Laje: o “puxadinho” que foi promovido a imóvel

“Onde a mulherada vai se bronzear
Na laje
Onde se coloca o churrasco pra assar
Na laje
Onde é que se torce pelo futebol
Na laje
Onde é que se curte um domingo de sol
Na laje
Onde é que se faz um pagode legal
Na laje
Com Mestre Gandeia, Fundo de Quintal
Na laje
Onde é que se canta um samba de amor
Na laje
Onde é que se mostra que é compositor
Na laje”

Na laje, de Mário Sérgio

Você, colega do mercado imobiliário, sabe o que é laje? Eu te respondo: Muitas coisas. E o que esse assunto tem a te oferecer? Mais ainda!

Nossa legislação muda a todo o momento e para o mercado imobiliário não é diferente. Nos últimos anos, as mudanças mais significativas foram a Lei do Distrato (13.786/2018), Lei da Multipropriedade (13.777/2018) e Lei da Reurb (13.465/2017). Essa última dedicada à Regularização Fundiária Urbana, que incluiu a regularização da laje, os “puxadinhos”.

Se você é engenheiro ou arquiteto, entende que laje é um elemento estrutural da construção (uma superfície). Porém, se você reside em grandes centros, certamente considera a laje como tipo de imóvel para instalação de amplos escritórios de alto padrão (a laje comercial / laje corporativa). Agora, se você é telespectador de novelas brasileiras, considerará laje sendo um “puxadinho” para fins recreativos (samba, churrasco e banho de sol). Nenhuma dessas definições está errada, mas quero ampliar o debate nesta última, o puxadinho promovido a imóvel pela Lei da Reurb.

Desde 2017, laje tem definição prevista em lei e nos traz inúmeras possibilidades de negócios. Embora essa lei já tenha completado três anos, ainda há muita discussão no âmbito jurídico e pouca notoriedade no mercado imobiliário.

É compreensível que a palavra laje tenha sido escolhida por ser de fácil compreensão popular, mas essa escolha é bastante questionada por não ser técnica e trazer dubiedade dentro da própria lei. Ora ela é utilizada como superfície (superior ou sotoposta), ora como o direito real. Melhor seria se o legislador utilizasse direito sobre a laje.

Direito de laje não está somente nas periferias

O direito de laje nasceu como um fenômeno social espontâneo entre as periferias brasileiras, com a ocupação desordenada dos grandes centros motivada pela Revolução Industrial. As favelas, como ficaram conhecidas, têm seu nome originado na botânica brasileira. A fava, faveleiro ou mandioca-brava é encontrada na caatinga nordestina. Lá há uma cidade baiana, Canudos, que se tornou conhecida por Morro da Favela, por ter a planta fava encobrindo e caracterizando a localidade. Assim sendo, a expressão começou a ser usada para definir habitações improvisadas e sem infraestrutura, muitas vezes em morros.

A origem da lei federal tem como objetivo a regulamentação das ocupações desordenadas já existentes, estando disponível a todos os cidadãos brasileiros. Não há limitação de área, número de andares, valor ou localização para sua implementação. 

O direito de laje foi incluído no rol de direitos reais do código civil brasileiro. O direito real mais completo é o direito de propriedade, que confere amplos poderes sobre a coisa (o bem). No nosso dia a dia, também nos deparamos com outros direitos reais como servidão, usufruto, penhor e hipoteca.

Os direitos reais não podem ser criados por vontade das partes, aplicando-se a eles o princípio da taxatividade, isto é, só existem os direitos reais expressamente criados por lei.

O direito de laje, ou direito sobre a laje, contempla o espaço aéreo tridimensional em projeção vertical acima ou abaixo de um imóvel-base público ou privado, residencial ou comercial.

Ou seja, existe um imóvel-base e seu proprietário pode ceder para outra pessoa (de forma gratuita ou onerosa) o espaço aéreo superior ou inferior para a construção de outro imóvel (a laje), com acesso individualizado e sem direito a área térrea (pátio, quintal ou até mesmo garagem).

Parece simples, mas ainda não é. A lei criou esse maravilhoso direito, mas não traz claramente como ele pode ser usufruído. Será necessário fazer analogias e interpretações por parte do Cartório de Registro de Imóveis, Tabelionatos, Prefeituras Municipais e advogados e corretores dispostos a trabalhar com esse novo imóvel.

Certamente essa lei veio para beneficiar a todos que desejam desfrutar do seu direito constitucional de moradia e propriedade de forma menos complicada e onerosa. Porém, vamos com calma, ainda há muitos caminhos a serem percorridos burocraticamente falando.

Nas minhas próximas colunas no Imobi Report, vou abordar minha experiência pessoal para instituição do direito de laje em um imóvel.