O STF e o fim do fiador: os riscos para a locação comercial

O julgamento de um recurso extraordinário pelo plenário do STF está agitando o mercado de locação: na pauta está a proibição da penhora do único imóvel do fiador no aluguel comercial. As imobiliárias temem perder parte de seus clientes, pois a grande maioria dos pequenos comerciantes são fiadores de seus negócios e terão dificuldade para recorrer a garantias pagas. Por outro lado, players do ecossistema imobiliário que já criticavam a funcionalidade da figura do fiador dizem que a iniciativa do STF irá modernizar o mercado. O Imobi Aluguel ouviu todos os lados para explicar e destrinchar este imbróglio. O Supremo Tribunal Federal (STF) está levando a julgamento a proibição da penhora de imóvel único do fiador na locação comercial. A matéria, que é objeto de um recurso extraordinário, mexe com as estruturas do mercado imobiliário e pode causar impactos profundos no segmento, especialmente entre pequenos comerciantes. Em 2010, a maioria dos ministros das duas turmas do Supremo decidiu que o imóvel único do fiador pode ser penhorado, tanto em locações residenciais quanto nas comerciais. Porém, em junho de 2018, a Primeira Turma da Corte determinou, no julgamento de um caso específico ocorrido em São Paulo, que esse tipo de penhora é inconstitucional em locações comerciais. Por maioria de votos, os ministros da Primeira Turma acolheram o pedido do recorrente, que alegou que era o responsável pelo sustento da família e que o imóvel era impenhorável por ser sua única propriedade. Aludindo à proteção do direito fundamental e social à moradia, ele conseguiu reverter o leilão da casa onde morava, em Campo Belo (SP). Os ministros Dias Toffoli, relator do caso, e Luís Roberto Barroso entenderam que a penhorabilidade do bem de família é possível tanto na locação residencial como na comercial. “A possibilidade de penhora do bem de família do fiador – que voluntariamente oferece seu patrimônio como garantia do débito – impulsiona oempreendedorismo, ao viabilizar a celebração de contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis”, afirmou na ocasião o ministro Barroso. Em contrapartida, o ministro Marco Aurélio Mello defendeu em seu voto que não se pode potencializar a livre iniciativa em detrimento de um direito fundamental, que é o direito à moradia. Os ministros Luiz Fux e Rosa Weber acompanharam essa visão, estabelecendo maioria pela impenhorabilidade. Divergências na Corte Suprema Desde então, a Primeira e a Segunda Turmas do STF têm divergido da questão, ora admitindo a possibilidade de penhora do imóvel único do fiador na locação comercial, ora determinando sua impenhorabilidade. Sem uniformidade nas decisões, a questão lotou os escaninhos da corte máxima: desde maio de 2020, foram admitidos 146 recursos extraordinários com tema semelhante, contando apenas os oriundos do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).Para resolver o impasse e garantir a aplicação uniforme da Constituição, o ministro Luiz Fux, relator de um desses recursos extraordinários RE/1307334, sugeriu que para resolver a controvérsia fosse adotada a sistemática da repercussão geral - ou seja, o resultado deste novo julgamento irá valer para todos os casos e processos semelhantes. Os ministros acataram por unanimidade a sugestão de Fux.A possibilidade de um novo entendimento do STF sobre o tema fez ao menos nove entidades ligadas ao mercado imobiliário entrarem com pedido de amicus curiae (terceiro interessado, que ganha o direito a se manifestar no processo) desde que a repercussão geral foi aprovada. Dentro dessas mesmas manifestações, houve também solicitações de audiência pública para que o assunto seja discutido com mais profundidade na Corte. Com isso, o julgamento do RE 1307334 ainda não tem data agendada. O que pode mudar no mercado? Os Secovis, associações de administradoras de condomínios e as próprias imobiliárias têm reagido com vigor à possibilidade de restrição ao uso do fiador nas locações comerciais. Em manifestação conjunta enviada ao STF em março, os Secovis de São Paulo e do Rio de Janeiro ressaltam que “a fiança é garantia largamente utilizada nas locações comerciais e depende da penhorabilidade do bem de família, usualmente o único com dimensão suficiente para validar a garantia”. Apontam, ainda, que “são livres os interessados para optarem ou não pela fiança (uma das quatro modalidades de garantia previstas na lei das locações)”. Em outro requerimento oficializado junto ao Supremo, o Secovi do Distrito Federal alega que, caso o entendimento da lei seja alterado, “haverá significativo aumento do custo locacional para micro e pequenos empresários que, muitas das vezes, sequer possuem confortável fluxo de caixa para gerir seus negócios”. Os argumentos dos Secovis refletem fielmente a visão das imobiliárias de locação: o fim do fiador na locação comercial irá inevitavelmente encarecer o aluguel, retirando parte dos pequenos empreendedores do mercado. Fiador: tradição brasileira A polêmica figura do fiador, embora venha gradualmente perdendo espaço, ainda é, de longe, a garantia locatícia mais usada no País. Segundo o Secovi-SP, estão alugados 51% dos imóveis não residenciais do país, como edifícios de escritórios, imóveis de uso logístico e industrial, galpões isolados, pequenos e médios comércios e shopping centers, entre outros. Destes contratos, 78% são garantidos por fiadores. Outra pesquisa, realizada mensalmente pelo Secovi-SP e que abrange somente a cidade de São Paulo, mostrou em fevereiro de 2021 que 45,5% dos contratos de locação (tanto residenciais quanto comerciais) têm o fiador como garantia; outros 35% recorrem à caução e 15,5% optam pelo seguro-fiança. O grande fator que pesa a favor do uso do fiador é o custo - trata-se da única garantia gratuita prevista em lei. As imobiliárias temem que, diante desse desembolso adicional, muitos pequenos comércios migrem para espaços mais baratos, mudem o atendimento para o virtual (se o tipo do negócio permitir) ou, simplesmente, fechem as portas. Segundo a Lello, uma das mais ativas vozes dentre as imobiliárias contra as restrições ao fiador, uma mudança no entendimento do STF poderá minar pequenas empresas, num momento em que o empreendedorismo é uma saída fundamental para o atual cenário de desemprego. “No final das contas, haverá dois prejudicados: os locadores com contratos em vigência, que acreditaram nas regras do jogo; e os locatários, que não vão poder mais contar com essa espécie de locação prevista na lei”, afirma a advogada Moira Toledo, ex-diretora jurídica e atual diretora de risco e governança da Lello (ouça abaixo a íntegra da entrevista dela ao Imobi Aluguel). PODCAST DO IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Moira Toledo Diretora de Risco e Governança da Imobiliária Lello A advogada comenta os impactos de uma nova decisão do STF sobre a penhorabilidade do imóvel do fiador sobre o mercado de locação e questiona a insegurança jurídica causada pela reavaliação de um tema já pacificado: “não há razão para reapreciar a matéria sem um fato novo”. Clique e ouça! Percalços das demais garantias Para o mercado, a locação comercial caminhará para a extinção do fiador e o seguro-fiança se consolidará como principal modalidade, caso o STF mude o entendimento sobre a penhora. Porém, as imobiliárias apontam que as locações comerciais têm mais dificuldade de fazer seguro-fiança porque quem começa o negócio, normalmente, não tem um histórico para apresentar. “As seguradoras são bem mais rigorosas com o empreendimento comercial. Elas costumam cobrar de 2 ou 3 aluguéis por ano, valor superior ao da locação residencial. Se a lei mudar, esse empreendedor terá que arrumar um fiador com 2 imóveis, o que é muito difícil”, aponta o diretor de locação da Anagê Imóveis, de Joinville (SC), Patrick Manteuffel Alves da Silva. Outra alternativa é a caução, bastante usada nos mercados de São Paulo e dos Estados do Nordeste. Nela, o inquilino desembolsa uma quantia na largada do aluguel, que retorna a ele ao final do contrato. Porém, o pagamento é limitado por lei a apenas três aluguéis, fatia insuficiente para cobrir o risco de inadimplência e danos ao imóvel. Um problema adicional é que o recebimento dos valores da caução costuma ser desgastante. “A caução é muito frágil como garantia, tendo em vista a demora dos processos judiciais nas ações de despejo”, aponta Fernando Prates, diretor de locação da Imobiliária Prates, que administra 500 imóveis comerciais em Curitiba, com ticket médio de R$ 3 mil. Uma terceira garantia locatícia prevista em lei é o título de capitalização, cujo valor pode ser estipulado livremente entre as partes. No mercado, cobra-se, em média, o equivalente a 12 meses de aluguel - mas neste caso o impeditivo é justamente o impacto desse montante nas contas da empresa. “Esse valor é inviável ao comerciante, que precisa de dinheiro para capital de giro, não para pagar aluguel. Na prática é um custo adicional para quem está começando”, diz Patrick Silva, da Anagê. Há um quarto tipo de garantia permitido pela Lei do Inquilinato, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas, por causa da complexidade, não se conhece um único caso no País em que a modalidade foi utilizada, segundo o Secovi-SP. Outro lado: as críticas ao fiador O embate jurídico chega no momento em que o mercado imobiliário já discutia a funcionalidade da figura do fiador em todos os tipos de locação. Uma mudança de comportamento do consumidor, cada vez mais prático, avesso a burocracias e refratário à ideia de pedir favor a alguém, já vinha indicando que as garantias pagas terão seu espaço garantido. O rápido crescimento da Credpago é uma amostra da ascensão dessas novas modalidades de garantia. A empresa trouxe mais opções ao mercado ao construir um algoritmo que é assertivo na identificação dos bons pagadores e ágil para aprovar clientes, quase instantaneamente. Também contribuiu a segurança oferecida pela Credpago em caso de inadimplência, que é coberta pela própria empresa - ou seja, ela mesma faz o papel do fiador. E, se o fiador tradicional é seu maior “concorrente”, é natural que a Credpago veja com bons olhos a possível mudança de entendimento do STF sobre esse tipo de garantidor. Para Carlos Nogueira, diretor comercial da empresa, o fiador de pessoa jurídica não é uma boa prática para o mercado. “Imagine que boa parte da população seja fiadora de restaurantes, por exemplo. Vamos tirar todas essas pessoas de suas casas porque o segmento está quebrando com a pandemia? Não há lógica nisso”, afirma. Nogueira argumenta também que o fiador é uma ilusão, e aponta a dificuldade para que imobiliárias exerçam uma fiscalização ou controle dos ativos de quem se apresenta como garantidor. “Se você não gravar o contrato de locação junto ao cartório de registro de imóveis, o fiador pode trocar a titularidade e a imobiliária fica sem garantia. Quantas pessoas fazem isso?”, pergunta. Para ele, o movimento natural é o mercado precificar cada seguro conforme o risco associado ao segmento correspondente, além, claro, das condições específicas daquele inquilino. “Se o setor todo está bom, há um custo menor. É assim que funciona um mercado maduro”, afirma Nogueira, que diz que o valor do seguro numa locação comercial oscila de 2% a 25%, conforme o setor e a capacidade da empresa. A visão contrária à figura do fiador é compartilhada por outros novos players do mercado. O QuintoAndar, por exemplo, há um bom tempo foca boa parte de seu marketing na crítica a esse recurso na locação residencial. “O fiador é a pior forma de garantia possível, tanto para o proprietário, como para o inquilino. É um retrato antigo da burocracia, análogo a pegar dinheiro com agiota. Não é sustentável, nem bom para o mercado” disse André Penha, cofundador e diretor de tecnologia do QuintoAndar, ao jornal O Globo. O Imobi Aluguel procurou o QuintoAndar para falar sobre o tema, mas a empresa não quis se manifestar. Correta ou não sob o ponto de vista jurídico, a disputa travada no STF carrega o benefício de aprofundar o saudável debate sobre as modalidades mais convenientes de garantia locatícia disponíveis hoje. E caberá às imobiliárias seguir avaliando as condições do mercado neste momento especialmente delicado, em que a locação comercial vislumbra um excesso de oferta de imóveis com a popularização do home office, inclusive no pós-pandemia. Notícias da Locação Aluguel de piscinasA onda de economia compartilhada chegou às piscinas privativas. Na esteira do sucesso da americana Swimply, que cresceu 3.300% na pandemia, a brasileira Dovizin lançou uma plataforma que intermedia o processo de locação de piscinas por hora. O site impõe uma hora entre reservas para garantir tempo para o anfitrião higienizar o espaço, além de mencionar protocolos rígidos sobre biossegurança. Segundo a Dovizin, o Brasil é o segundo país do mundo com maior número de piscinas (3 milhões), atrás apenas dos EUA (10 milhões). A empresa planeja chegar a 2.500 anfitriões cadastrados até o final do ano em todo o País. Inadimplência no aluguel segue caindoMesmo com o recrudescimento da pandemia da Covid-19, a inadimplência nos aluguéis de imóveis residenciais e comerciais de São Paulo encerrou o mês de março em apenas 1,82%, menor índice desde abril do ano passado. Os dados são do Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia, medido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Já o indicador que mede a falta de pagamento da taxa de condomínio foi de 2,18% em março, o menor patamar registrado para este mês desde o início da medição, em 2004. Bom senso na pandemiaPara o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior, o baixo índice de inadimplência mostra que o bom senso e as negociações, geridas pelas administradoras, entre proprietários e inquilinos prevaleceram em meio a crise econômica causada pela pandemia. Ele afirma ainda que a crise sanitária fez com que os condôminos valorizassem o local onde vivem e os serviços prestados nos empreendimentos. CorreçãoNa edição passada do Imobi Aluguel, em trecho da declaração da advogada e sócia da CUPOLA Denise Vieira onde se lê “o locatário, ao final dos 9 meses de contrato, usou o artigo da lei que lhe permitia continuar no imóvel e obteve êxito na Justiça para ficar no apartamento”, o correto é “o locatário, ao final dos 9 meses de contrato, usou o artigo da lei que lhe permitia continuar no imóvel e não obteve êxito na Justiça para ficar no apartamento”. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

O STF e o fim do fiador: os riscos para a locação comercial

Leia grátis

Conteúdo exclusivo para assinantes.

Gostou do conteúdo?

Escreva aqui uma sugestão ou comentário para o nosso time de redação.

Felipe Ricoy, reconhecido no mercado imobiliário digital, assume como COO na My Side

Você sabe qual é o perfil do investidor imobiliário brasileiro?

O segredo dos empreendimentos que se tornam sucesso antes do lançamento

Em alta

Procon-SP recebeu 2800 queixas sobre QuintoAndar ano passado; empresa fecha 13 mil novos contratos mensalmente

O corretor que fatura milhões no segmento econômico

Valem as mudanças no contrato não acertadas por escrito?

Assine e faça parte da comunidade Imobi! É gratuito!

Receba no seu e-mail as notícias mais importantes do mercado imobiliário

O STF e o fim do fiador: os riscos para a locação comercial

Receba as principais notícias do mercado imobiliário

Leia grátis

Conteúdo exclusivo para assinantes.

Gostou do conteúdo?

Escreva aqui uma sugestão ou comentário para o nosso time de redação.

As mais lidas

Imobiliárias celebram cenário positivo para o mercado no 82º encontro da ABMI

Imobi explica: expressões do mercado financeiro

Veja quem entrou para o ranking “100+ Influentes do Mercado Imobiliário em 2024”

Construtoras capitalizadas para a retomada

Receba as principais notícias do mercado imobiliário

Sugestões do Imobi

Felipe Ricoy, reconhecido no mercado imobiliário digital, assume como COO na My Side

Você sabe qual é o perfil do investidor imobiliário brasileiro?

O segredo dos empreendimentos que se tornam sucesso antes do lançamento

Em alta

Procon-SP recebeu 2800 queixas sobre QuintoAndar ano passado; empresa fecha 13 mil novos contratos mensalmente

O corretor que fatura milhões no segmento econômico

Valem as mudanças no contrato não acertadas por escrito?

Centro de preferências de Cookies

Necessários

Cookies de funcionalidade

Cookies de performance

Cookies de segmentação e publicidade

Assine e faça parte da comunidade Imobi! É gratuito!

Receba no seu e-mail as notícias mais importantes do mercado imobiliário