Queda de Selic é divisor de águas para a negociação de imóveis, dizem especialistas

O mercado imobiliário reagiu de maneira positiva à redução da taxa básica de juros, anunciada nesta quarta-feira (2) após reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central. A Selic, que estava fixada em 13,75% ao ano desde agosto de 2022, foi ajustada para 13,25%.

Apesar de a nova taxa ainda ser considerada alta, a mudança está sendo comemorada por incorporadoras, imobiliárias e corretores de imóveis, pois o ajuste indica o início de um ciclo de queda dos juros, o que deve reaquecer o setor. 

Os sinais dados por agentes de mercado e pelo próprio Copom, aliás, apontam que um novo corte de 0,5 ponto percentual pode acontecer já na próxima reunião do comitê, que acontece nos dias 19 e 20 de setembro. A projeção do Boletim Focus, ainda anterior à última decisão do conselho, era chegar a 12% até o final de 2023, mas agora pode ser reavaliada para baixo.

Demanda por imóveis deve aumentar e provocar uma valorização generalizada

De maneira geral, o mercado imobiliário enfrentou um primeiro semestre desafiador, já que o acesso ao crédito caiu e provocou a desaceleração de negócios, o que foi bastante sentido na ponta. 

Para este novo momento, as fontes consultadas pelo Imobi Report consideram que o início do ciclo de queda dos juros inspira otimismo e abre novas oportunidades.

“O início do ciclo de queda da Selic marca uma virada do mercado, que será identificada pelo aumento da demanda e, naturalmente, pelo aumento dos preços. A curva da Selic é inversamente proporcional ao valor dos imóveis, então temos uma tendência de valorização imobiliária porque a demanda será maior” afirma Rodrigo Werneck, CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, hub de inteligência imobiliária.

Werneck pontua que a queda da taxa vai estimular negócios, mas é preciso que o mercado esteja preparado para aproveitar as oportunidades. “Este aquecimento pede que as imobiliárias estejam preparadas. É preciso que elas evoluam e qualifiquem processos para que este momento de aceleração seja melhor aproveitado”, ressalta.

Economistas destacam momento positivo, mas sem euforia

Apesar de já haver efeitos imediatos, o mercado imobiliário também deve ser beneficiado no médio e longo prazos. Isso porque o corte dos juros deve continuar acontecendo de maneira mais significativa, segundo Danilo Igliori, economista-chefe da fintech Nomad e fundador do DataZap.

“Independente da velocidade em que isso aconteça, o corte será bastante expressivo. Podemos voltar a ver a taxa de juros abaixo dos 10% no primeiro semestre de 2024. Contudo, é importante falar que estamos muito longe da condição de juros abaixo dos 5%, porque isso depende de fatores altamente complexos como a consolidação e cumprimento da reforma tributária e do arcabouço fiscal”, ressalta Igliori.

Entretanto, o economista aponta que três canais estratégicos de âmbito macroeconômico para o consumo de imóveis são altamente estimulados pelo ciclo de queda.

“O primeiro canal é o estímulo à economia, visto que os juros baixos favorecem a geração de emprego e renda, o que aumenta a demanda pela compra de bens. O segundo canal é o estímulo aos investimentos, pois a queda da Selic força os investidores a buscarem a diversificação, o que tipicamente favorece os imóveis e fundos imobiliários. O terceiro ponto é o barateamento do crédito, o que facilita a tomada de financiamentos imobiliários”, explica Igliori. 

Larissa Gonçalves, economista do DataZAP, sugere um olhar no retrospecto da economia para que seja possível projetar os desdobramentos da queda da Selic.

“Quando o Copom decidiu reduzir a meta da taxa Selic de 6,5% ao ano, patamar que vigorava desde março de 2018, para 6% ao ano, vimos que, no mesmo mês, as taxas de juros livres de financiamento imobiliário caíram e em 2 meses as taxas de juros reguladas apresentaram queda. Como a Selic determina um custo de oportunidade da operação de crédito, é natural que rapidamente os primeiros efeitos sejam sentidos. No longo prazo, também é importante avaliar as taxas reguladas, que podem gerar efeitos secundários não óbvios. Por exemplo, maiores quedas da Selic tendem a retirar recursos da poupança e podem pressionar por maiores taxas de juros a depender da intensidade deste movimento”, analisa a economista.

Entidades do imobiliário comemoram queda da taxa Selic

A expectativa de efeitos positivos já no curto prazo animou algumas das principais entidades ligadas ao setor imobiliário. Ricardo Abreu, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), destaca a perspectiva da taxa Selic chegar aos 9% até o final de 2024.

“Essa queda (de 13,75% para 13,25%), por menor que seja, abre já uma luz para que o investimento no mercado imobiliário volte com maior força, de forma diferente do que vem acontecendo. Não só no sentido de aquisição de imóveis, mas também no que diz respeito a investimentos na área de locação”, destaca Abreu.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) também comemorou a redução da Selic. A entidade destacou que os juros altos encarecem os custos dos projetos, o que acaba sendo repassado para o público.

“Além da queda nos juros, é essencial que o Banco Central adote medidas que aumentem a oferta de funding ao setor. Uma delas é a ampliação dos recursos da poupança que são direcionados obrigatoriamente ao financiamento de imóveis dos atuais 65% para 70%”, salienta o presidente da Abrainc, Luiz França.

Com a queda da Selic, como ficam os fundos imobiliários?

Para os investidores do mercado imobiliário, uma das primeiras perguntas que surgem após a queda da Selic é sobre a decisão de apostar nos fundos imobiliários (FIIs). De modo geral, a resposta é positiva, tanto para fundos de papel quanto para os fundos de tijolo.

“Quando a Selic está em patamares elevados, acima de dois dígitos, o imóvel deixa de ter um retorno atrativo. Agora, com expectativa de queda, ele volta a ser um investimento seguro e com retorno interessante”, explica Daniel Diniz, sócio-fundador da consultoria TREE.

Diniz também esclarece como as imobiliárias tradicionais podem ser impactadas pelo aquecimento dos FIIs. “Quando a gente fala da imobiliária pequena, a gente não vê tanto esse movimento imediato. As grandes imobiliárias devem sentir isso primeiro e aí depois, com mais dinheiro no mercado, a produção imobiliária aumenta e começa a gerar desdobramentos. E aí sim, este estímulo refletirá diretamente nas imobiliárias de menor porte”, conclui o executivo.