2022 será um ano de superoferta no mercado imobiliário?

O mercado imobiliário brasileiro é formado por ciclos. Os diversos fatores que envolvem a incorporação (macroeconomia, crédito, demandas do consumidor final, tempo da jornada de compra) podem se desalinhar, resultando em épocas mais positivas ou menos. Desde o início do século XXI, pudemos observar esses ciclos com uma duração mais longa, de alguns anos, porém a chegada do coronavírus surpreendeu (depois de assustar), fazendo de 2020 e início de 2021 ótimos períodos para o mercado imobiliário. Será que vivemos um ciclo de um ano e alguns meses? 2022 será um ano de superoferta no mercado imobiliário? É o que perguntamos para quatro especialistas do setor. Confira outra parte deste conteúdo aqui.

Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE

Um ponto de atenção é que, com o aumento da Selic, outros investimentos voltam a ser interessantes para o consumidor e o imóvel, sem dúvida, perdeu um pouco da atratividade como investimento que teve até o início do ano. Se olharmos para o crédito imobiliário, as faixas ainda estão mais baixas do que chegaram ali há 3 anos atrás. Porém, sabemos que, conforme essa taxa vai subindo, famílias vão ficando para trás e se desenquadrando em relação ao potencial valor do imóvel. Ou seja, esse consumidor ou reduz o valor do imóvel ou adia sua decisão de compra. 

Não há dúvida que esse cenário deve ter um impacto e que entramos em um cenário de desafios maiores. Há uma preocupação com esse cenário de elevado endividamento das famílias, inflação subindo. Se houver uma piora progressiva da economia, sem dúvida há mais incertezas. A preocupação é que iniciamos um movimento de retomada, mas não sabemos em que medida esse ciclo terá condição de perdurar e se sustentar a frente.

Marcelo Nascimento, diretor da Apsis

Em 2021, já observamos problemas com a relação fiscal e econômica do Brasil. Com a alta do IGP-M no ano passado, já imaginávamos um ano de inflação. No 2º trimestre, a alta de juros e a desaceleração do crédito imobiliário pelas instituições financeiras faz com que o ciclo de vendas comece a retrair. Na minha opinião, a quantidade de ofertas vai continuar aumentando, as pessoas vão continuar querendo mudar de imóvel, entretanto o aumento da taxa de juros restringe quem tem acesso ao crédito. As incorporadoras devem recuperar seus estoques que tinham no começo de 2020, pois os lançamentos não vão parar tão cedo. 

Um problema é que o aumento do INCC foi muito alto e não foi inteiramente repassado para os consumidores, então há uma perspectiva de reajuste e aumento do metro quadrado no começo de 2022. Paralelamente, o consumidor final deve conseguir financiar menos. Por isso acredito que o mercado não volte a crescer mais. Pelo contrário, devemos entrar em um período de estabilidade e, nos próximos 2 ou 3 anos o mercado vai ser retraído e deve diminuir. Por outro lado, vimos que o ciclo imobiliário foi encurtado e não imagino que o próximo ciclo deva durar 5 anos. Isso representa um ciclo de retração, também, mais curto.

Pedro Tenório, head de insights do DataZAP+

O que conseguimos observar é que os lançamentos já estão começando a desacelerar e a grande dor continua sendo o INCC. O IGP-M começa a se acomodar, o INCC está começando a estabilizar, mas ainda não começou a cair. O cenário que observamos é de um tempo mais difícil que o previsto para as incorporadoras, com uma acomodação no ritmo dos lançamentos e uma dificuldade de repassar o preço. 

Mas a desaceleração é uma etapa natural do ciclo imobiliário, difícil apontá-la como problemática.  2020 já foi um ano fantástico e desacelerar depois de um ano fantástico não é tão ruim assim. Nossa sugestão é ter cautela. Consideramos o funcionamento do mercado imobiliário muito mais micro do que macro, então vale olhar para sua cidade, entender terrenos específicos para públicos específicos que podem ser lançamentos de sucesso. Bons produtos e nichados, sempre tem espaço, mas as dificuldades impostas pelo ciclo precisam ser consideradas

Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain

Há desafios econômicos pela frente como o aumento dos insumos, da inflação e perda de renda da população que deve atingir o consumo do nosso produto. Além disso, a alta da Selic retira o potencial investidor, pois ele volta para o mercado financeiro. Tem o risco de ter que lançar mais caro (por conta da alta dos insumos), mas o comprador escapar do financiamento com o aumento das taxas de juros. Os próximos meses devem ser bem desafiadores e, em 2022, mais ainda. Há desafios anunciados, econômicos e políticos.

Mas ainda estamos vivendo e devemos finalizar o ano como um ano especial em volume de vendas. Se olharmos os números do mercado imobiliário nacional e da demanda, se não fosse lançado mais nada no país, nem um imóvel, o estoque atual seria consumido em 8 meses. Nossa expectativa é de que as taxas de juros para o crédito imobiliário se mantenham num nível abaixo de 2 dígitos para ser possível ainda fazer um bom financiamento. Ainda não é uma tempestade perfeita, mas as nuvens estão carregando.

Vale lembrar que quem manda é o mercado, então sempre haverá espaço para a adequação de produtos.