Como acelerar o ciclo de obras no mercado imobiliário

Além de provocar muitas mudanças no mercado imobiliário nos últimos 12 meses, a pandemia de Covid-19 também evidenciou uma das principais carências do setor: a necessidade de acelerar o ciclo de obras para evitar a defasagem dos empreendimentos em relação às necessidades dos clientes e a oscilação de preços. Passando muito mais tempo dentro de casa, consumidores passaram a desejar varandas, áreas verdes e espaço para home office, entre outros. Com isso, as incorporadoras se viram frente ao desafio de repensar seus projetos para entregar empreendimentos que contemplassem essas funcionalidades o quanto antes. Afinal, essas necessidades são imediatas, ninguém vai ficar esperando dois ou três anos para poder se mudar para um local mais adequado às exigências impostas pela nova realidade. 

Desta forma, incorporadoras que já vinham sentindo a necessidade de acelerar o ciclo de obras, há algum tempo, perceberam que essa mudança era prioridade e passaram a buscar formas de agilizar esse processo. Quem trabalha na área da incorporação, no entanto, sabe que não é fácil acelerar a etapa de aprovação dos projetos, já que existem questões legais que impedem que um empreendimento seja lançado antes de ter a matrícula do imóvel, fazendo com que esse processo demore cerca de um ano, como lembra Tiago Campestrini, sócio fundador da Cinco Incubadora e Aceleradora. 

Com isso, a saída acaba sendo pensar em outras estratégias que possibilitem a aceleração nas etapas de desenvolvimento de projetos e canteiro de obras, entre outros processos. “No canteiro de obras, existem muitas oportunidades de digitalização. A gente tem visto muitas empresas nascerem nos últimos cinco anos, com softwares para gestão de projetos, diferenciamento das equipes de canteiro, soluções de IoT para inicialização de obras, isso é um movimento que vem ganhando força aos poucos”, analisa Bruno Loreto, fundador da Terracotta Ventures. 

De acordo com Bruno, com a adoção de novas tecnologias e outras soluções, principalmente diferentes métodos construtivos, como a construção modular, estudos indicam que seja possível reduzir em até 50% o ciclo de obras. Além disso, ele acredita que também seja possível diminuir em até 30% os custos dos empreendimentos, notícia bem-vinda pelas incorporadoras, principalmente neste momento, em que elas estão sofrendo com a alta dos custos dos materiais de construção. Tiago concorda e traz ainda outra informação relevante: “Além de reduzir em até 50% o tempo gasto com o ciclo de obras, essas ações também aumentam a velocidade de vendas em 20%”. 

Para auxiliar as incorporadoras nesse processo, muitas startups surgem como opção para viabilizar o acesso a novas tecnologias e soluções para o mercado imobiliário. De acordo com o Mapa de Construtechs e Proptechs Brasil 2020, elaborado pela Terracotta, até o ano passado, o país contava com pelo menos 700 startups especializadas no mercado imobiliário, parte delas dedicadas a inovações no ciclo de obras. Agora em abril, a Terracotta lança a versão 2021 do mapa, que deve contar com cerca de 800 startups. “Esse número deve ser ainda maior até o final do ano, podendo chegar a 900 ou mil para então se estabilizar, que é um padrão que a gente tem observado fora do Brasil”, comenta Bruno. 

5 soluções que podem ajudar a acelerar o ciclo de obras

Apesar de as novas tecnologias serem a grande esperança do mercado imobiliário para acelerar o ciclo de obras, existem outras soluções que podem contribuir nesse processo. Abaixo, listamos cinco possibilidades que podem auxiliar as incorporadoras a atingir esse objetivo, neste ano de 2021. 

1. Diferentes métodos construtivos

Sem dúvida, a principal aposta do mercado imobiliário quando se fala em acelerar o ciclo de obras é a utilização de diferentes métodos construtivos, em especial a construção modular. “Esta é uma frente que já vinha em uma crescente no ano passado e deve ganhar ainda mais força em 2021, podendo reduzir o tempo de obra pela metade”, afirma Bruno. Ele cita a Tenda como exemplo de incorporadora que já anunciou a utilização desse método construtivo como parte de sua estratégia para melhorar seus resultados.

Tiago reitera a percepção de Bruno. “Como o tempo de aprovação do projeto não muda, a saída é apertar o cronograma de obras, com construção em madeira (wood frame) ou metálica (steel frame), que é uma tecnologia já bastante usada em outros países, como Estados Unidos, onde nunca se usou concreto armado, sempre trabalharam com aço. Ou, ainda, soluções para trazer o empreendimento pronto para só montar, que é uma tecnologia que já está sendo explorada pela Tecverde, por exemplo, que entregou uma edificação com cerca de 70 leitos para o Hospital Albert Einstein recemente”. 

Como exemplos de incorporadoras que estão utilizando esse tipo de solução, Tiago cita a Cyrela e a Prestes, de Ponta Grossa (PR), que já trabalham com wood frame, além da startup Molegolar, de Recife (PE). “Essa construtech oferece soluções para contrução de prédios inteiros de forma modular. Desta forma, o cliente pode comprar um pavimento inteiro só metade dele. E, mesmo se for metade, pode fazer um, dois, três apartamentos, de forma bem modularizada”, explica. 

2. Personalização de obras 

Para Tiago, aliada à construção modular, outra solução importante quando se fala em acelerar o ciclo de obras é a personalização dos projetos. “Algumas empresas estão flexibilizando as possibilidades de personalização dos imóveis, como o AGE360, um empreendimento da incorporadora AG7 que é 100% personalizável. A Laguna também é uma companhia que já tem alguns empreendimentos que são quase 100% personalizáveis e outro exemplo é a A.Yoshii, que também já faz a personalização completa”, cita. 

O sócio fundador da Cinco acredita que essa é uma das principais apostas para o futuro da construção civil. “Ainda que você demore o mesmo tempo com a aprovação dos projetos, a personalização das obras já resolve boa parte do problema de necessidade de readaptação das unidades devido a novos tipos de uso, que é o que a gente tem observado com maior intensidade agora, por causa da pandemia. Como o projeto se torna 100% personalizável, ele pode ser adaptado a qualquer tipo de demanda”, analisa. 

Com a personalização, há ainda um ganho no ciclo de vendas. “A partir do momento que você personaliza o imóvel, ganha em velocidade de vendas, pois entrega exatamente o que o cliente quer, seja porque você personalizou ou porque conseguiu fazer o ciclo rápido e de fato atender uma demanda que é real, não uma demanda que já não existe. É também um ganho para o cliente, que vai pagar exatamente por aquilo que ele quer. No entanto, ainda são poucas as incorporadoras e startups que trabalham nessa área, então é uma oportunidade que está se abrindo para o mercado também”, completa.

3. Tecnologias de suporte em outras áreas

Além de colocar a necessidade de aceleração do ciclo de obras em maior evidência, a pandemia também mostrou às incorporadoras que elas precisam digitalizar toda a sua jornada, desde a elaboração de projetos até a etapa de vendas. “Em maior ou menor grau, todo mundo teve que sair correndo para digitalizar sua jornada de vendas. Com isso, as incorporadoras entenderam que todos os departamentos da empresa vão precisar aumentar seu nível de digitalização”, analisa Bruno. 

Para o fundador da Terracotta Venturas, duas tecnologias que já existem no mercado podem auxiliar as incorporadoras nesse processo de digitalização da jornada. “Quando se fala em acelerar o ciclo de obras, cada vez mais as incorporadoras devem se apoiar em softwares de big data, que ajudam na tomada de decisão ao organizar os dados digitais da empresa, eliminando em definitivo tudo aquilo que está arquivado em papel. Além disso, a IoT (Internet das Coisas) também deve ganhar força, principalmente quando o 5G passar a funcionar no Brasil. Por isso, é uma tendência que devemos acompanhar, mas não é tanto para este ano, provavelmente vai ser destaque a partir do ano que vem”, avalia. 

4. Metodologias pouco exploradas

Outras soluções que já existem no mercado, mas ainda são pouco exploradas, também devem ganhar destaque a partir deste ano, como é o caso do BIM (Building Information Modeling). “O BIM é uma metodologia que agiliza o processo de projeto e também pode contribuir com a personalização das obras. É uma metodologia que ajuda a fazer um projeto mais rápido. Depois da personalização dos empreendimentos, eu colocaria o BIM como uma das melhores soluções que já estão ajudando nesse processo de aceleração do ciclo de obras”, avalia Tiago. 

Já Bruno considera: “O BIM já está há dez anos no mercado, mas vem em um crescimento lento. A incorporadora pode utilizar essa metodologia para fazer o básico, que é buscar compatibilidade de projetos, ou se lançar para chegar ao máximo do BIM, chegando a 5D, 6D, mas pouquíssimas empresas estão nessa fase ou vão chegar nessa fase, apesar de ser o aspecto onde está o maior retorno a longo prazo. Para este, eu ainda vejo o avanço do BIM em uma camada mais básica, como uma continuidade do movimento que já vinha acontecendo”, analisa. 

De fato, pesquisa recente divulgada pelo BIM Brasil Maturidade aponta que 70% das empresas que atuam no ramo da construção civil no Brasil ainda não utilizam a metodologia em seus projetos. No entanto, por reconhecerem que essa é uma das principais tendências para o setor, as mesmas companhias que participaram do mapeamento afirmaram que pretendem essa ferramenta de gestão nos próximos dois anos. Outra metodologia que também pode ser aprimorado no país é a chamada lean construction (construção enxuta), que refere-se à aplicação de conceitos da metologia lean, bastante utilizada em indústrias de outros setores, na área da construção civil, com o objetivo de acelerar processos e reduzir custos. 

5. Novos modelos de negócio

Além das soluções já citadas, Bruno acredita que outra estratégia interessante para acelerar a jornada das incorporadoras, pensando não somente no ciclo de obras, mas principalmente no ciclo de vendas como um todo, é a aproximação das empresas com novos modelos de negócios. “Quando a gente fala em inovação na incorporação, muitas delas são mais oportunidades, não tanto tecnologia em si, como forma de explorar o ativo imobiliário, fazendo com que todo o ciclo seja mais curto”, explica o fundador da Terracotta. 

Para ele, a grande oportunidade do momento é a aproximação das incorporadoras com startups e empresas que promovem o chamado real estate as a service, como Housi e Yuca, referências no modelo de moradia por assinatura. “Cada vez mais, as incorporadoras começam a olhar para esses operadores de imóveis para viabilizar os empreendimentos com vocação para geração de renda por meio da locação. Quando você está construindo para alugar, consegue ter mais flexibilidade nos projetos”, considera. 

Bônus: Startups de destaque que podem contribuir com as incorporadoras

Pensando em todas as soluções citadas anteriormente, Bruno e Tiago indicam algumas startups que estão se destacando no mercado, auxiliando as incorporadoras a encontrar soluções para acelerar o ciclo de obras. Bruno cita a Prevision (planejamento e controle), Agilean (planejamento e controle), a ConnectData (gestão de estoque por meio de IoT) e a OrçaFascio (orçamento de obra), que devem continuar a acelerar o crescimento neste ano e começar a atrair novos investidores. Já Tiago destaca as já citadas Tecverde e Molegolar e reforça a análise de que há espaço para o surgimento de novas startups no mercado, que estejam comprometidas com o desenvolvimento de soluções para acelerar o ciclo de obras, principalmente no que se refere à personalização dos imóveis. 

Para Bruno, ainda não é possível falar em descentralização do ecossistema de inovação para incorporação, mas cada vez mais surgem iniciativas em outros polos que não sejam os mais tradicionais na área de tecnologia. “Os principais mercados ainda são São Paulo, Santa Catarina, Minas Gerais e Paraná, mas Rio de Janeiro e Pernambuco estão em ascensão e há algumas iniciativas interessantes em outros locais, como Vitória, no Espírito Santo, onde existe hub de inovação focado em construção e mercado imobiliário”.