Corretor “driblado”? Saiba o que é bypass do imóvel, prática lesiva para o mercado

A desintermediação fraudulenta de negócios imobiliários, conhecida também como bypass, entrou na alça de mira do mercado, unindo desde corretores de imóveis até as grandes plataformas e marketplaces. 

Este tipo de fraude ocorre, principalmente, quando o proprietário do imóvel ou o interessado na compra utilizam o apoio das imobiliárias e redes, mas fecham o negócio “por fora” e driblam ilegalmente o pagamento de comissões.

A prática é maléfica para o mercado, principalmente por estimular a informalidade. Por consequência, o bypass aumenta o risco para compradores e vendedores, que ficam sem a assistência profissional em caso de dúvidas, divergências ou mesmo irregularidades na transação. 

Há ainda outro tipo de bypass, que ocorre quando um corretor “rouba” o cliente por meio de captação indevida do imóvel, utilizando os dados disponíveis no anúncio sem permissão.

Como acontece o bypass em negócios imobiliários?

A fraude da desintermediação pode ser executada de diversas maneiras. Na maioria dos casos, o corretor e a imobiliária ficam a ver navios para, posteriormente, ficar sabendo que o negócio tomou outro rumo.

“O bypass acontece muito. Já vi casos envolvendo um zelador, em outro uma cliente voltou ao prédio depois da visita para falar direto com o proprietário”, relata Yuri Bruno, corretor de imóveis que atua na cidade de São Paulo.

Em todos os exemplos, o prejuízo acontece por conta do não-pagamento das comissões que seriam de direito dos agentes envolvidos.

Sistema anti-bypass recupera corretagens não-pagas  

Um estudo realizado pela Loft detectou potencial bypass em 4% da amostra de transações analisadas. De olho nisso, a plataforma lançou em novembro do ano passado um sistema de monitoramento para evitar fraudes envolvendo a startup. 

Com cerca de 27 análises em andamento, o programa já começou a recuperar valores. Neste mês de março, a primeira taxa de corretagem resgatada já foi paga.

Um dos meios de identificação de bypass é a de checagem de escrituras, para verificar se houve venda de imóveis que receberam visitas de interessados e acompanhamento de corretores por meio da startup, mas cujo negócio foi fechado por compradores e vendedores fora da plataforma.

“A grande maioria dos envolvidos atua de forma correta, mas queremos trazer mais segurança para todos os envolvidos nas negociações, especialmente para os corretores e imobiliárias parceiras”, afirma João Melhado, diretor de Compliance da Loft.  

Foi justamente esse sistema que permitiu identificar que houve bypass num imóvel na zona leste de São Paulo, que inicialmente contou com a consultoria do corretor Yuri Bruno. Em janeiro de 2022, ele acompanhou potenciais compradores numa visita. 

Documentos analisados pela Loft mostraram que o imóvel foi vendido para esses compradores cinco meses depois, sem a intermediação de Bruno. Identificado o caso, a equipe da Loft entrou em contato com os vendedores, que reconheceram o bypass e aceitaram pagar a corretagem para Bruno. Quando identificado o caso de desintermediação, a startup inicialmente busca acordo com as partes. Caso não haja sucesso, outras medidas podem ser tomadas. 

Plataformas de olho no combate à desintermediação

Além da Loft, o QuintoAndar também desenvolveu uma iniciativa para combater o bypass. O programa antifraude criado pela startup conta com um algoritmo que monitora comportamentos suspeitos na jornada de venda de imóveis e robôs que identificam casos de bypass, a partir do cruzamento de bases internas, como dados do QuintoAndar, registro do imóvel e ITBI.

Corretor deve ficar atento para amarrar bem suas negociações

Não são apenas as fraudes que geram desafios para que corretores e imobiliárias garantam comissões. Em alguns casos, a desatenção – e até mesmo o desleixo – em ser uma peça ativa na negociação pode gerar problemas.

“Vejo que, em várias oportunidades, é muito pobre a relação entre todos os envolvidos: comprador, vendedor e corretor. A grande questão é ter maturidade na negociação em si para que as pontas sejam amarradas. O corretor não deve ser bom só na lábia de venda, mas precisa saber lidar com o papel, a autorização de venda, gerar uma visita de apresentação do imóvel, além de inserir os dados no CRM, dar o feedback ao proprietário… são maneiras mais concretas de amarrar os negócios”, analisa Santiago Cassiano, sócio-proprietário da Vista Bela Imóveis, de Taubaté (SP).

“Temos um caso de um cliente grande que veio nos procurar pois foi processado por um corretor que estava pleiteando na justiça a comissão pela venda de uma chácara. Segundo o corretor, foi ele que fez a aproximação entre as partes, mas a única prova que ele tinha era uma conversa com um irmão do proprietário, além de alegar que teve um papo informal com o comprador. São evidências muito frágeis e, por isso, este corretor perdeu a disputa na primeira e na segunda instâncias. Se ele realmente estava conduzindo conversas entre as partes, ele pecou ao não seguir os processos, como apresentar uma autorização de venda, conduzir uma visita… Este é um exemplo contrário sobre o assunto das fraudes, mas que mostra a importância de amarrar negócios para não ser driblado”, completa Cassiano.

*Atualizado em 05/04/2023, às 11h40.