O mercado imobiliário de alto padrão entrou em voo de cruzeiro

A teoria do equilíbrio geral do mercado afirma que a oferta e a procura interagem de forma dinâmica para atingirem o equilíbrio de preços.

No mercado imobiliário, depois de dois anos de forte aquecimento provocado por fatores exógenos ao segmento, como a pandemia, a alta do dólar e os juros baixos praticados até meados de 2021, deveremos ter agora um cenário de equilíbrio entre oferta e demanda. Este balanceamento já está estabilizando os preços e direcionando as tomadas de decisão de quem quer vender, construir ou comprar.

Segundo os conceitos popularizados pelo filósofo e economista britânico Adam Smith no livro A Riqueza das Nações, quando consideramos um sistema no qual comerciantes realizam transações de compra e venda de produtos, a liberdade de negociação (free trade) e a abertura do comércio a mercados domésticos e estrangeiros permitem maior prosperidade e benefício aos negociantes.

De acordo com as teorias de Smith, a “mão invisível” do mercado, sem intervenções externas – os fatores exógenos –, é capaz de estabelecer um equilíbrio da oferta e demanda, alocando os recursos de forma a fazer com que os produtos gravitem em torno de seus preços naturais. Em momentos de desequilíbrio, o próprio mercado vai se regulando e voltando ao equilíbrio. Isso é o que começamos a ver no mercado imobiliário.

Em função da pandemia, as pessoas precisaram ficar mais tempo em suas residências, o que demandou espaço para convivência da família e para montar um local de home office. No segmento de alto padrão, vimos bairros de São Paulo historicamente formados por “casas de rua” (aquelas que não estão em condomínios), como Jardim Guedala e Cidade Jardim, tendo forte demanda. Percebemos também o fluxo de moradores de apartamentos para casas nos Jardins (o inverso do que ocorria nos anos anteriores) ou para apartamentos ainda maiores na região e adjacências. Ou mesmo um bairro como Higienópolis, marcado por prédios antigos, mas com plantas grandes, sendo redescoberto.

A balança pendeu mais para demanda do que para oferta. Com isso, houve a valorização dos imóveis. A partir do segundo semestre de 2020, em especial, o segmento de alto padrão se tornou extremamente demandado, e o ano de 2021 foi um dos melhores para o setor.

Além da pandemia, a alta do dólar e a taxa de juros fizeram as pessoas buscarem mais a compra de uma casa ou apartamento. O dólar porque o comprador de um imóvel de alto padrão é, geralmente, dolarizado, e como o imóvel é negociado em reais, o poder de compra deste cliente aumentava. Já a taxa de juros, que se manteve baixa durante boa parte dos últimos anos, atraiu quem queria comprar ou trocar de residência e, sobretudo, o cliente-investidor – aquele que compra um imóvel e reforma para vender ou alugar.

E agora, com o dólar oscilando, a taxa de juros aumentando e os novos hábitos de moradia já consolidados, o mercado imobiliário passará por uma crise? É um momento ruim para quem quer vender um imóvel? Invertendo o dito popular, “depois da bonança, virá a tempestade?”

Para esta resposta, vale usar também uma expressão antiga: “nem tanto ao céu, nem tanto à terra”. O equilíbrio e o desequilíbrio do mercado não são necessariamente positivos ou negativos, pois dependem do contexto de cada negociação. Vivemos em 2020 e 2021 um momento de pico no mercado imobiliário, o que é um desequilíbrio depois de anos sem mudanças abruptas. E desequilíbrios tendem a dar início a um novo período de estabilidade, trazendo novos paradigmas de mercado.

O que já estamos sentindo no mercado imobiliário de alto padrão é o começo desta nova fase, sem predominância relevante entre oferta e demanda. Assim, os preços dos imóveis estão se estabilizando neste “novo normal imobiliário”. E esta estabilização entrega valores abaixo do verificado no auge do aquecimento do setor e superiores à média pré-pandemia.

Ou seja: temos um novo patamar de precificação de imóveis na cidade de São Paulo.

Sobre os hábitos de moradia, estamos sentindo que, mesmo neste momento de diminuição das restrições sanitárias, as pessoas continuam buscando um cômodo a mais para montar o escritório, um quintal, espaços de convivência e lazer em suas residências. É um legado da pandemia que afeta a dinâmica urbana e, por conseguinte, o mercado de imóveis.

As questões econômicas também devem ser vistas pelo viés das oportunidades. A taxa de juros mais alta é um complicador em imóveis prontos, mas abre espaço para os lançamentos, onde o comprador pode pagar parte da compra sem juros na fase de construção. E os juros altos aquecem o segmento de locação, mesmo no alto padrão, onde o comprador opta por morar de aluguel por um período para aguardar o melhor momento de adquirir um imóvel.

Toda fase tem seus riscos e oportunidades. No mercado imobiliário, sair do período aquecido em que estávamos pode preocupar vendedores e investidores. Porém, em um mercado mais equilibrado como o que já estamos lidando, é possível se planejar melhor e definir estratégias mais efetivas.

O mercado imobiliário de alto padrão está agora em voo de cruzeiro, em patamar alto e com estabilidade para trazer segurança a todos.

Texto por Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis (SP)