Tendências da Deloitte para o mercado imobiliário em 2021: e o Brasil com isso?

Líder global em serviços de consultoria, a Deloitte anualmente lança um relatório com previsões para setores diversos da economia. Neste ano, não foi diferente: a empresa lançou a lista de tendências da Deloitte para o mercado imobiliário em 2021.

Para construir este relatório, a Deloitte convida especialistas de vários países para analisar tópicos que serão tendência para este ano. Mas, como sabemos, cada país  – e mesmo regiões ou cidades dentro de um mesmo país – tem uma dinâmica própria. Logo, falar em tendências para o mercado imobiliário global é uma reflexão mais abrangente sobre aspectos que vão além do próprio business de incorporar, vender, investir e alugar imóveis.

Na edição de 2021, o relatório da Delloite lança luz sobre questões como futuro do trabalho, sustentabilidade, transformação digital e inovação. E nasce sob uma conclusão sugestiva: que a máxima localização, localização, localização está sendo substituída por localização, percepção (insight) e experiência.

Para entender e relacionar como essas macrotendências globais se adequam à realidade brasileira, listamos a seguir as 10 previsões da Deloitte para o mercado imobiliário dentro do contexto do Brasil. Confira:

10 tendências da Deloitte para o mercado imobiliário dentro do contexto do Brasil

1. O 5G como potencializador de novas e inteligentes formas de trabalho

O primeiro item listado no relatório é a ascensão do 5G. A nova tecnologia promete revolucionar a relação das pessoas com a internet, e, por consequência, com a conectividade na moradia.

No relatório, o 5G é colocado como “cola” que irá costurar nossos aparelhos, prédios e cidades juntos, possibilitando uma nova e mais inteligente forma de trabalhar. É que o 5G permite uma internet muito, muito rápida – os tempos de conexão parecem instantâneos. Isso significa que teremos acesso a dados mais rapidamente, maior conectividade e um aumento na possibilidade e nas demandas por IoT (a internet das coisas. Um exemplo é a geladeira que sabe quando você precisa fazer mercado).

Uma das mudanças apontadas pelo relatório é que os próximos empreendimentos já devem considerar o 5G no planejamento da sua infraestrutura. O 5G promete ser tão bom que todos nossos equipamentos estarão conectados pela tecnologia. Os novos projetos também deverão levar em consideração a infraestrutura necessária para integração de IoT.

Mas, no Brasil, nosso cenário é um tanto diferente. A adoção ao 5G está sendo mais lenta – da parte de infra, mas também dos usuários. A primeira antena rural destinada ao 5G foi instalada ainda essa semana, em caráter experimental. E há também entraves políticos: o edital definitivo do leilão de implementação do 5G da Anatel sequer foi publicado. A previsão que o 5G vai chegar nas nossas terrinhas a partir de 2022. Enquanto isso, os aparelhos que já contam com a funcionalidade tem um preço mais salgado e nem podem ser aproveitados.

O efeito do 5G vai chegar no mercado imobiliário brasileiro? Com certeza. A pergunta mesmo é: quando?

2. A disputa por talento no mercado imobiliário comercial

Antes de explicarmos o conceito explorado nessa tendência, vale uma outra explicação. Aqui, é colocado o segmento de CRE (commercial real estate). Ou seja, o segmento de mercado imobiliário especializado em rentabilidade, como multifamily e construções focadas no rendimento, em investimento e na locação.

Dito isso, essa tendência fala mais sobre gestão de pessoas do que de CRE especificamente. Podemos aplicar alguns insights de gestão de pessoas. A Deloitte explica que o imobiliário tem no seu cerne as conexões humanas, e que o profissional com as habilidades certas pode desempenhar um papel importante para determinar se uma empresa se mantém à frente da concorrência ou não. Por isso, selecionamos algumas das dicas para recrutar e manter talentos qualificados:

a) Redefinir funções e habilidades

As demandas do consumidor mudam, assim como as responsabilidades e habilidades necessárias a cada profissional também evoluem. Algumas das habilidades latentes no momento são as sociais, como pensamento crítico, resolução de problemas, comunicação e construção de relacionamentos.

b) Modernizar a abordagem do recrutamento

As empresas devem investir em (não tão novas) redes para estabelecer esse interesse pela organização. Por exemplo: líderes podem criar conteúdo digital em diversas redes sociais para promover a imagem da empresa e promover as vagas abertas.

Para o anúncio de vagas em si, é legal apostar em descrições mais curtas e fazer uso de ferramentas com usabilidade para dispositivos móveis, que permitam os candidatos a se inscreverem com facilidade. Há ferramentas de dados que conseguem pré-selecionar os candidatos e, inclusive, agendar entrevistas automaticamente.

c) Buscar recrutamentos alternativos

Esse item se relaciona com o anterior. Há três sugestões: na hora do recrutamento, ir além das abordagens tradicionais de busca por talentos. Ou seja, recrutar em diversos canais, como LinkedIn, Facebook, sites específicos de vagas, entre outros. A segunda sugestão é buscar alternativas nos próprios candidatos: estar aberto a receber profissionais com outras formações, com outros modelos de contratação (freelancer, temporários, PJ). Por fim, é importante olhar internamente e identificar oportunidades nos próprios colaboradores. Uma requalificação de um profissional pode alavancar sua produtividade e carreira.

3. Saber o que os outros não sabem: vantagem competitiva com análises baseadas em IA

Há um tempo já tratamos sobre como a análise de dados pode melhorar e acelerar a tomada de decisões no mercado imobiliário. Mas nesse tópico, especificamente, o relatório aponta que em 2021, a era de análise de localização baseada em Inteligência Artificial se tornará madura e será disseminada entre players de diversos portes.

Considerando o cenário brasileiro, essa é uma discussão bem inicial. É recente o movimento de reconhecimento pelo mercado imobiliário brasileiro de que o uso de big data é importante e que esses dados, quando coletados e analisados, podem trazer muitos insights sobre seu negócio.

Mais ainda, é recente a preocupação por estabelecer processos de coleta de informação. E o passo seguinte, apontado pelo relatório como o uso desses dados com a tecnologia de Inteligência Artificial, agindo de uma forma preditiva, acaba ficando mais distante ainda.

Já há players fazendo isso, como o QuintoAndar, que lançou uma funcionalidade que avalia a possibilidade de rentabilidade de um imóvel para investidores. Mas este tipo de ferramenta não foi absorvida pelo mercado no geral. Quiçá alcançou maturidade para causar um impacto real no mercado, no curto prazo.

4. Inovação e construção à sombra da crise climática

A Deloitte aponta que a crise da Covid-19 lançou luz sobre outra crise bem conhecida e que tem o potencial de causar danos exponenciais à humanidade: o aquecimento global. Por isso, este é o ano de buscar inovação e tecnologias construtivas que sejam, também, sustentáveis. E esta é uma demanda mundial, na qual devemos unir e acelerar nossos esforços para promover um futuro sustentável. 

A construção civil é um setor que tem potencial de gerar muitos resíduos, desperdício de energia, além de ser um dos maiores contribuintes para o aquecimento global. O relatório aponta que o setor é responsável por 40% de todas as emissões globais de carbono.

Então este é o momento de aproveitar essa movimentação para promover profundas mudanças em como a indústria opera, buscando novas abordagens. Tecnologias construtivas disruptivas têm o potencial de fornecer eficiência, produtividade e controle de resíduos, por exemplo.

O relatório traz, especialmente, duas tendências de tecnologia: Robótica e  Ferramentas de Gerenciamento para o Canteiro de Obras. Ambos promovem um tempo de obras menor e maior aproveitamento dos insumos.

5. O escritório virtual e o trabalho híbrido

Os trabalhadores do mercado imobiliário também sentiram o impacto de um trabalho remoto durante a pandemia. Há os que se adaptaram muito bem, há os que nem tanto. Por isso, para a Deloitte, a ascensão será de um trabalho híbrido, no qual o papel do escritório é ressignificado.

Para as empresas, o olhar vem quando o escritório deixa de ser um ambiente grande e impessoal e passa a ser quase como um hub central, onde os colaboradores podem trabalhar com mais conforto, quando necessário. Os espaços de escritório devem ser inteligentes e flexíveis para facilitar essas mudanças, e os trabalhadores precisarão estar equipados para poder mudar facilmente entre trabalho presencial e remoto. Ainda há a tendência de mudanças para escritórios menores e até mesmo coworkings. Assim, o colaborador pode sair de casa para experimentar essa sensação entre lazer x trabalho, evitando trânsito ou viagens longas.

A lição é que o mercado imobiliário deve ficar de olho nessas tendências para promover alterações nos seus portfólios de imóveis residenciais e comerciais.

6. Mercado imobiliário as a service: De “produto e espaço” a “sistema e serviço”

O modelo de negócios do mercado imobiliário está mudando a tal ponto que deixa de entregar somente um produto e ser definido como “produto e espaço”, e passa a entregar experiência, relacionada a “sistema e serviço”. É neste capítulo que concentra-se a conclusão de todo o relatório: a regra “localização, localização, localização” seria melhor dito, hoje, como “localização, insights e experiência”. 

A Deloitte traz um conceito bem interessante: em inglês, real estate as a service, ou REaaS. A expressão as a service já é um conhecido no mercado de tecnologia. Na tradução literal, significa “como serviço”. Este conceito nasce do mercado  softwares, no caso, softwares as a service. É o caso da Netflix, por exemplo, que entrega um software de streaming como um serviço de entretenimento.

No relatório, é explorado o conceito de mercado imobiliário as a service referindo-se ao mercado de escritórios, mas podemos perfeitamente aplicá-lo no residencial também. O REaaS gera receita com base no resultado da experiência aprimorada e serviços. Passamos de um produto fixo (espaço e infraestrutura) para sistema conectado (informação e serviços).

No caso de incorporação, este conceito também pode ser aplicado no planejamento de novos empreendimentos. Oferecer, além de uma boa planta, uma boa funcionalidade e bons serviços inclusos no condomínio. O edifício inteligente conecta os ocupantes aos serviços e a infraestrutura física torna-se uma facilitadora, não o centro do produto.

7. ESG e impacto social no mercado imobiliário

O ESG, sigla que significa Governança socioambiental, vem pipocando no mercado corporativo no último ano. E não é diferente no mercado imobiliário: há uma preocupação nas empresas com uma governança que leve em consideração os impactos sociais e ambientais de sua atuação.

A Deloitte aponta que aplicações positivas do ESG no mercado imobiliário podem ser acerca, por exemplo, na reabilitação de espaços públicos, habitação a preços acessíveis, habitação social ou foco ambiental e sustentável.

O relatório também aponta como uma empresa que aplica ESG tende a ser bem avaliada por investidores, pois estes “desejam alocar seus compromissos sob esta bandeira”.

8. Entendendo o setor de aluguel privado

A demanda por moradias é um problema no mundo todo. No Brasil, mais ainda. Segundo pesquisa da Ecconit Consultoria Econômica, encomendada pela Abrainc, entre 2020 e 2030 serão necessárias mais 11,9 milhões de casas para cobrir a demanda das famílias brasileiras.

Assim, uma das megatendências no mercado imobiliário mundial é o crescimento do aluguel, mas há um problema de oferta: o estoque é, muitas vezes, insuficiente e inadequado. Outros fatores que contribuem para o aumento da demanda do aluguel é a maior dificuldade de acesso ao mercado imobiliário devido a restrições financeiras e aumento de preços, e mudanças nos hábitos de vida, principalmente entre as novas gerações. 

O relatório da Deloitte aponta que esse cenário oferece oportunidade para o setor privado de aluguel, com foco nos investidores. O Built to Rent ou (BTR) é forte tendência mundial e, também, no Brasil.

Mas aqui, entramos na discussão sobre ações governamentais frente ao déficit habitacional. Hoje, nosso maior programa de moradia acessível é o Casa Verde e Amarela, com foco na casa própria. Não há consenso sobre o papel do aluguel na revisão da política habitacional no Brasil, mas especialistas são unânimes em apontar a necessidade de uma revisão completa dos programas de habitação popular.

9. Otimizando o uso do espaço do escritório

Já falamos sobre a tendência do trabalho híbrido aqui, mas nesse item o relatório foca na importância de rever seu próprio escritório. Há duas palavras-chave para o mercado imobiliário: agilidade e flexibilidade. Empresas buscarão locações mais curtas, com possibilidade de sublocação; é interessante olhar estrategicamente para espaços de coworking; e há, ainda, o nascimento de “corpoworking”, o coworking corporativo. 

Há algumas sugestões para quem quiser aderir à redução de espaços físicos:

a) Diagnosticar sua situação atual, os termos do seu contrato de locação, as taxas de ocupação, e os custos envolvendo a operação.

b) Desenhar e entender suas necessidades concretas: quais razões para essa localização? Qual será nosso nivel de flexibilidade? Quais são as prioridades que devem ser respeitadas?

c) Definir a estratégia: vamos manter nosso escritório? Ir para um menor? Ou adotar um coworking?

d) Mas o mais importante é se antecipar. Mesmo que seu contrato vá demorar a vencer, vale avaliar os itens anteriores com antecedência.

10. A proteção da identidade virtual, a LGPD e o impacto do blockchain

A proteção da nossa identidade virtual como marca e como pessoa física é cada vez mais importante. O uso indevido de identidade e as transações no mundo digital têm um sério impacto no mundo real. 

Aqui, trazendo para o nosso cenário, vamos passar pelo nosso primeiro ano completo com as empresas tendo que operar dentro das regras da LGPD. A Lei Geral de Proteção de Dados completará um ano de vigência em setembro e já impactou diretamente o armazenamento de informações pessoas das pessoas.

No relatório da Deloitte, além do cuidado com as informações dos clientes, aponta-se a ascensão do blockchain como ferramenta de controle de dados, a self-sovereign identity. Na tradução literal, é a identidade autossoberana. Uma solução construída através de blockchain para resolver o problema de circulação de documentos em meios digitais.

O exemplo do relatório é: João quer alugar uma casa. Antes de alugar, ele precisa comprovar que tem a renda necessária. Hoje, João teria que fornecer, por exemplo, uma declaração de renda, conta bancária, detalhes e declarações fiscais. Ou seja, compartilharia mais dados pessoais do que necessário, e o proprietário, ou a imobiliária, teria que verificar todos os documentos.

No entanto, com uma solução de identidade autossoberana, João poderia coletar credenciais sobre sua renda de seu empregador, seu banco ou as autoridades fiscais em sua carteira digital ou smartphone. Aí, realizaria uma verificação de renda com base nos critérios compartilhados com ele pelo proprietário e compartilharia a prova de que ele tem crédito – sem precisar fornecer seus documentos. Isso é possível fazendo uso de tecnologia blockchain, que pode unificar e personalizar informações. É como um CPF virtual: aquela informação refere-se unicamente a João e, portanto, ele pode provar que tem renda para a locação. Ufa.