A queda do WeWork e as lições para o mercado imobiliário

Na última semana, o WeWork, uma das maiores empresas de coworking do mundo, anunciou pedido de recuperação judicial nos Estados Unidos. A empresa, que já chegou a ser avaliada por 47 bilhões de dólares em uma rodada de investimento privada liderada pelo Softbank, agora é negociada por menos de 100 milhões de dólares na bolsa, uma desvalorização de 99% em quatro anos.

A WeWork, que chegou a ser considerada a startup mais valiosa dos Estados Unidos, começou a enfrentar problemas em 2019, em uma tentativa mal sucedida de abertura de capital na bolsa de valores (IPO). Desde então, suas fragilidades têm sido amplamente documentadas e divulgadas pela mídia, representando um dos mais notáveis casos de ascensão e queda no mercado imobiliário.

No início deste ano, escrevi um artigo para o Imobi Report intitulado “A Tempestade para as Proptechs“, e expliquei um pouco mais sobre o cenário macroeconômico que possibilitou que empresas como a WeWork atingissem patamares irreais de valor de mercado e as mudanças, como o aumento da inflação e das taxas de juros nos Estados Unidos, que desencadearam uma correção nos valores dessas empresas em escala global.

Neste artigo, escrevo um pouco sobre o que nós do mercado imobiliário brasileiro podemos aprender com o caso da WeWork.

Empresa de serviços imobiliários não é empresa de tecnologia

A WeWork se apresentou aos investidores como uma empresa de tecnologia que transformaria a maneira como as pessoas trabalham. Embora a visão da empresa fosse inspiradora, na prática, ela mais se assemelhava a uma administradora de aluguel que sublocava escritórios para períodos de curto prazo. Avaliar uma empresa como a WeWork da mesma forma que se avaliava Google, Microsoft e Apple foi um erro de investidores que pouco entendiam do mercado imobiliário. Como empresa de serviços imobiliários, o modelo de negócio da WeWork sempre foi altamente dependente de pessoas, conhecimento local, serviços offline e relacionamento com proprietários e corretores, além de ser altamente suscetível a ciclos econômicos.

A ilusão do dinheiro fácil

Tanto na educação dos nossos filhos quanto das nossas empresas, queremos que as pessoas entendam o valor do dinheiro e se preocupem com a origem e destinação dos recursos. O excesso de dinheiro para empresas como a WeWork criou uma geração de fundadores e executivos mimados que tomavam decisões sem qualquer disciplina sob o pretexto de buscar mais crescimento. Ao todo, a WeWork queimou praticamente 22 bilhões de dólares recebidos de investidores e credores desde a sua fundação.

Caixa e lucro são o que mais importa

Avaliar uma empresa com prejuízo apenas pela receita que ela gera parece uma loucura. Afinal, o retorno para o investidor está no lucro distribuído pela companhia. A análise do valor pela receita só se justifica se a empresa estiver em estágio inicial, com amplo espaço para crescimento e um plano objetivo para atingir a lucratividade a partir de determinado tamanho. O problema do caso da WeWork (e outras empresas da época de dinheiro farto) é que elas ficaram viciadas no dinheiro fácil e o caminho para a lucratividade nunca existiu – o crescimento só aumentava o endividamento da companhia e a necessidade de caixa futuro.

O foco deve ser sempre no longo prazo e na sustentabilidade

Ter sucesso no mercado imobiliário, seja como imobiliária, construtora ou incorporadora, é um projeto de longo prazo (leia-se décadas, e não anos), como bem sabem as empresas mais bem sucedidas do setor. O mercado funciona em ciclos e só sobrevivem a vários ciclos empresas consistentes, rigorosas com a gestão de caixa e qualidade dos serviços. Exemplos de empresas líderes no mercado brasileiro e que exemplificam essa visão incluem as incorporadoras Cyrela (1962) e MRV (1979), e imobiliárias como a Apolar (1969) e a Ivan Negócios (1980). 

Os principais afetados durante o processo de recuperação judicial da WeWork serão os elos mais fracos da cadeia. Neste caso, os funcionários da companhia (muitos dos quais tinham parte da remuneração atrelada às ações da WeWork) e os parceiros comerciais, como os proprietários dos escritórios que terão seus pagamentos de aluguel suspensos.

Apesar de causar uma grande destruição de valor, a queda de uma empresa como a WeWork tem sua importância no bom funcionamento da economia. Afinal, é nesses momentos que as empresas altamente endividadas e geradoras de prejuízo dão espaço para empresas bem estruturadas, lucrativas e com visão de longo prazo. Como diria o investidor Warren Buffett, “somente quando a maré baixa é que você descobre quem estava nadando pelado”.