[197] As lições que 2022 deixa para o mercado imobiliário

Está chegando 2023, e o que você fez no ano que se encerra? 2022 foi agitado para imobiliárias e incorporadoras, portanto, suas lições e aprendizados devem ajudar a conduzir os próximos passos.

O ano terminou com juros considerados altos pelo mercado, o que gera perspectiva de crescimento para o aluguel. O giro mais rápido de permanência do inquilino também pode aumentar, exigindo mais agilidade e resiliência de gestores e processos bem alinhados. 

Na captação, o desafio também deve aumentar, com a qualificação do ticket sendo um caminho para a rentabilidade. Uma boa relação com locadores e locatários também se torna cada vez mais importante, garantindo o imóvel na carteira.

Já no segmento de vendas, um maior otimismo está na mira para o segundo semestre, quando a taxa básica de juros pode apresentar queda. Até lá, o desafio é reforçar o argumento para que clientes e investidores apostem nos imóveis para a proteção de patrimônio, mesmo diante da ascensão do rentismo e de novos produtos que prometem segurança e foco no retorno de longo prazo.

Régua alta e pés no chão para as proptechs em 2023 também deve ser uma realidade. Depois de uma série de demissões e redução de aportes, as companhias com projetos mais relevantes e sustentáveis devem demarcar seu território – porém, sem invadir o espaço das imobiliárias, que se consolidaram como protagonistas no ano que passou.

Como um resumo de 2022, você pode conferir os 10 conteúdos mais acessados no ano no portal do Imobi Report. Spoiler: em ano eleitoral, foram as movimentações em Brasília que mais chamaram atenção. 
Não deixe também de relembrar os conteúdos ricos que rolaram no podcast Modo Avião, que trouxe a experiência de mais de 40 gestores e donos de imobiliárias país afora. E, é claro, os principais temas do ano do mercado imobiliário você pôde conferir nas edições do podcast Semana Imobi.

Imobiliárias

Uma decisão certeira para 2023 é garantir sua presença no CUPOLA Summit. Reserve na agenda: o grande encontro da comunidade imobiliária acontece nos dias 11, 12 e 13 de maio de 2023, em Curitiba (PR). Clique aqui para saber mais. 

Antes disso, em janeiro começa o treinamento CNV Imobiliário, voltado para o uso da Comunicação Não-Violenta na operação imobiliária. Conexões reais ajudam a qualificar e fechar negócios. Confira mais informações aqui.

E janeiro promete ainda esquentar a procura por imóveis. É o que aponta o histórico de muitas imobiliárias e também uma pesquisa do DataZAP+, que analisou dados dos últimos três anos. Segundo o levantamento, o primeiro mês do ano costuma registrar maior visualização de anúncios em números absolutos, ao mesmo tempo em que a oferta diminui.

Alguns números para ilustrar o agito do imobiliário em 2022. No Rio de Janeiro, os aluguéis subiram 16%. No interior de São Paulo, cidades registraram aumento de até 47% no volume de contratos de locação e 144% nas vendas, segundo o Creci-SP. Em Curitiba, o índice de venda de usados sobre a oferta de imóveis residenciais chegou a 4,9%, praticamente o dobro do registrado antes da pandemia. Já em imóveis comerciais, um levantamento do FipeZap registra preços de venda e locação em estabilidade pelo Brasil.

Variações no preço do aluguel podem ser um fator de estresse na relação com o locatário. Dominar os índices de reajuste e saber explicá-los é o melhor ponto de partida para evitar conflitos neste momento delicado, que envolve imobiliárias, locadores e inquilinos.

Fiança locatícia com reconhecimento facial é a novidade recém-chegada ao mercado brasileiro de locação. Imobiliárias que utilizam a garantia da Porto Bank poderão contar no ano que vem com o processo de biometria facial na jornada de aprovação do inquilino, de forma gratuita. 

Como as startups do imobiliário estão enfrentando a escassez generalizada de recursos? E qual o impacto disso sobre as imobiliárias de locação? Estes são os temas da última edição do podcast Imobi Aluguel, com a participação de Daniel Araújo dos Santos, cofundador da STSCapital, conselheiro da Terracotta Ventures e ex-diretor da Casa Mineira.

Incorporadoras

Parcerias, investimentos e lançamentos fecham o ano no mercado imobiliário. Confira mudanças relevantes no mercado na última edição do ano da coluna “De Mudança”, em que o Imobi Report reúne parcerias, lançamentos, ações, dança de cargos e demais movimentações do ecossistema imobiliário. 

Como a Plaenge superou 2021 com mais de R$1,5 bi em vendas em 2022? O podcast Semana Imobi traz uma entrevista de Michel do Prado com Luiz Gustavo Salvático, superintendente regional do Grupo Plaenge, sobre os 5 fatos que indicam que o mercado imobiliário continua aquecido – sendo um deles as vendas recordes da própria construtora.

Calor na praia, frio na serra e um bom lugar pra ficar. É isso que a maioria das pessoas pensam sobre as férias, assim como os investidores. Reunimos três empreendimentos que ajudam a explicar para onde estão apontados os investimentos de férias do cliente de alto padrão e luxo. Confira no Imobi Report. 

Você já ouviu falar do mercado de unidades não-residenciais? Também conhecidos como nRs, estes imóveis são voltados para atividades que não sejam moradia, como salas de escritório, hotéis, lojas, entre outros. Para entender melhor essa novidade, o Imobi Report conversou com Caio Zuñiga, sócio da RExperts, focada no setor de investimentos imobiliários e ativos reais.

O conselho do FGTS aprovou uma extensão até junho de 2023 das taxas de juros mais baixas para o grupo 3 do Casa Verde e Amarela, e também para o grupo pró-cotista, que contempla as famílias que utilizam exclusivamente recursos do Fundo. Junto à elevação de 5% no valor do teto de contratação de imóveis (veja abaixo), esses são os últimos atos do governo Bolsonaro no programa habitacional. 

Sem Rio, São Paulo e Brasília, o reajuste de 5% no valor de imóveis financiados com FGTS no Casa Verde e Amarela ficou abaixo da inflação do setor. Isso porque o INCC está com alta de 9,44% no acumulado de 12 meses. Em nota, o Ministério do Desenvolvimento Regional explica que o aumento é implementado como uma “medida de transição”, que deverá ser avaliada pela nova gestão da pasta a partir de 2023.

Gigante finalizado. O edifício de Balneário Camboriú (SC) que é o mais alto do Brasil em todas as categorias, além de o maior residencial da América Latina, com 290 metros de altura, foi entregue pela construtora FG. Os apartamentos são divididos em 84 pavimentos, com valor médio de R$ 12 milhões.

Construtora queridinha do Nordeste adota tom otimista, mas com cautela em 2023. Após quase três anos listada na B3, a Moura Dubeux comemora os números de 2022, mas a expectativa não é ver crescimento em 2023 em meio às incertezas políticas e econômicas com a mudança de governo. 

Tenda dispara 12% após divulgar guidance para 2023. A construtora divulgou as projeções para a margem bruta e vendas líquidas no próximo ano, além de riscos e oportunidades para a operação. Tudo indica que as projeções ambiciosas da construtora agradaram o mercado. Além disso, a Polo Capital registrou aumento de participação na Tenda.

Techs

Startup surge com planos ousados. A Lastro chega ao mercado oferecendo automatização da gestão de portfólios de aluguel. A proposta chamou atenção de investidores, que aportaram US$ 4 milhões em rodada seed. Conversamos com o CEO, Allan Paladino, sobre os planos da proptech no Imobi Report. 

A Propdo, startup israelense, analisou 15 bairros paulistanos que são propícios para investir em imóveis, e os ranqueou nas categorias “maior rendimento”, “menores riscos” e com “potencial futuro”. Em Higienópolis, por exemplo, um apartamento de dois quartos com preço médio renderia, em média, 6% ao ano.

A tokenização de ativos reais vem obtendo grande repercussão no mercado tradicional. No segmento de imóveis, uma representante desse nicho é a Zero55. A empresa, classificada como VASP (Virtual Asset Service Provider), busca ser uma comunidade de Patrimônio Imobiliário Digital. O primeiro imóvel tokenizado pela plataforma é um empreendimento da construtora MLB em Sorocaba (SP). 

Mundo

As vendas de imóveis residenciais usados caíram pelo décimo mês consecutivo em novembro nos EUA, estendendo uma série recorde com taxas hipotecárias altas e escassez de oferta, segundo dados publicados na semana passada. As vendas de todo tipo de casas e apartamentos caíram 7,7% em novembro na comparação com outubro. 

Mas a tempestade não é para todos. O empresário Amancio Ortega, dono da Zara e da Massimo Dutti, investe novamente no mercado imobiliário dos EUA. Desta vez, ele surpreende com um arranha-céu residencial de luxo em Seattle por 324 milhões de dólares, comprado por meio da sua empresa de investimentos Pontegadea. Trata-se da torre Kiara, que tem 461 apartamentos para arrendar.

Quais as ruas mais caras do mundo para alugar um ponto comercial? A Quinta Avenida, em Nova York, lidera o ranking em 2022, segundo estudo da Cushman & Wakefield que analisou os principais distritos de varejo em 92 cidades ao redor do mundo. Em segundo lugar na lista aparece a Tsim Sha Tsui, em Hong Kong. Finalizando o top 3, desponta a badalada Via Montenapoleone, rua mais luxuosa de Milão.

Estamos de Olho

Viralizou nas redes e na mídia. Um morador de Campinas (SP) passou por uma situação inusitada ao tentar locar um imóvel na praia. Depois de pagar quase R$ 3 mil, ele recebeu um aviso do estelionatário de que aquilo se tratava de um golpe. O criminoso o alertava para não pegar o carro pois seria “uma viagem perdida” e finalizou dizendo que “infelizmente é nosso trampo (…) Deus abençoe vocês”.

Empreendedores estão apostando alto em imóveis no centro de BH. Há desde novas construções a prédios antigos, que são reformados para serem convertidos em apartamentos residenciais. Urbanistas e membros da própria prefeitura idealizam um projeto de moradia popular no centro, mas enquanto isso não sai do papel, o mercado imobiliário avança na área e foca em apartamentos pequenos para estudantes, idosos e jovens casais.

O fundo imobiliário VBI Prime Properties concluiu o desinvestimento da Torre B JK, na cidade de São Paulo, pelo valor de R$ 237 milhões. A venda da torre de escritórios comerciais localizada na Avenida Juscelino Kubitschek vai gerar lucro de R$ 3,27 por cota, segundo o fundo.

Herança inusitada. A escritora Nélida Piñon, que morreu no último dia 17, foi incisiva em sua herança: os direitos autorais de sua obra e a posse de seus apartamentos no Rio de Janeiro passam para suas cachorras, a pinscher Suzy e a chihuahua Pilara. Somente após a morte dos dois animais é que os imóveis – quatro apartamentos em um edifício de luxo à beira da Lagoa Rodrigo de Freitas, na zona sul do Rio – poderão ser vendidos.