Perda de imóvel por dívida do antigo dono: decisão do STJ inquieta o mercado

Já imaginou você perder seu imóvel por conta de uma dívida ativa do antigo proprietário? De maneira simplificada, essa é uma brecha aberta por uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que eleva o risco de conflitos judiciais e está provocando desdobramentos pelo Brasil.

Na prática, a decisão do STJ faz com que o atual dono de um imóvel possa ser prejudicado caso qualquer proprietário anterior tenha sido inscrito na dívida ativa (o cadastro de devedores do governo), mesmo anos depois da venda.

Nem mesmo os imóveis novos estão livres de cair nessa malha fina. Afinal, se a incorporadora for inscrita na dívida ativa por conta de débitos existentes na época da venda, a bomba pode ser repassada para o cliente comprador da unidade.

Decisão do STJ sobre dívida ativa de antigos donos já provoca dores de cabeça

Representantes do mercado imobiliário têm mostrado apreensão com a decisão do STJ e alegado que ela provoca insegurança jurídica, uma vez que um imóvel pode ter passado por muitas mãos antes de ser adquirido.

O advogado Marcos Otto Hanauer, do escritório Magalhães e Hanauer Advogados Associados, de Joinville (SC), relata os desdobramentos do processo de um cliente dele, similar ao julgado pelo STJ no último mês de maio.

“O caso trata de um imóvel cuja venda foi realizada no ano de 2018 em Santa Catarina, no município de Presidente Getúlio, enquanto o pedido de penhora vem da cidade de Iraí, no Rio Grande do Sul. Ou seja, a dívida é oriunda de outro estado”, relata Hanauer.

O defensor considera que esse cruzamento pode gerar grande burocracia. “Isso agrava a dramaticidade da situação, pois temos 27 unidades na federação. Se para cada negócio em andamento for necessário buscar certidões negativas individualmente junto de cada estado, haverá grande transtorno. Se considerar crível que o comprador tenha que se esmerar a esse ponto, extraindo certidões negativas de todos os estados, também o deverá fazer em todos os municípios do Brasil, em torno de 5.600”.

Além de reforçar a boa fé do cliente na transação em questão, Hanauer considera impossível exigir que um comprador de imóvel faça a pesquisa de certidões negativas em todos os estados da federação. “Estados, municípios e união deveriam ser os responsáveis por criar um sistema que viabilize esta consulta”, conclui.

Especialista recomenda atenção redobrada na negociação de imóveis

Na prática, o que fazer para reduzir riscos? O ponto de partida é redobrar a atenção com o histórico de proprietários do imóvel, exigindo as certidões negativas de todos os donos anteriores existentes na matrícula – até mesmo a empresa responsável pela obra de construção, quando houver.

Para concretizar o negócio com segurança, caso um antigo dono tenha o nome sujo na lista do governo, é preciso acionar o devedor para que este regularize os débitos. O problema é quando a parte devedora não faz frente à dívida, o que pode gerar um efeito dominó de cobranças e, na pior das hipóteses, a perda do imóvel.

Diego Gama, advogado especialista em direito imobiliário e diretor-secretário do Creci-DF, explica que a decisão do STJ é embasada no artigo 185 do Código Tributário, modificado pela Lei Complementar 118/2005.

A redação do artigo é a seguinte: “Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”. Ou seja, a Justiça presume má fé do vendedor e do comprador, definindo como fraudulenta toda transferência de propriedade de imóvel realizada a partir de 2005 cujo dono possua dívida anterior ao fechamento da transação.

“Embora a edição da LC 118/2005 já tenha alcançado 18 anos de vigência, a aplicabilidade e interpretação jurídica oscilou ao longo dos anos, especialmente em Tribunais Regionais. Portanto, até que haja modificação legislativa, recomendo sempre retirar todas as certidões. Caso estejam positivas, que sejam adotadas providências para que o devedor garanta a dívida e/ou regularize os débitos inscritos em dívida ativa”, orienta Gama.

“Ainda que a decisão seja pela dispensa das certidões, é preciso fazer uma análise de risco. A decisão de dispensa precisa ser consciente, não induzida. O comprador precisa entender que o negócio é seguro. Claro que também é possível fazer negócios em casos com inscrição de dívida ativa, mas é preciso tomar as cautelas necessárias. Vale destacar que STJ estabelece que há boa fé quando o devedor oferece outras garantias além do imóvel alienado, ou seja, quando ele não esvazia seu patrimônio ao fazer a alienação”, complementa o advogado.

Saiba mais sobre a repercussão do tema

Devido à polêmica e repercussão do assunto no mercado imobiliário, o Imobi Report conversou com Arthur Tomazi, especialista em direito imobiliário, para entender até onde deve haver real preocupação. Clique aqui para conferir o conteúdo completo.