Olho no seguro-incêndio: ele traz receita e evita catástrofe

Ele é praticamente o patinho feio da operação do aluguel. Pouco debatido pelo setor, visto como um processo a ser rapidamente descartado em meio a tantos outros e frequentemente entregue à boa vontade entre inquilinos e proprietários, o seguro-incêndio, ao contrário do que possa parecer, é uma fonte em potencial de receitas para uma imobiliária de locação, apesar do baixo valor de contratação individual. E, embora o número de casos não seja significativo, a ocorrência de um sinistro pode trazer enorme prejuízo para a imobiliária caso não haja cobertura. O Imobi Aluguel conversou com especialistas em seguro no mercado imobiliário, que atestam: vale a pena trazer o seguro-incêndio para dentro de casa. Bom custo-benefícioEntre os vários argumentos, comecemos pelo financeiro: trata-se de uma fonte de renda adicional que não deve ser ignorada. Pelo baixo valor, é comum que o efeito dessa modalidade seja menosprezado pela contabilidade das imobiliárias. Seguradoras estimam que o valor médio anual do seguro-incêndio gire em torno de R$ 150 a R$ 200. O valor ínfimo das parcelas mensais reforça a percepção de retorno minúsculo. Porém, o comissionamento (ou pró-labore, no termo tecnicamente apropriado) oferecido pelas empresas de seguro costuma ser alto - em muitos casos chega a 50% do valor total. Uma parcela dessa comissão - um terço, 40% ou às vezes a metade - é repartida com o corretor de seguros. Numa conta simplificada, tomando por base um valor médio de seguro-incêndio de R$ 200 e uma comissão de 40% para o corretor, uma imobiliária com 1.000 imóveis pode obter R$ 60 mil anuais em pró-labore se aplicar o seguro-incêndio em todas as suas unidades administradas. E praticamente sem custos operacionais. Estamos falando, porém, da cobertura básica, que é a proteção da estrutura do imóvel em caso de incêndio total ou parcial. Mas outras coberturas mais caras podem ser negociadas, que incluem seguro dos bens do inquilino (o chamado seguro-conteúdo), contra riscos climáticos (danos causados por vendavais, por exemplo), contra a perda do aluguel (garante o pagamento ao proprietário em caso de necessidade de reparos ou reforma) ou por responsabilidade civil (danos causados a terceiros, como a queda de uma laje num andar inferior). O que permite o alto comissionamento é a baixa sinistralidade - ou seja, o pequeno percentual de acionamento do seguro em relação à quantidade de apólices. Porém, quando o evento acontece, os prejuízos podem ser enormes. “É o que chamamos de evento de baixa probabilidade e alta potencialidade. Acontece pouco, mas o risco é catastrófico. Tem imobiliária que com um único caso mal resolvido paga prejuízo o resto da vida”, comenta Alfredo de Castro, que há 30 anos trabalha com seguros para locação e hoje tem consultoria para imobiliárias em Curitiba. Atenção à responsabilidade legalMas afinal, fazer seguro-incêndio é mesmo obrigatório? Essa percepção é arraigada entre muitas imobiliárias, mas trata-se de uma meia verdade. O seguro-incêndio só é obrigatório por lei no âmbito dos condomínios - a responsabilidade é do síndico ou da administradora do condomínio. Porém, a cobertura na maior parte dos casos é restrita à área comum, e não abrange o interior dos apartamentos. É relevante, portanto, que o time da imobiliária esteja atento a essa distinção na hora de vender o seguro. Sobre o seguro-incêndio dentro do imóvel, o artigo 22 da Lei do Inquilinato diz o seguinte em seu parágrafo oitavo: “O locador é obrigado a pagar (...) o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Ou seja, este trecho final depois da última vírgula é um subterfúgio para a dispensa da obrigatoriedade, caso isso conste em contrato. A maior parte das imobiliárias de fato prevê a contratação do seguro-incêndio e transfere a responsabilidade ao inquilino, assim como faz com outras taxas ou impostos, como condomínio ou IPTU. Neste caso, é importante que essa atribuição esteja expressa no contrato de locação. Pois é aí que reside o risco para a imobiliária. Se ocorrer um incêndio sem cobertura de seguro, e se a responsabilidade não estiver designada ao inquilino, o encarregado de cobrir os danos é o proprietário - ou seu representante legal no processo de locação, que é a imobiliária. E mesmo que o inquilino esteja incumbido de pagar o seguro-incêndio, há riscos de dor de cabeça para a imobiliária. Pois no momento em que a imobiliária instala o inquilino, a gestão do imóvel - inclusive do seguro - passa a ser dela. Se a empresa não fez a conferência e a gestão correta do seguro, pode ser implicada por negligência e pagar indenização. Portanto, o controle é outra razão importante para trazer a carteira do seguro-incêndio para dentro da empresa. O inquilino que faz o seguro por conta própria pode até entregar a apólice ao se instalar no imóvel, mas a imobiliária perde a gestão sobre os pagamentos das parcelas do seguro ou sobre eventual cancelamento. Cuidados ao fazer o seguroMas não basta firmar acordo com a seguradora sem saber que tipo de seguro-incêndio está sendo oferecido. É preciso atenção a alguns detalhes que diferem o bom do mau seguro, como a atenção ao valor da cobertura. Muitas vezes a imobiliária estipula como valor a ser coberto no seguro o preço comercial do imóvel. É um erro clássico. Em caso de sinistro, a seguradora irá reparar os danos com base no Custo Unitário Básico de Construção (o CUB, que varia conforme o Estado), o que independe de fatores como a localização. Ou seja, em imóveis mais valorizados, se o valor segurado for o de venda, o custo do seguro sairá mais caro em relação à garantia efetivamente oferecida. A mesma distorção pode ocorrer se o cálculo da cobertura for baseado no valor da locação (por exemplo, o aluguel multiplicado por 100). Outro fator a ser observado são os benefícios adicionais. Algumas seguradoras oferecem junto com o seguro-incêndio uma assistência 24 horas que abrange alguns serviços simples, como troca de tomadas, conserto de pequenos vazamentos ou instalação de quadros na parede. Além de agregar valor ao pacote oferecido ao inquilino, esses serviços podem reduzir a demanda por chamados na imobiliária. É importante verificar ainda se o seguro cobre o incêndio no imóvel desocupado. Vale lembrar que uma unidade para locação pode ficar cerca de 20% do tempo sem inquilino. Especialmente em casas, nesses momentos de desocupação cresce o risco de que um invasor eventual provoque fogo e cause grande prejuízo. Plataformas podem facilitar a jornadaAssim como ocorre em outros processos da locação, como vistorias, fotos e manutenção, existem startups especializadas em facilitar a aquisição de seguros, que podem ajudar a imobiliária a contratar um seguro-incêndio. Uma das mais representativas no País é a Seg Imob, que tem base em Minas Gerais e hoje atende 2.500 imobiliárias em 13 Estados. Nesse modelo, a imobiliária pode optar dentre diversos modelos oferecidos pelas seguradoras que expõem seus produtos na prateleira virtual da startup. “A imobiliária coloca a comissão que pretende ganhar e faz o cálculo sem consultar a corretora, pois os custos já estão parametrizados na plataforma”, explica o SEO da Seg Imob, Silvano Zen Tucci. Oriundo do mercado da tecnologia, Silvano conta que fundou a startup há sete anos, mas ela ganhou escala nos últimos 6 meses, desde que abriu a plataforma para qualquer corretora - antes, o número de empresas habilitadas era restrito. “Como o mercado de seguros imobiliários era carente de tecnologia, implantamos nosso conhecimento em automação de processos para criar este fluxo para corretoras e imobiliárias”, conta o empresário, que define a startup como um hub no qual a seguradora paga um percentual sobre todas as vendas, de modo a não onerar a operação individual com a imobiliária. De qualquer modo, para que haja 100% de garantia sobre qual seguro é o mais indicado para cada caso, o consultor Alfredo de Castro recomenda às imobiliárias que firmem uma parceria com um corretor de seguros experimentado no mercado imobiliário. “As plataformas estão cada vez melhores, mais rápidas e robustas. Mas há muitos fatores envolvidos numa apólice e a imobiliária não pode abrir mão de um corretor para avaliar itens fundamentais sobre o que ela está comprando, como a abrangência da cobertura”, sugere Alfredo. PODCAST DO IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Flávio de Baère, CEO da Sigafy Com ampla vivência no mercado de seguros imobiliários, o executivo comenta que tipo de imprevistos o seguro-incêndio pode cobrir, além do fogo em si, e fala sobre as obrigações da imobiliária em caso de sinistro. Clique e ouça! Notícias da Locação Webinar Imobi Aluguel: automatização do atendimento imobiliárioNa próxima quarta-feira, dia 28, o Imobi Aluguel fará mais um webinar exclusivo para assinantes. O convidado é Eduardo Barcellos, que trará a experiência de quem atuou por 10 anos na linha de frente de uma imobiliária familiar e tradicional (a Barcellos, de Porto Alegre) e há 3 anos se dedica a oferecer uma jornada digital acessível a imobiliárias, através da startup Sohtec. O webinar começa às 11h e será apresentado pelo editor-chefe do Imobi Report, Michel do Prado, e pelo editor do Imobi Aluguel, Carlos Simon. Participe com perguntas ao vivo ou envie sua questão ou comentário antes do evento! Mais dados para o mercadoO DataZAP+ anunciou que passará a usar uma base de 280 cidades para gerar estimativas de preço de venda e aluguel para imóveis. Até então, o núcleo de inteligência de dados imobiliários do ZAP+ processava e analisava os dados de 100 cidades do País. Segundo a empresa, cerca de 50 profissionais, entre economistas, cientistas de dados e profissionais de inteligência de mercado, atuam na elaboração dos projetos. QuintoAndar chega no CearáE por falar em expansão, o Quinto Andar anunciou a entrada no mercado de Fortaleza, onde inicia suas operações no próximo dia 29. “É uma cidade que demanda cada vez mais uma experiência imobiliária mais ágil e com menos burocracia”, disse Thiago Tourinho, COO do QuintoAndar, em material de divulgação enviado à imprensa cearense. Somente em 2021 o unicórnio já inaugurou atividades nas capitais Recife, Salvador, Vitória, Manaus e Belém, além de cidades do interior de São Paulo. No total, a imobiliária digital está presente hoje em 42 cidades. Crecis renovam diretoriasOs Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Crecis) de todo o país elegeram neste mês de julho as novas diretorias para o próximo triênio (2022-24). O processo de votação, coordenado pelo Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Cofeci), foi totalmente online, o que garantiu boa participação em alguns Estados como Rondônia (80% dos corretores votaram), Sergipe (78%) e Pernambuco (77%). No maior Creci do País, o de São Paulo, o comparecimento foi de 67%. Confira neste link as chapas mais votadas em cada Creci. Locador não é vilãoEm artigo que mereceu chamada na capa da Folha de S.Paulo na última segunda-feira (19), a professora e planejadora financeira Marcia Dessen desmistifica o papel romantizado do locador de imóveis, frequentemente visto como um capitalista que obtém altos lucros sem incorrer em riscos. “O negócio na vida real: investir capital e receber rendimentos, em média, inferiores aos oferecidos no mercado financeiro; fazer reformas e reparos na entrada e na saída do inquilino; satisfazer as exigências, depredações, a inadimplência de alguns inquilinos; lidar com o pouco apoio das imobiliárias; suportar a desvalorização dos imóveis; assumir o risco de vacância do imóvel que não só interrompe o fluxo de renda como demanda custos até que o imóvel seja alugado novamente”, comenta, ao afirmar que os locadores exercer o papel de “promotores da economia e do bem-estar social”. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

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