Valorização dos imóveis de locação por temporada: confira 4 motivos que explicam o movimento

Ainda restam cerca de 60 dias para o final de 2023, mas já é possível afirmar que o segundo semestre do ano entregou para o mercado imobiliário uma série de notícias que dão destaque para o mercado de locação por temporada. O fenômeno do short stay e a consolidação dos microapartamentos tracionam alavancam este modelo de negócio.

A maior relevância do mercado de locação também entra nesta conta. Afinal, os valores ocupam um patamar de alta histórica nas principais praças do país, apesar da trajetória recente ser de estabilização nos preços.

Afinal, o mercado de imóveis para locação por temporada tem um horizonte sustentável? Alguns dados e notícias indicam um cenário positivo para este segmento. Confira agora 4 motivos para a expectativa de valorização constante deste modelo de negócio.

Motivo 1: valorização constante e aceleração recente

Os imóveis de apenas um quarto, na trajetória recente, vivem valorização acima da média. Dados do Índice QuintoAndar Imovelweb de setembro de 2023 apontam que o metro quadrado deste tipo de imóvel – que é mais atrativo para a locação por temporada – tem preço médio de R$ 66,04 em São Paulo, contra R$ 51,09 na unidade de dois quartos.

“Após um período de recuperação dos preços no pós-pandemia e de uma alta puxada por um cenário de aquecimento do aluguel, o que se vê é uma acomodação desses valores em todas as cidades pesquisadas”, salienta Pedro Capetti, especialista em dados do Grupo QuintoAndar.

Porém, não se engane com a impressão de que a estabilidade signifique estagnação. A avaliação dos microapartamentos está em momento de aceleração na comparação com outros formatos. A variação positiva em setembro foi de 0,49% sobre o mês anterior. 

O resultado é cinco vezes maior do que o registrado pelo apartamento de dois quartos, que avançou 0,09% em igual período. Ainda em São Paulo, no acumulado de 12 meses encerrado em setembro, o aumento de preço do imóvel de um quarto foi de 8,47%. 

Motivo 2: aumento da busca pelas vantagens dos microapartamentos

Os microapartamentos e imóveis compactos têm desempenhado um papel significativo no desenvolvimento de novos formatos de locação, cuja demanda tem crescido consideravelmente, como aluguéis por curtos períodos e flexíveis.

“Nesses casos, os clientes valorizam a localização, mobilidade e as áreas comuns dos empreendimentos, em detrimento do espaço dentro da unidade”, explica Allan Sztokfisz, CEO e co-fundador do Charlie, startup especializada no short stay.

Devido à acessibilidade na aquisição e à tendência de proporcionar uma rentabilidade maior por metro quadrado, muitos investidores, sejam eles individuais ou institucionais, como fundos de investimento, têm enxergado nesse segmento uma grande oportunidade para gerar renda.

O movimento é embasado por dados. A receita com reservas de locação por temporada cresceu 79% no mundo em 2022, segundo relatório da Transparent Intelligence, plataforma especializada em dados globais sobre aluguel de temporada. 

O CEO do Charlie destaca que este movimento segue gerando empreendimentos vocacionados para o short stay, uma indicação de que o mercado prevê que a demanda seguirá quente nos próximos anos. 

A própria plataforma tem, no momento, dois empreendimentos sendo entregues para atender a esses investidores: o For You Moema, para investidores individuais, e o Iconyc, para investidores institucionais, como o fundo Vectis. “Ambos são empreendimentos de altíssimo padrão, com a maioria de suas unidades apresentando um design compacto”, detalha Sztokfisz.

Proptech de moradia por assinatura, a Housi tem forte presença no setor e também possui previsões otimistas.  A projeção de negócios até o final deste ano supera os R$ 300 milhões em receitas. A empresa foi lançada em 2019, está presente em mais de 125 cidades e conta com 75 mil apartamentos embarcados em sua plataforma.

Dados revelam estoque de imóveis saudável – dado positivo para a locação por temporada

Dados da consultoria Brain mostram que os lançamentos de microapartamentos (até 30m2) em todo o País tiveram grande tração a partir da pandemia, praticamente dobrando entre 2019 e 2021, período em que o total saltou de 23.420 para 40.884. Em 2022, houve redução, mas o segmento continuou aquecido, lançando um total de 32.403 unidades. 

Nos últimos dois anos, as vendas cresceram. Os negócios fechados passaram de 29.869 em 2021 para 34.228 em 2022. Quanto ao estoque, o total em 2021 era de 30.393, passando para 28.568 em 2022. 

Os dados de 2023 ainda não estão consolidados pela Brain. Porém, conforme o estudo mais recente da consultoria, a estimativa para o final do primeiro trimestre era de 5.402 unidades lançadas, 8.138 unidades vendidas e estoque de 2.039 imóveis. 

Ou seja, a oferta de novos compactos segue menor do que a demanda de compra, e com baixo estoque, indicando um mercado ainda aquecido e uma alta procura por essas unidades que, entre outros propósitos, vêm sendo largamente usadas para locação por curta temporada. 

Motivo 3: restrições na expansão devem regular o estoque

Para os investidores, a valorização dos imóveis vocacionados para locação por temporada é o principal gatilho de atratividade. Entre os motivos para isso, está a possibilidade de mesclar a segurança do investimento imobiliário com um retorno maior do que a locação tradicional e as aplicações de renda fixa. 

Somado a isso, uma notícia quente no maior mercado do País e que influencia o segmento da locação por temporada. A Prefeitura de São Paulo (SP) propôs na semana passada uma revisão na Lei de Zoneamento que retira incentivos construtivos para empreendimentos de uso misto, aqueles que reúnem unidades residenciais e não-residenciais. 

A mudança pode impactar a oferta e chamou a atenção de investidores, incorporadoras e operadores de locação por temporada, incluindo o Airbnb.

Como as unidades não-residenciais podem ser utilizadas para serviços de hospedagem, o benefício estimulou a produção de microapartamentos vocacionados para locação. O incentivo ainda privilegiava a construção destes imóveis em áreas próximas do transporte público e taxas reduzidas para apartamentos pequenos. Em resumo, o pacote de benefícios que deu tração para a produção desses imóveis está em risco.

Desta forma, o estoque tende a entrar num caminho de estabilidade, garantindo que as moradias já construídas conquistem boa rentabilidade. Afinal, foram produzidas com custo reduzido, ocupam áreas privilegiadas da cidade, com escassez de terrenos para novos empreendimentos.

“O Plano Diretor de 2014 concentrou esforços nas áreas em que há transporte de massa. Porém, isso é muito restrito, pois representa somente cerca de 5% da cidade, o que gerou escassez de terrenos nessas áreas e aumento de preços”, destacou à Brain Inteligência Estratégica o sócio-fundador do Bicalho Navarro Advogados, Rodrigo Bicalho. 

Motivo 4: vantagem de aprender com os erros do mercado internacional na locação por temporada

A movimentação legislativa na capital paulista, além de estar ligada aos desafios regionais de habitação, também deve funcionar como uma precaução para os problemas de moradia enfrentados em grandes metrópoles do mundo. 

Foram criadas leis de regulação para o Airbnb em cidades como Nova York, Londres e Paris. Nestas localidades, o objetivo das mudanças foi controlar a distorção de preços provocada pela valorização dos imóveis cadastrados na plataforma, bem como a degradação de prédios e bairros que perderam moradores para a especulação imobiliária.

Nos Estados Unidos, o número de imóveis cadastrados no Airbnb quintuplicou entre 2016 e 2023, chegando a cerca de 1 milhão de unidades. Já o número de imóveis à venda caiu de 1,2 milhão antes da pandemia para 600 mil atualmente. Os dados são da consultoria imobiliária Reventure. Diante dessas alterações, o próprio Airbnb vive uma reinvenção em seu modelo, como noticiado pelo Imobi Report no início de outubro.

Como estes mercados possuem alguns anos de antecipação, o imobiliário brasileiro pode aproveitar os aprendizados internacionais para adiantar a adoção de soluções que tornem o mercado de locação por temporada mais sustentável.