Crédito imobiliário: apesar de recuo, momento é um dos melhores da história

Em que ritmo anda o crédito imobiliário? O entendimento sobre o longo prazo é um dos pilares para compreender que, apesar dos recuos provocados pela alta dos juros, a janela de oportunidade segue como uma das maiores da história.

Para entender melhor, falemos primeiro do baque negativo. Em fevereiro de 2023, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 10,5 bilhões, o que representa uma queda de 11,4% na comparação com o mesmo período do ano anterior.

A informação acima flerta perigosamente com o pessimismo, mas é preciso manter a cabeça fria para fechar uma análise. Afinal, apesar da redução no volume financiado, este foi o terceiro melhor resultado para um mês de fevereiro na série histórica. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Como gerar negócios com a manutenção da Selic na casa dos 13,75%, valor considerado alto pelo governo federal e pelo mercado em geral? 

Conversamos sobre o assunto com Armando Botelho, diretor comercial da Creditú, fintech voltada ao crédito imobiliário com atuação no Brasil, México, Peru e Chile. A companhia traz uma abordagem interessante sobre o aproveitamento de oportunidades, já que é especializada em atender públicos que não são contemplados pelos bancos tradicionais.

Selic não agrada tomador de crédito, mas oportunidade segue na mesa

Apesar dos juros básicos estarem há algum tempo no patamar de 13,75%, o repasse deste cálculo para o crédito imobiliário acontece de maneira diferente e gradativa. O financiamento da Caixa, tido como um dos mais acessíveis do mercado, apenas recentemente foi reajustado para acima dos 10% de juros ao ano.

“Com a inflação ainda fora da meta, optou-se pela manutenção da Selic em um total considerado alto”, analisa Botelho. De acordo com ele, a composição dos juros repassados para o tomador de crédito imobiliário acontece por uma série de fatores.

“Não é apenas a taxa de juros, mas também o custo do dinheiro em si, o spread necessário para que o fornecedor de crédito tenha resultado, o quociente de risco”, detalha.

Ele explica que, no caso da Creditú, um diferencial competitivo para manter clientes na mesa está em absorver o quociente de risco da operação. “Somos do grupo Ávila Seguradora, temos o seguro de crédito, que elimina o risco do investidor que concede o recurso para ser emprestado ao cliente final. Isso permite que o quociente de risco não seja cobrado. A taxa que aplicamos hoje é de 9,99% ao ano, valor compatível com a realidade do mercado e que está abaixo dos bancos. Mitiga os riscos, permitindo que o investidor possa emprestar em condição mais atrativa”, explica. 

Crédito imobiliário fora dos grandes bancos

“É preciso identificar onde estão as oportunidades. Há clientes com intenção de comprar que, por conta de seu perfil, não estão sendo atendidos pelos bancos e pelos modelos tradicionais”, aponta Botelho.

A própria Creditú se especializou na oferta de crédito a clientes que moram fora do Brasil e enfrentam grandes dificuldades e burocracia para contratar empréstimos.

“Brasileiros que moram fora estão vendo o mercado imobiliário como oportunidade. O Brasil é um país considerado seguro para se investir em imóveis, tanto pela valorização e liquidez de diversas praças como também pelo respaldo da lei da alienação fiduciária”, afirma Botelho.

O diretor da fintech destaca que incorporadoras e imobiliárias podem aumentar suas vendas se compreenderem que há clientes que não estão sendo atendidos.

“Dados da Abecip mostram que, entre 2021 e 2022, os imóveis tiveram valorização 8,8% acima da inflação, mais interessante do que a renda fixa, que ganha espaço com a Selic alta. O cliente investidor está atento a isso e, morando fora, ainda conta com o diferencial de receber em dólar ou euro, que estão muito valorizados”, diz.