Inteligência artificial e e-commerce impulsionam novos polos de galpões logísticos

O avanço do e-commerce e da inteligência artificial, combinado com a descentralização dos centros de distribuição de produtos, trouxe um novo olhar para os galpões logísticos no mercado imobiliário. Levantamento da JLL, consultoria global especializada no mercado imobiliário corporativo, mostra que a taxa de vacância dos condomínios logísticos de alto padrão caiu para 5,5% no Brasil no primeiro semestre de 2026. Isso significa que 94,5% dos espaços estavam ocupados, o maior nível desde o início da série histórica. Nos seis primeiros meses do ano, as empresas alugaram 2,8 milhões de m² e, mesmo após o desconto das áreas devolvidas ou desocupadas, o mercado terminou o período com saldo positivo de 2,1 milhões de m² ocupados.

O CEO da Saes Empreendimentos, Erivelto Saes, defende que o galpão deixou de ser apenas uma estrutura de armazenagem. Hoje, esse tipo de imóvel precisa responder à operação do inquilino institucional, à tecnologia empregada por essa empresa, localização, naturalmente, e capacidade de adaptação ao longo do contrato, uma visão distinta da locação convencional, ainda que comercial. Para o mercado imobiliário, a oportunidade está em identificar terrenos que já reúnam ou possam receber infraestrutura elétrica e de telecomunicações compatível com a necessidade desse inquilino de grande porte – e potencial de receita. Em galpões voltados a data centers, esses fatores podem ser tão determinantes quanto o valor ou o tamanho da área. “A expansão do comércio eletrônico e da inteligência artificial são movimentos diferentes, mas que convergem para uma demanda maior por infraestrutura imobiliária especializada”, afirma Erivelto.

Exigências do comércio eletrônico

O e-commerce tem um efeito bastante direto sobre os galpões logísticos. De acordo com Erivelto, quanto menor o prazo prometido de entrega ao consumidor, maior a necessidade de centros de distribuição próximos das regiões de consumo. Além disso, é fundamental a conexão com os principais corredores rodoviários, portos e aeroportos. Essa tendência é particularmente visível em corredores logísticos como o litoral de Santa Catarina, onde a combinação entre atividade portuária, BR-101, BR-470 e a baixa disponibilidade de galpões tem elevado a procura por galpões de maior padrão técnico.

A tecnologia também altera a operação dentro desses imóveis. Segundo Erivelto, hoje há muito mais automação, sistemas de separação de pedidos, controle de estoque em tempo real, robótica, equipamentos conectados e necessidade de conectividade. Isso, então, gera uma demanda maior por galpões de padrão técnico mais elevado e capazes de receber adaptações.

Inteligência artificial e a demanda por data centers

A inteligência artificial, além de tornar as operações logísticas mais automatizadas, amplia a demanda por processamento e armazenamento de dados. Erivelto explica que isso abre espaço para outro tipo de produto imobiliário, o data center. Um data center tem requisitos de infraestrutura específicos e muito mais intensos do que uma operação logística tradicional. A disponibilidade de energia em alta capacidade é um dos principais requisitos, acompanhada de redundância elétrica, geradores e sistemas capazes de manter a operação mesmo em caso de falhas na rede. A conectividade também é fundamental, com múltiplas rotas de fibra óptica para evitar dependência de um único ponto de comunicação. “Portanto, não significa que qualquer galpão logístico vá se transformar em data center, mas terrenos industriais e logísticos que tenham energia, conectividade, segurança e possibilidade de expansão passam a ter um valor estratégico adicional”, Erivelto salienta.

Outro fator crítico é a refrigeração, já que servidores e equipamentos de alta densidade geram grande volume de calor, especialmente em operações ligadas à inteligência artificial. O imóvel também precisa ter estrutura para cargas elevadas, sistemas específicos de prevenção e combate a incêndio, controle rigoroso de acesso, monitoramento contínuo e áreas técnicas para equipamentos elétricos e de climatização. Também entram na análise fatores como zoneamento, licenciamento, risco de alagamento e possibilidade de expansão futura.

Principais praças para data centers

Erivelto reforça que as regiões mais atrativas são aquelas que conseguem reunir energia em alta capacidade, conectividade por fibra óptica, segurança, terrenos adequados e possibilidade de expansão. Por isso, São Paulo ainda concentra boa parte desse mercado, com polos em Barueri e Campinas. Fortaleza, no Ceará, também ganhou relevância pela conexão com cabos submarinos internacionais de internet.

Além dos polos já consolidados, Erivelto comenta que Santa Catarina reúne condições para ganhar participação nesse mercado. O estado combina atividade industrial, presença de empresas de tecnologia, infraestrutura logística, corredores rodoviários estratégicos e disponibilidade de áreas em determinadas regiões. A experiência do próprio mercado logístico catarinense mostra que regiões fora dos grandes centros tradicionais podem ganhar relevância rapidamente quando infraestrutura, localização e demanda empresarial se encontram.

Garantias locatícias no mercado de galpões logísticos

Sobre garantias locatícias, Erivelto informa que no mercado de galpões de alto padrão, isso depende muito do perfil financeiro do locatário, do prazo do contrato e do investimento realizado no imóvel. Seguro-fiança, fiança bancária e garantias corporativas da controladora estão entre as estruturas analisadas em operações empresariais, além das modalidades tradicionais de caução e fiança. Quando se trata de grandes empresas de tecnologia ou multinacionais, a avaliação da capacidade financeira do grupo econômico passa a ter um peso muito grande. Em determinadas operações, uma garantia da controladora ou a estrutura bancária pode ser mais relevante do que uma caução tradicional, porque são contratos de valores elevados e prazos extensos.