News do Imobi: Caixa vai aumentar exigência de entrada nos financiamentos

A partir da próxima segunda-feira (21/10), o percentual de entrada para novos financiamentos da Caixa com recursos do SBPE irá aumentar. Pela tabela SAC, o valor de entrada mínimo passará de 20% para 30%; já na tabela Price, a entrada mínima deverá ser de 50% do valor do imóvel e não mais 30%, como é hoje. A informação foi emitida pelo banco a correspondentes bancários e foi trazida a público pelo portal Infomoney. Segundo a reportagem, as novas regras valem para imóveis novos, usados, comerciais, para construções individuais e lotes urbanizados.

Em matéria publicada neste sábado (12), a jornalista Anna França destaca que a medida da Caixa decorre do esgotamento de recursos da poupança, muito em razão dos saques, algo que vem sendo levantado pelo banco há, pelo menos, 5 meses. O texto também indica que a Caixa, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários no País, deve endurecer outros critérios para concessão do crédito, como o veto a clientes que já possuem financiamento ativo na Caixa. 

Entre os corretores, a semana promete uma corrida contra o tempo para conseguir a aprovação de clientes com processos já iniciados dentro das regras atuais, uma vez que muitos negócios podem ser inviabilizados com a exigência do maior valor de entrada. 

O momento lança luz sobre a transformação necessária quanto às fontes de recurso para o financiamento imobiliário. Nos últimos 10 anos, o volume de crédito imobiliário oferecido pela Caixa cresceu mais de 40%, saindo de R$ 120 bilhões em 2014 para cerca de R$ 170 bilhões neste ano, somente até o fim de setembro. No ano passado, o volume de crédito imobiliário chegou ao seu recorde, com R$ 185 bilhões. 

Em entrevista ao Money Times, o ex-VP de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, menciona o potencial de participação do crédito imobiliário sobre o PIB brasileiro, atualmente na casa de 10%, que pode chegar a dobrar nos próximos anos. “É simples afirmar que o mercado não cresce especialmente porque as condições de financiamento impedem”, afirmou Urbano à jornalista Juliana Caveiro. A própria Caixa anunciou na última semana um esforço conjunto com o Ministério da Fazenda para estruturar operações no mercado de capitais como alternativa para o financiamento para construtoras. Para isso, há previsão de mudanças que tornem LCIs, LIGs e CRIs mais vantajosos aos fundos.

Em artigo publicado no Valor Econômico, o diretor e gestor dos fundos de securities da VBI Real Estate, Ricardo Vieira, faz uma análise que ajuda a entender esse momento chave da economia brasileira. Para ele, estamos vivenciando o amadurecimento do crédito imobiliário, na esteira da estabilização promovida pelo Plano Real. “A decadência da caderneta de poupança não representa uma ameaça ao setor imobiliário. Pelo contrário, ela evidencia o amadurecimento da economia brasileira e da indústria que finalmente passa a ter no mercado de capitais sua principal fonte de financiamento, a exemplo do que ocorre nas economias desenvolvidas há quase um século”.

Vendas e Locação

Jovens compram metade dos imóveis do MCMV. Informações disponibilizadas pela Caixa e pelo Ministério das Cidades revelam que, entre 2021 e 2024, 51% das contratações do Minha Casa, Minha Vida foram feitas por brasileiros com idade entre 18 e 30 anos. Ao todo, foram 782 mil contratos, no valor de R$ 123 bilhões. Levando em consideração o acumulado desde 2009, quando o programa foi criado, esse percentual fica em 48%. O levantamento contraria a tese de que a geração Z não tem interesse em adquirir bens. O coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, afirma que essa tese não se aplica ao Brasil; é uma discussão baseada na cultura de países mais ricos. Como características, esse público é exigente, mais conectado e chega mais preparado para o momento da compra. 

Mais pets e desafios aos condomínios. A quantidade de pets nas residências dos brasileiros vem aumentando ano a ano. Segundo a uCondo, startup de gestão de condomínios, atualmente 13% dos apartamentos em sua base possuem um animal de estimação. Essa preferência está no checklist das incorporadoras, que incluem espaços pet friendly nos lançamentos. Conforme o estudo Tendências de Moradia 2024, realizado pelo DataZAP, o Espaço Pet é fundamental para 31% dos potenciais compradores de imóveis, à frente de itens como academia, salão de festas e piscina. Em compensação, os condomínios têm que lidar com situações envolvendo barulho, sujeira e circulação dos pets em áreas comuns. De acordo com a uCondo, foram registrados mais de mil queixas envolvendo os bichinhos no ano passado. 

Maior nível de locação de escritórios em sete anos. O 3º trimestre de 2024 é o melhor em sete anos para o segmento de locação de escritórios, segundo levantamento da consultoria Newmark. Em SP, a área total vaga em escritórios chegou a 20,9%, 3,2 pontos percentuais a menos do que no ano passado. Isso significa que o segmento parece estar deixando para trás o período desafiador iniciado após a pandemia. Neste momento, o resultado reflete a volta dos trabalhadores ao presencial e um aquecimento da economia. A Newmark prevê que, nos próximos anos, o mercado continue aquecido, inclusive com o aumento nos preços desses aluguéis. Atualmente, o valor cobrado em SP é de, em média, R$ 107/m², 13,4% maior do que um ano antes.

Inadimplência cai ao 2º menor patamar do ano. A inadimplência dos aluguéis no país em setembro foi de 3,14%, a segunda melhor taxa do ano, atrás apenas de agosto (3,12%). A informação é da plataforma imobiliária Superlógica, que aponta uma tendência de queda desde o mês de abril. A maior taxa de inadimplência é percebida na região Norte, com 6,6%; e a menor, na região Sul, com 2,5%. Entre os estados, os locais com maior taxa de inadimplência são RO (11,1%), PB (4,4%) e AM (10,3%). Na outra ponta, estão SE (2,1%), SC (2,1%) e MS (2,6%). Em relação ao valor do aluguel, a maior taxa de inadimplência é registrada nos imóveis acima dos R$ 13 mil (5,5%); já a menor, nos imóveis de R$ 2.000 a R$ 3.000 (1,7%).

Locação não residencial. Em artigo para o Imobi Report, o advogado especialista na área imobiliária e presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do IBRADIM, Jaques Bushatsky, analisa as ocasiões em que um imóvel é locado para que nele resida um diretor ou, por exemplo, um engenheiro que tocará uma obra. Bushatsky salienta que a Lei das Locações cuidou dessas situações e as classifica como “não residenciais”. Nesses casos, é dada maior relevância ao contratante (a locatária empresa) e à destinação (uso de empregado, etc.), do que à natureza do imóvel (residencial).

Judicialização dos aluguéis de curta temporada. Levantamento realizado na plataforma JusBrasil aponta que crescem as disputas na Justiça envolvendo as locações de curta duração. Em 2022, foram seis sentenças estaduais relacionadas a roubo, arrombamento, barulho extremo e presença de desconhecidos envolvendo plataformas como o Airbnb. Neste ano, esse número já é mais do que o dobro, 17. Em relação aos processos que tratam da possibilidade ou não dos proprietários ofertarem seus imóveis para esse fim, eles somavam 228 dois anos atrás. Em 2024, são 303. Estimativas dão conta que, com o aluguel de curta temporada, é possível faturar o dobro em comparação ao aluguel convencional. Fontes consultadas por O Globo salientam a necessidade de maior regulação ao tema.

Mercado de alto luxo. A entrevista do podcast Modo Avião desta semana é com a sócia-diretora da Porto Bracuhy Imóveis, Carolina Gardon. A imobiliária é referência em Angra dos Reis (RJ) e atua no segmento de alto luxo, com vendas e locações de temporada. Carolina faz parte da segunda geração no comando da empresa. Ela comenta sobre os desafios de liderança na transição para a nova geração e também compartilha estratégias para atender clientes milionários e bilionários, garantindo experiências exclusivas.

Banco Mundial sugere taxação de imóveis. Na semana passada, o Banco Mundial divulgou o estudo “Taxar a riqueza para equidade e crescimento”. Diante da dificuldade para taxar as grandes fortunas, a instituição sugere que os governos da América Latina e do Caribe aumentem o imposto sobre os imóveis, já que seria uma riqueza que não fugiria do país e também não oneraria a produção. Sobre o desconto no IR mediante a atualização no valor dos imóveis, especialistas salientam que a medida é benéfica nos casos em que os imóveis ficarão muitos anos na declaração de IR ou ainda nos casos em que houve grande valorização do bem e o proprietário não pretende se desfazer dele tão cedo.

Planejamento tributário e financeiro. O fim de ano se aproxima e, nessa fase, as empresas iniciam a mobilização para definição do planejamento 2025. Além de avaliar questões estratégicas, de marketing e de recursos humanos, por exemplo, também é o momento ideal para realizar um planejamento tributário e financeiro. Nesse contexto, contar com uma assessoria contábil assertiva, que realmente entende o mercado e que é capaz de apontar os melhores caminhos, faz toda a diferença. A Contimob, contabilidade especializada na área, está à disposição para atender imobiliárias, corretores, incorporadoras e construtoras que querem obter o máximo de eficiência na área, potencializando os lucros e impulsionando os resultados. Saiba mais! 

Vício em buscar imóveis. Matéria da BBC News destaca o vício de pessoas que realizam buscas nos aplicativos de compra, venda e aluguel de imóveis dezenas de vezes por dia. Como motivação, elas ressaltam a curiosidade por ver os preços, o interior das residências ou até mesmo a velocidade com que as comercializações ocorrem em determinada região. A OrangeGrove, agência de pesquisa que usa ciência comportamental para melhorar sites, afirma que essa pode ser uma forma de escapismo, que explora os sistemas de recompensa do cérebro (liberação de dopamina). Para os agentes imobiliários, a existência dessas pessoas corrobora com a percepção de que a maioria das visualizações em portais não irá se converter em aluguel ou compra.

Olivetto e o mercado imobiliário. O ícone da publicidade Washington Olivetto, responsável pelas mais emblemáticas propagandas brasileiras, também prestou a sua contribuição ao mercado imobiliário. O profissional morreu no último domingo (13/10), aos 73 anos, por falência múltipla de órgãos. No podcast WCast, em que ele compartilhou causos marcantes da publicidade, Olivetto contou sobre uma campanha desenvolvida para a Clineu Rocha, que chegou a ser a maior imobiliária do Brasil e também a maior anunciante de O Estado de S.Paulo. Na situação narrada, especificamente, o resultado não foi positivo, mas o profissional atendeu a conta por muito tempo. Olivetto foi inspiração para gerações de publicitários, incluindo o hoje sócio-diretor de 61 Imóveis, Pablo Bueno, que atualmente leva essa criatividade e inovação ao seu negócio. 

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Construção e Incorporação

O 3º trimestre das incorporadoras. Na Tenda, os lançamentos foram recorde, chegando a R$ 2,04 bilhões. Ao todo, foram 17 empreendimentos entre julho e setembro. No mesmo período, a Moura Dubeux, que atua no Nordeste, registrou R$ 1,1 bilhão em VGV, com quatro projetos no RN, CE, BA e PE. Já os lançamentos nacionais da MRV&Co subiram 60%, para cerca de R$ 2,9 bilhões, e as vendas líquidas cresceram 24,4%, para R$ 2,7 bilhões. Mais uma incorporadora que apresentou seus números foi a Cyrela. Os lançamentos somaram R$ 4,7 bilhões, queda de 4%, e as vendas totalizaram R$ 5,7 bilhões, aumento de 25%. 

Cyrela, Safra e Armani lançam o maior residencial de SP. O empreendimento “Vista Cyrela Furnished by Armani/Casa”, no bairro Jardim Guedala, no distrito do Morumbi, será composto por duas torres de 206 metros de altura. As unidades padrão terão tamanhos entre de 350 m² a 520 m². Já as coberturas terão de 700 m² a 850 m². Voltado para o segmento de luxo, o empreendimento terá VGV superior a R$ 700 milhões. A decoração das áreas comuns será feita com móveis, acessórios e tecidos da grife italiana.

Moradores da Vila Mariana protestam contra a pressão imobiliária. Residentes do bairro na zona sul de SP alegam estar sendo pressionados pela incorporadora Mandala, a serviço da construtora You,Inc, para que vendam suas propriedades. Os corretores estariam cometendo assédio e espalhando boatos. Os proprietários reagiram com placas de “Esta casa não está à venda”. Existem mais de 30 imóveis na região de interesse das empresas, mas apenas cinco foram vendidos. Segundo especialistas, essas abordagens indesejadas podem resultar em ação por danos morais. A Mandala não se pronunciou sobre o assunto. Já a You,Inc pediu desculpas e assumiu o compromisso de investigar o caso.

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Techs

Alpop capta R$ 20 mi e pretende ofertar capital de giro a imobiliárias. Com o montante, será possível reforçar a principal estratégia da empresa, de viabilizar garantia locatícia a clientes com restrições ou que têm renda informal, e também ofertar novos produtos ao mercado. A fintech já mantém projetos piloto para fornecer capital de giro para pequenas e médias imobiliárias, para disponibilizar crédito a proprietários que pretendem reformar seus imóveis e para antecipação de aluguéis. Atualmente, 325 imobiliárias são credenciadas na Alpop. A empresa tem sob sua gestão aproximadamente R$ 172 milhões em recebíveis de aluguel e outras taxas.

Plaza investe R$ 2 mi na criação de IA para corretores. A Maya, assistente virtual da empresa, automatiza o atendimento e agenda visitas em até 15 segundos. Em alguns negócios, o uso da ferramenta aumentou o agendamento de visitas e propostas em até 90%. A inteligência artificial (IA) é integrada aos sistemas das imobiliárias e se conecta a diversas plataformas geradoras de leads. A solução também conta com a análise de crédito automática, que permite ao cliente saber imediatamente se está apto a fechar o contrato, e com a coleta de documentos, que possibilita a assinatura do contrato logo após a visita ao imóvel.

Mofo como material de construção. A partir dos experimentos de cientistas do Centro de Pesquisa Ames, no Vale do Silício, a  NASA lançou um conceito que chama de “micotetura” — arquitetura feita de micélio. O micélio é essencialmente mofo, os fios subterrâneos que compõem a parte principal dos fungos. Segundo os pesquisadores, trata-se de um ótimo material de construção, pois é leve, biodegradável, isolado e retarda o fogo. Em breve, ele poderá ser usado para fazer tijolos que podem suportar ambientes hostis.

Estamos de Olho

Oportunidade imobiliária. Boa Esperança do Norte, no Mato Grosso, emancipou-se de Sorriso em 2023 e ainda não tem Prefeitura, nem Câmara. Com quase 10 mil habitantes, a cidade localizada na região do agronegócio terá que ser construída praticamente do zero. Ainda não há orçamento definido para 2025, mas a intenção é garantir o mínimo para funcionamento de educação e saúde. No mês passado, o Imobi Report apresentou um levantamento com as praças em ascensão no mercado imobiliário, entre as quais está, justamente, a região de Sorriso. Veja outras áreas privilegiadas, com imóveis avaliados em mais de R$ 40 milhões.

Justiça suspende prédios em Alto Pinheiros. A Lei de Zoneamento que permitia edifícios de 48 metros de altura no bairro da zona oeste de SP foi suspensa temporariamente. O Ministério Público Estadual argumentou que a alteração se afasta do interesse público em benefício particular. A Prefeitura, a Câmara Municipal e a Igreja Presbiteriana de Pinheiros, que pretende construir um megatemplo de R$ 80 milhões na região, dizem que a mudança atende a critérios técnicos e desconhecem qualquer irregularidade. O restante da revisão da Lei de Zoneamento segue em vigor.

Flórida protege proprietários de fraude após tempestade. Uma diretiva emitida antes da chegada do furacão Milton visou prevenir atos injustos e enganosos por parte das seguradoras. Agora, os reguladores de sinistros devem fornecer uma explicação para cada alteração na estimativa de perda do consumidor. Eles também estão obrigados a documentar essas alterações e guardar todas as versões da estimativa, além de identificar quem fez essas revisões. Já no outro lado do Globo, na China, o declínio da população agrava a crise no mercado imobiliário. Estimativas apontam que o país pode ter 90 milhões de casas vazias. A causa é atribuída à política de filho único, que pode reduzir a população chinesa em 204 milhões de pessoas nos próximos 30 anos.

Agenda

Treinamento exclusivo de IA para imobiliárias.  O “Inteligência Artificial para Imobiliárias”, uma correalização de CUPOLA, Proptalks e Laís, foi lançado na semana passada, com uma aula on-line e gratuita ministrada pelo especialista em tecnologia e inovação imobiliária, Jota Baptista. A segunda aula, focada no desenvolvimento de assistentes virtuais, está sendo disponibilizada nesta semana. O curso inclui um total de 8 aulas gravadas, além de 4 encontros ao vivo, que podem ser acessados ao longo de um ano. Os módulos abordam questões conceituais, sobre a tecnologia e tendências de mercado, e também módulos práticos, que ensinam como criar e implementar assistentes virtuais e realizar integrações. Faça a sua inscrição agora!  

Gestão Financeira Imobiliária. Em artigo publicado no blog da CUPOLA, o economista e consultor imobiliário, Dioner Segala, aborda o impacto do planejamento financeiro na lucratividade imobiliária. O especialista também apresenta ferramentas essenciais para organizar as finanças e expõe os erros mais comuns no setor. Ainda relacionado ao tema, a CUPOLA lançou a pesquisa “Financeiro no Mercado Imobiliário”. O objetivo é entender como o segmento enxerga e lida com os aspectos financeiros. O levantamento poderá ser respondido até 18 de outubro. Também já está aberta a lista de espera para o treinamento “Financeiro Essencial”, que ajudará as imobiliárias a potencializar o crescimento de suas operações. Saiba mais!

Aluguel Master acontece na próxima semana. As aulas presenciais dessa imersão vão ocorrer nos dias 24 e 25 de outubro, em Curitiba. Os participantes vão ter acesso a estratégias eficazes e comprovadas em locação imobiliária, todas testadas e validadas pela CUPOLA em seus 17 anos de expertise no mercado. Conquiste a alta performance para a sua gestão de aluguel. Garanta sua vaga aqui!