Direito de laje: lei permissiva esbarra na falta de regulamentação

No meu primeiro artigo sobre direito de laje, abordei a origem e os conceitos desse “puxadinho” que foi promovido a imóvel. Ocorre que, embora a lei seja muito permissiva, ela carece de regulamentação. Os procedimentos para a instituição e transmissão de laje não foram criados, exigindo um grande esforço de entendimento dos órgãos envolvidos, como o Tabelionato, Registro de Imóveis e a própria Prefeitura Municipal.

Devemos, então, esperar complementações desta lei para aplicar esse direito em nossos negócios imobiliários? Acredito que não. Porém, antes que você saia por aí vendendo ou comprando laje, preciso alertá-lo: parece fácil, mas não é! Ao estudar a Regularização Fundiária Urbana e o Direito de Laje, virei fã de carteirinha e resolvi encarar o desafio da criação do primeiro imóvel laje da minha cidade.

Considerando a laje ou direito de laje uma propriedade ordinária, sua aquisição pode ser por ato inter vivos (compra e venda ou doação), mortis causa (sucessão hereditária ou testamentária), desapropriação ou usucapião, em todas as suas formas. No meu caso, optei pela modalidade compra e venda de bem imóvel.

Em regra, os direitos reais imobiliários são adquiridos com negócios jurídicos formalizados via escritura pública e posterior registro no cartório de Registro de Imóveis. Por isso, solicitei ao Tabelionato de Notas quais seriam as exigências para a escritura pública do direito de laje. Na ocasião, foram pedidos os documentos de praxe para compra e venda de bem imóvel, como identidade e CPF das partes, matrícula atualizada do imóvel-base com certidão de ônus e ações, negativas federais, estaduais e municipais. 

Também foi solicitado um laudo com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), elaborado por engenheiro ou arquiteto que constasse a capacidade construtiva sobre o imóvel-base. Não seria necessário existir laje-superfície já construída, apenas a regularização da planta do imóvel-base na prefeitura e RGI. Inclusive a exigência de regulamentação é um dos pontos de divergência entre os estudiosos.

A lei 13.465/2017 determina que o direito de laje pode ser adquirido por negócio jurídico registrado e posteriormente apresentado ao Registro de Imóveis, mas não explica como fazê-lo. Por analogia, podemos aplicar a regra prevista no Código Civil, no qual é necessário lavrar escritura pública quando o valor da venda ultrapassa trinta salários mínimos.

Ao questionar o Registro de Imóveis sobre os procedimentos para a criação de nova matrícula de laje, não obtive respostas claras. A informação foi de que provavelmente seriam solicitados os mesmos documentos do tabelionato, além de uma certidão da Prefeitura Municipal, sem definir conteúdo específico ou o departamento que o expediria. Porém, somente após protocolar a entrada dos documentos – indeterminados – é que seria definida uma relação documental por escrito.

Não há consenso entre os estudiosos, nem previsão legal sobre a prévia autorização municipal para a instituição de direito de laje. Alguns acreditam que postergar a autorização para o momento da construção pode gerar frustrações ao proprietário da laje, caso o Plano Diretor e o Código de Obras não permita a edificação. Outro ponto de vista defende que um interessado pode comprar laje para investimento e, quando houver normas urbanísticas favoráveis, explorá-la ou aliená-la, ou seja, o município pode regulamentar o uso ou impedir averbação de construção irregular, mas nunca proibir a constituição do direito real.

O Departamento de Infraestrutura Municipal da minha cidade informou que não havia exigências ou documentos específicos para o tema, pois o direito de laje não está previsto atualmente em nosso Plano Diretor, assim como não está na maioria das cidades brasileiras. A equipe do departamento  aguardaria provocação do Registro de Imóveis com as informações que deveriam ser apresentadas.

Na transmissão de bem imóvel tradicional, há incidência de imposto previsto em lei municipal (ITBI). Eu não paguei, pois a tabeliã entendeu que, para o pagamento, seria necessário ter previsão em lei municipal do fato gerador do imposto de transmissão de laje.

A minha novela ainda não acabou, mas falta pouco

Meu pedido no RGI foi impugnado por três motivos de fácil resolução: a correção de área construída do imóvel-base no laudo técnico; a apresentação de planta e memorial descritivo da futura construção, aprovados na prefeitura (o que vou contestar, pois não pretendo construir no momento), e o pagamento do ITBI, fundamentado na interpretação de uma lei complementar do Código Tributário Municipal.

Para encerrar, lembro que nenhuma dessas exigências ou desses procedimentos constam na lei, ficando aqui o maior desafio para os colegas dispostos a trabalhar com esse instituto. O sucesso dos “negócios-laje” estará na capacidade argumentativa do time jurídico das imobiliárias e construtoras.