inteiro, acompanhando o aumento do interesse por imóveis longe dos centros urbanos e também a busca por certificações que atestem a saudabilidade dos imóveis, como citamos anteriormente. 

Já em 2021, as principais tendências para o mercado de luxo foram destaque em publicações internacionais, como no Inman, e também no Imobi Report, que mostrou o que caracteriza o novo luxo. Além disso, diversas incorporadoras já demonstram um interesse maior por esse segmento, lançando, até mesmo, empreendimentos de luxo para nichos mais específicos, como o sênior ou expandindo suas operações para novas praças. Por entender que esta é uma das grandes apostas para o mercado imobiliário em 2021, o Imobi Report está, inclusive, preparando um evento digital especializado no assunto, que deve ser lançado em breve.

10. Reflexão sobre o impacto social do mercado imobiliário

Não são só os imóveis que terão que se adaptar para atender às novas necessidades da pandemia, mas as cidades como um todo também. Desta forma, surge a necessidade de reflexão sobre planejamento urbano e a importância de espaços seguros para a população em suas cidades, pensando especialmente na prevenção da Covid-19. Poucos meses após o início da pandemia, o assunto já começava a ser discutido e a primeira conclusão à qual os especialistas chegaram foi de que as cidades vão precisar de mais espaços para atividades ao ar livre. 

Outra mudança significativa deve ser a descentralização de comércios e serviços, para melhor atender os bairros, já que a população está mais tempo em casa e quer evitar deslocamentos desnecessários a locais mais distantes. Para o futurista britânico Ray Hammond, essa nova realidade deve levar de 10 a 15 anos para se estabelecer, “mas os distritos comerciais centrais nunca mais serão os mesmos”. E, apesar de muita gente estar buscando imóveis longe dos centros urbanos, as cidades devem continuar concentrando grande parte da população – de acordo com estimativas da ONU, 91% da população brasileira deve habitar as cidades até 2050. Por isso, a necessidade de que os centros urbanos se adaptem a essas novas necessidades da pandemia. 

Esta é uma reflexão que, seguramente, merece maior aprofundamento. Conceitos como ESG e intraempreendedorismo aplicados ao mercado imobiliário devem ganhar destaque nos debates do setor, à medida em que o consumidor passa a demandar que as marcas atuem de forma proativa na resolução de problemas sociais, que foram escancarados com a pandemia.