News do Imobi: Migração no RS altera dinâmica do aluguel

O maior desastre climático do Rio Grande do Sul gerou um intenso movimento migratório de moradores para regiões mais seguras ou, neste momento, com infraestrutura mais adequada. Na semana passada, destacamos que mesmo os gaúchos que não tiveram suas casas diretamente atingidas pela inundação estavam procurando o litoral do estado, em busca do abastecimento contínuo de água, energia elétrica, internet e outros insumos de primeira necessidade, já em falta na capital. A Empresa Gaúcha de Rodovias confirmou ter identificado uma “intensa movimentação de deslocamento de veículos oriundos de Porto Alegre e região para o interior e litoral pela ERS-040”. No período medido, chegou-se a observar o fluxo de 25 veículos por minuto.

Percebe-se o aumento na busca por aluguéis de curta duração. Em Torres, a cidade registra população semelhante à da alta temporada. Proprietários que tinham imóveis para venda no litoral suspenderam a comercialização. Em todo o estado, cresce também a demanda pelos aluguéis de longa permanência. Na cidade de Estrela, estima-se que cerca de mil pessoas procuram por imóveis para locação, demanda muito superior ao estoque disponível na região. Em entrevista ao jornal A Hora, o corretor Adiel Krabbe, da Imobiliária Nova Era, apontou para o aumento dos preços. Ele afirma que as pessoas querem apenas um lugar para descansar e recomeçar.

Dentro das próprias cidades, também deve haver um movimento migratório para regiões mais seguras e com menos riscos de enchentes. O CEO e fundador da One Imóveis de Luxo, Cristiano Cruz, ressalta que, em Porto Alegre e região, as áreas mais altas devem ser valorizadas em detrimento das áreas que sofreram inundações. Diversos terrenos e imóveis que compõem a carteira da One, avaliados em até R$ 35 milhões, foram atingidos pelas chuvas. O executivo afirma que a tendência é que as incorporadoras e construtoras tenham uma postura mais cautelosa frente aos investimentos nos locais mais baixos. “Mesmo as residências de luxo, localizadas em regiões mais baixas, devem enfrentar alguma depreciação”, avalia. 

Especialistas defendem que bairros, e até mesmo cidades inteiras, precisam mudar de lugar. Em 2022, o doutor em ciências e professor de Ecologia na FURG Marcelo Dutra da Silva já havia destacado que as cidades gaúchas estavam despreparadas, pois não tinham mapeado áreas de risco e regiões vulneráveis a inundações. O especialista recomenda que todas as cidades atingidas devem rever seus planos diretores, antes de qualquer reconstrução. De acordo com ele, é preciso “desedificar” as regiões mais baixas, planas e úmidas, as margens de rios e as cidades que estão dentro de vales – algumas dessas áreas, inclusive, entre as mais valorizadas pela população e pelo mercado imobiliário.

Os municípios de Barra do Rio Azul, Muçum e Cruzeiro do Sul já anunciaram que planejam mudar parte da área urbana para regiões com risco menor de inundação. No último ano, essas cidades enfrentaram de dois a quatro eventos extremos do clima. Já o governo estadual estima que mudar de lugar os municípios de Cruzeiro do Sul, Roca Sales e Muçum demanda investimentos de R$ 30 bilhões.

Nessa mesma região, a cidade de Relvado foi uma das mais atingidas. O sócio conselheiro na Barc Imóveis, Magnun Barcarol, conta que 14 pessoas da imobiliária atuaram como voluntários principalmente no hospital da cidade, além de realizar campanhas de arrecadação. No mesmo sentido, o Instituto Cidades Responsivas criou uma área para cadastramento de voluntários em todo o estado, um mapa para geolocalização de abrigos e ainda um fundo para destinação de recursos. A ABMI também lançou a campanha “Juntos pelo RS”, com o objetivo de levantar fundos para auxiliar as famílias vítimas das enchentes. 

Diante da previsão da maior frequência de eventos climáticos extremos no RS, o desafio para construtoras e incorporadoras gaúchas é o de encontrar locais mais seguros, bem como métodos construtivos mais adaptados às novas condições climáticas. Vale lembrar que os últimos relatórios do IPCC, principal órgão da ONU sobre o Clima, afirmam que o aquecimento global não é mais reversível. Quaisquer ações que sejam adotadas podem contribuir apenas para mitigar seus reflexos. Dessa forma, os eventos extremos serão cada vez mais comuns, como o Rio Grande do Sul tem lamentavelmente testemunhado nos últimos anos.

Nesta segunda-feira (13/05), o boletim da Defesa Civil no Rio Grande do Sul informou que 617 mil pessoas estão fora de suas casas (79,5 mil estão em abrigos e 538 mil estão na casa de amigos e parentes). Já são 447 municípios afetados, 147 óbitos confirmados e 127 desaparecidos. Dados do IBGE e da UFRGS afirmam que, pelo menos, 303 mil edificações residenciais e 801 estabelecimentos de saúde foram inundados. Além disso, 682 unidades de ensino, 1.347 templos religiosos, 2.601 propriedades agropecuárias e mais 48 mil edifícios ficaram submersos total ou parcialmente. Essa estimativa refere-se à semana passada. 

Vendas e Locação

Prioridade no MCMV. A Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que trata vítimas de desastres naturais como prioridade no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O texto determina que a atenção especial se dará na aquisição de novas unidades e requalificação dos imóveis. Ainda relacionado ao programa, foi ampliada a abrangência para o uso do FGTS na compra de imóveis usados pelo MCMV. A medida deve facilitar a compra da casa própria para as faixas de renda de até R$ 4.400. Instituições financeiras, como Caixa, BB e Santander, também se movimentam para oferecer condições facilitadas relativas a financiamentos imobiliários às vítimas das enchentes no RS. 

Aumento dos juros no curto prazo. A alta demanda e a escassez de fontes de financiamento mais baratas mantêm as taxas de juros do crédito imobiliário em patamares elevados, com a possibilidade de aumento no curto prazo, segundo analistas e instituições do setor. A perspectiva de redução das taxas ainda permanece incerta, enquanto a entrega de empreendimentos residenciais adiciona pressão sobre os bancos para atender à crescente demanda por crédito.

Alta no preço dos imóveis. De acordo com o índice FipeZap, os preços de venda dos imóveis residenciais aumentaram 0,66% em abril. A análise abrange mais de 50 cidades brasileiras. A média do metro quadrado ficou em R$ 8.902. Pelo segundo mês, Curitiba liderou o ranking, com avanço de 2,18% no valor das unidades. A pesquisa também apurou que os imóveis usados foram os mais procurados em 2023.

Dualidade no mercado paulistano. No primeiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário de São Paulo apresentou um cenário de contrastes. De um lado, os imóveis de alto padrão enfrentaram quedas tanto nos lançamentos quanto nas vendas, com recuos de 29,9% e 9%, respectivamente. Do outro lado, os empreendimentos do segmento econômico registraram crescimento de 65,3% nas unidades lançadas e de 56,7% nas unidades vendidas, segundo dados da consultoria Brain Inteligência Estratégica. Já o Secovi-SP apontou aumento de 47% nas vendas e 19% nos lançamentos no mês de março, na comparação com o ano passado, com destaque para o MCMV. 

Nova identidade da CredAluga. A CredAluga renova a sua identidade ao atingir crescimento expressivo de imobiliárias parceiras. A garantia locatícia fundada por Daniel Santos e Guilherme Blumer, empreendedores de mercado com larga experiência em gestão imobiliária, passa a se posicionar como uma empresa de soluções financeiras (fintech) para o aluguel movida pela evolução das imobiliárias brasileiras. Para o segundo semestre, prepara o lançamento de novos produtos financeiros que possibilitem às imobiliárias resolverem as necessidades de inquilinos e proprietários e ampliar sua rentabilidade com segurança.

O Modo Avião desta semana combina arte com mercado imobiliário. As diretoras da CUPOLA Kariny Martins e Renata Maciel receberam o diretor da IDEE, Andre Nacli. A incorporadora desafia as convenções do mercado com projetos quase artesanais e extremamente detalhados, que se destacam no cenário arquitetônico. Neste episódio, saiba mais sobre o papel da incorporação na construção de espaços que valorizem o ambiente, a comunidade e a arquitetura urbana.

No podcast Vem pra mesa, Sergio Langer recebe Lucas Marques, fundador da Verus Boutique Imobiliária, focada na gestão exclusiva de imóveis. Marques iniciou no mercado imobiliário em 2012, como corretor, e atualmente também atua como produtor de conteúdo. 

Construção e Incorporação

Hotéis de luxo em torres residenciais. As revisões do Plano Diretor e da Lei do Zoneamento de São Paulo contribuíram para um boom de hotéis de luxo integrados a torres residenciais. Investidores e incorporadores passaram a conceber novas funções para a grande quantidade de estúdios que surgiram nos últimos 10 anos, após alterações em regras sobre as vagas de garagem. Outra mudança percebida no mercado de luxo está ligada à demanda de um novo público consumidor, formado por jovens que enriqueceram rapidamente em startups e no setor financeiro.

Contenção de custos. A Urba, empresa de loteamentos residenciais pertencente ao grupo MRV&CO, passou por mudanças significativas recentemente, incluindo a substituição da presidência e a demissão de até metade de seus funcionários. A reestruturação vem como resposta à desaceleração das atividades da empresa, que teve que reavaliar seus planos de crescimento devido ao aumento das taxas de juros no país. O novo presidente, José Felipe Diniz, tem como prioridade preservar o caixa da empresa, reduzir dívidas e cortar despesas.

Geração Z. O mercado imobiliário reconhece as particularidades dos compradores pertencentes à geração Z, entregando empreendimentos que respondam às demandas por sustentabilidade e equidade social. Algumas incorporadoras, como a Tegra, chegam a investir mais para que suas práticas tenham selos de qualidade ambiental ou de governança. 

Techs

IA no pré-atendimento aumenta conversão em até 60%. Esse foi o crescimento experimentado pela Prolar Imóveis na conversão de visitas, após utilização da Lais – inteligência artificial da Lastro que realiza o atendimento inicial. A ferramenta possibilita a realização dos atendimentos pelo WhatsApp, fora do horário comercial, 24 horas por dia e nos sete dias da semana. A Lais apresenta as opções de imóveis disponíveis, esclarece dúvidas sobre os diversos assuntos, sugere datas para visitas ou o contato diretamente com um corretor. Integrada aos principais CRM utilizados pelo mercado, a IA realiza também a classificação de leads de forma rápida e assertiva.  Com isso, os corretores e outros profissionais podem ser liberados para atividades mais estratégicas e produtivas.

Mundo

9 milhões de casas abandonadas no Japão. O país registra um aumento alarmante no número de casas abandonadas, conhecidas como “akiya”. Esse fenômeno, exacerbado pelo declínio populacional, cria um problema para o governo e as comunidades locais. As casas vazias representam uma preocupação em termos de segurança pública durante desastres naturais, como terremotos e tsunamis. Especialistas alertam que, se não forem tomadas medidas efetivas, o cenário poderá ter impactos duradouros na paisagem urbana e na economia do país.

Chineses proibidos de comprar imóveis na Flórida. Uma lei do estado norte-americano, que entrou em vigor no ano passado, dificulta a compra de imóveis por cidadãos chineses. A regulamentação cria impedimentos para aquisição de propriedades na região, especialmente próximo a instalações militares. O governo justifica a medida alegando preocupação com a possível influência do Partido Comunista Chinês nos EUA. No país asiático, a crise imobiliária faz com que as pessoas prefiram comprar imóveis usados. Uma série de calotes e diversos empreendimentos inacabados afastaram compradores dos lançamentos.

Lucros com criptomoedas tendem a ser investidos em imóveis. Isso é o que revela a pesquisa da universidade norte-americana BYU Marriott School of Business. Segundo o estudo, esse segmento de investidores prefere preservar seus ganhos investindo em ativos tangíveis de baixo risco. Os pesquisadores também observaram um aumento no preço de imóveis localizados em regiões com maior concentração de criptomoedas.

• Gestora inVista Real Estate foca no mercado imobiliário dos EUA
• Cobertura de R$ 300 milhões está encalhada desde 2021

Estamos de olho

Segurança no trabalho. Uma corretora de imóveis de Vespasiano, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, foi sequestrada e torturada por um grupo de oito pessoas, atualmente presas. O grupo atraiu a vítima sob pretexto de uma visita a um condomínio de luxo. O caso levanta questões sobre a segurança dos profissionais, especialmente mulheres. 

Morando no McDonald’s. Mãe e filha passam os dias na lanchonete localizada no Leblon enquanto buscam por um novo imóvel nos bairros nobres do Rio de Janeiro. Apesar de negarem, ambas possuem histórico problemático no mercado imobiliário e na rede hoteleira da cidade. Bruna Muratori, 31, e Susane Muratori, 64, acumulam acusações de confusão, inadimplência e racismo em imóveis onde residiram.

Reforma tributária. Tributaristas veem com atenção as mudanças trazidas pela reforma tributária que afetam o mercado imobiliário. Um dos pontos em discussão é o redutor social de R$ 100 mil, destinado aos compradores de baixa renda. Segundo especialistas, a proposta não explica formas de corrigir esse valor na negociação.