Aluguel com intenção de compra: saiba como funciona o modelo, em ascensão no Brasil

Modalidade bastante popular em países como Estados Unidos e Inglaterra, o contrato de aluguel com intenção de compra (por lá, chamado de “rent to own” ou “rent to buy”) começa a ganhar maior espaço no Brasil – inclusive, com empresas se especializando nesse nicho. Para quem não sabe exatamente do que se trata, é quando um inquilino aluga um imóvel para depois comprá-lo, usando como entrada o dinheiro gasto no próprio aluguel.  

Neste tipo de transação, o interessado no imóvel já assina o contrato com a opção de comprá-lo ao final do período de locação, sem “perder” o dinheiro gasto com o aluguel. Não há obrigatoriedade em exercer essa opção de compra. A desvantagem é que o valor do aluguel costuma ser mais caro do que o da média de mercado.

No Brasil, há exemplos esporádicos de imobiliárias e incorporadoras que lançaram seus modelos de aluguel com intenção de compra. Um dos cases pioneiros é o da Camaro TDH, de Lages (SC), que patenteou o “test drive imobiliário”, pelo qual o inquilino firma contrato de locação por até 12 meses. Ao final do período, ele pode comprar o mesmo imóvel, usando o dinheiro gasto no aluguel, ou, caso desista, pode alugar outra moradia encaixada neste mesmo programa, com condições facilitadas. 

Por sua vez, a RV Credit, joint venture entre o Grupo RV e o Spinet Bank – holding de fintechs com foco em concessão de crédito e seguros para pessoas físicas e empresas – planeja lançar nas próximas semanas o seu serviço de aluguel com opção de compra. A empresa mira tanto o interessado na aquisição do imóvel que não teve crédito aprovado para entrada quanto o inquilino que sequer cogita a compra da moradia, mas que ao final da locação pode mudar de ideia, se as condições forem vantajosas.

Outro player que chega com avidez para abocanhar este mercado é a aMORA, startup que em abril recebeu aporte de US$ 3,2 milhões, em rodada liderada pelo fundo alemão Global Founders Capital (GFC). No rol de investidores, também estão nomes como Brian Requarth (fundador do Viva Real) e Guilherme Bonifácio (cofundador do iFood).

O público-alvo da aMORA são consumidores que ainda não têm em mãos o dinheiro para dar entrada no imóvel, e que também desaprovam financiamentos imobiliários com prazos a perder de vista (e agora com juros em ascensão).

O cliente da aMORA tem a opção de escolher o imóvel em que deseja morar. Se a startup avaliar que o preço está compatível com o mercado, obtém um financiamento e ela própria banca a aquisição. O cliente paga 5% de entrada – bem menos que a média de financiamentos bancários tradicionais (em torno de 20% do valor da unidade).

Se, ao final da locação, o cliente confirmar a intenção de compra, o valor é retornado como uma espécie de “cashback”. E, se desistir, aMORA vende o imóvel e ainda repassa ao inquilino parte do lucro (se houver). Se o valor de venda for inferior ao de compra, o cliente também é solidário no prejuízo.

O Imobi Report conversou com Rafael Cerqueira, cofundador da startup, que hoje atua somente em São Paulo e Região Metropolitana, mas tem planos de expansão para outras grandes cidades brasileiras. Confira: 

Imobi Report: Qual o perfil do público da aMORA, visto que um dos grandes chamarizes da startup é permitir um desembolso bem menor na entrada do imóvel após a locação?

Rafael Cerqueira: Queremos resolver a dor daquele cliente que está vivendo no aluguel e busca maior estabilidade, quer começar a construir um patrimônio e viver num lugar personalizado, com a cara dele. Mas, ao mesmo tempo, tem dificuldades de pôr isso em prática, seja pela entrada muito alta que o financiamento imobiliário exige – ainda com todos os gastos associados, como o ITBI, cartório etc -, seja com a própria reforma de adaptação do ambiente. 

Também é bom que essa pessoa mantenha uma reserva de emergência e não se descapitalize totalmente nessa entrada. Então, nosso produto busca ser mais acessível, com uma entrada menor, e um pouco mais flexível também, para o caso de a vida da pessoa mudar, e assim seja mais fácil para ela desmontar a operação. Que não haja tanto atrito no caso de uma desistência. 

Imobi: No modelo da aMORA, o valor do aluguel pago ao longo do contrato é maior que a média de mercado. É uma estratégia para estimular o processo completo, com a compra do imóvel?

Rafael: Sim, a nossa mensalidade de fato é mais alta do que um aluguel normal. Isso é totalmente normal, até porque a pessoa está criando uma poupança ali, como se fosse indiretamente comprando pequenos pedaços daquele imóvel.

Ao final do período, se a pessoa de fato quer comprar o imóvel, as entradas que ela foi construindo, tanto como parte da mensalidade como a entrada inicial, são convertidas parte na compra da moradia e o restante ela consegue via financiamento imobiliário, que a gente ajuda ela a obter. 

Caso ela desista dessa compra, nós vendemos o imóvel no mercado. Se o valor de venda for maior que o combinado com esse cliente, nós devolvemos todas aquelas entradas que ele foi acumulando. Agora, se o valor for abaixo, o cliente também compartilha um pouco do prejuízo. Portanto, esse produto tem um alinhamento de interesses bem grande, e sem que haja uma penalidade imposta em caso de desistência.

Imobi: Como funciona a parceria da aMORA com as imobiliárias? 

Rafael: As imobiliárias são de fato grandes parceiras porque o nosso produto é uma ponte para o cliente ter uma opção diferente de moradia. Elas nos ajudam a chegar nesses clientes que têm esse problema e ao final acabamos sendo um grande comprador de imóveis para essas parceiras. É um jogo de ganha-ganha. 

Imobi: A criação da aMORA teve inspiração no modelo rent to own (aluguel com intenção de compra), muito usado nos Estados Unidos, para aluguel com intenção de compra?

Rafael: Sim. Eu mesmo morei em sete residências de aluguel antes de começar a pensar em comprar. E, na minha última experiência de locação, tive muita dificuldade de fazer qualquer personalização na casa, me deparando com todos os problemas, entrada muito alta e todo aquele compromisso da dívida que me deixou muito receoso. Aí, comecei a pesquisar e a debater modelos com meus sócios. 

A gente de fato usou como inspiração esses modelos lá de fora, vendo o público que eles atingiram, a estrutura do produto… Lógico que aqui no Brasil há particularidades, os mercados são diferentes, mas uma inspiração, a gente usou, sim.

Imobi Report: Como a aMORA pretende investir os valores recentemente aportados?

Rafael: Melhorando nossos processos, tanto internos quanto externos, aperfeiçoando nossa ferramenta de avaliação de imóveis e também investindo em marketing para fazer a nossa marca alcançar mais pessoas. E uma parte do capital investimos também nos imóveis.

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

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