Reforma tributária: short stay pagará menos tributos, pessoas físicas mais

Muito tem se discutido a respeito dos impactos da Lei Complementar nº 214, publicada em 16 de janeiro de 2025, para o setor imobiliário. É inegável que diversos setores serão afetados pelos impactos trazidos pela Reforma Tributária, mas por que o setor imobiliário pode ser considerado um dos mais afetados? A instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) surge em substituição ao PIS, COFINS, ISS e ICMS. Para o setor imobiliário, no entanto, tais novos impostos podem representar um acréscimo na carga tributária, na medida em que passarão a incidir sobre operações que antes não estavam sujeitas ao PIS, COFINS, ISS e ICMS. Antes, o PIS, COFINS, ISS e ICMS tinham regras específicas de incidência, permitindo, em alguns casos, um tratamento tributário mais favorável para o setor imobiliário. Com a instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), a tributação passa a abranger operações que antes não eram alcançadas por esses tributos, o que pode resultar em um aumento da carga tributária para o setor. Para citar alguns exemplos das alterações trazidas pela LC 214, temos: Locação de bem imóvel: para o locador de bem imóvel, passará a incidir o IBS/CBS sobre o aluguel devido. A grande novidade da LC 214 é a equiparação, para fins de tal LC, da relação de locação por prazo não superior a 90 dias aos serviços de hotelaria, o que garante um redutor de alíquota de até 40% para o contribuinte. Na prática, as locações que se enquadrarem neste requisito (incluindo as locações por temporada e as de curto prazo, adotadas em modelo de operação multifamily) poderão se beneficiar de uma redução maior na tributação se comparado a outros tipos de locação. Operações envolvendo pessoa física: outro impacto relevante trazido pela LC 214 é a tributação de operações de compra e venda e locação de imóveis realizadas por pessoas físicas. Com a nova lei, as pessoas físicas que atinjam determinados critérios (incluindo se a locação celebrada por pessoa física tiver representado, no ano anterior, mais do que R$ 240.000,00 (valor a ser atualizado pela variação do IPCA/IBGE), ou se a pessoa física em questão for detentora de mais de três imóveis, passarão a ser contribuintes de IBS/CBS. Esta alteração pode fazer com que as pessoas físicas que se enquadrem nestes requisitos tenham que avaliar eventual benefício de migrar para uma estrutura societária para gestão de seus imóveis. Constituição onerosa de direitos reais: a LC 214 prevê que a constituição onerosa de direitos reais passará a sujeitar-se ao IBS/CBS, ficando isentos os direitos reais constituídos em garantia. Assim, à exceção de direitos reais criados em garantia de determinada obrigação (por exemplo, alienação fiduciária para garantia de obrigação de pagamento de saldo de preço de aquisição), a constituição de direitos reais passará a sujeitar-se à tributação de IBS/CBS. Como efeito prático, a constituição de direitos reais comumente utilizados em operações imobiliárias, tais como direito real de superfície, usufruto ou a promessa de compra e venda registrada pelo adquirente, por exemplo, passarão a ter um custo maior para o concedente, na medida em que se sujeitarão à contribuição de IBS/CBS, além dos já incidentes ITBI/ITCMD. FII: a LC 214 abrange diversos temas, mas ainda há pontos a serem acompanhados. Uma pergunta recorrente no setor segue sendo como ficará a tributação dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) e FIAGRO. Serão tributados? Em sua redação original, a LC 214 continha previsão específica sobre tributação desses veículos, mas o artigo em questão sofreu veto do Governo. Um posicionamento do Congresso a respeito do tema ainda é aguardado. Por fim, importante ressaltar que os impactos tributários trazidos pela LC 214 começarão a ser aplicáveis em 2027, com o início do período de transição.

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