“Melhores Cidades para Investir em Imóveis” evidencia praças de SC e SP

O ranking Melhores Cidades para Investir em Imóveis nos últimos 5 anos, desenvolvido pela MySide, empresa especializada no mercado imobiliário, destaca a relevância de municípios em Santa Catarina e em São Paulo. Cidades catarinenses como Itapema, Balneário Camboriú e São José aparecem no topo da listagem. O ranking ainda apresenta municípios do litoral paulista, como Praia Grande, Santos e Guarujá, da região serrana, como São José dos Campos. De acordo com o estudo, o investimento em imóveis em cidades estratégicas apresentou um retorno até 4 vezes superior a opções tradicionais de investimento, como poupança, fundos de renda fixa e ações. O estudo apresenta as localidades com o maior retorno sobre o investimento em três categorias: imóveis na planta, aluguéis anuais e short stay (aluguel de temporada). A modalidade que apresentou a maior rentabilidade foi a de imóveis na planta, com retorno de até 22,1% ao ano, no período de 2019 a 2024, registrado em Itapema (SC). Para comparação, no mesmo intervalo, o Ibovespa registrou uma rentabilidade média de 5,4% ao ano. Na categoria imóveis na planta, o top 3 é composto por Itapema/SC (22,1%), Vila Velha/ES (20,3%) e São José/SC (19,7%). Em aluguel anual, a liderança é ocupada por São José/SC (16,6%), Goiânia (15,1%) e São José dos Campos (14,6%) Já em short stay, destacam-se Itapema/SC (17%), Vila Velha/ES (16,3%) e Balneário Camboriú (15,9%). A análise considera um cenário de investimento inicial de R$ 500 mil em outubro de 2019. Ao final de 5 anos, a pesquisa compara o desempenho do investimento imobiliário com outras modalidades, como renda fixa, variável, poupança e inflação no mesmo período. Para calcular a rentabilidade efetiva de imóveis nestes diferentes contextos, o estudo utiliza metodologias robustas, dados de fontes confiáveis, como o Índice FipeZAP, IBGE, FGV IBRE e Banco Central, e uma análise detalhada dos custos do investimento, considerando gastos com taxas e impostos, fluxo de desembolso de capital, custos de mobília, quantidade de tempo entre a compra e venda do imóvel, entre outros. "O estudo MySide se destaca por considerar a rentabilidade total dos imóveis, um aspecto fundamental para investidores que buscam decisões embasadas. No mercado brasileiro, é comum tratar 'valorização' e 'rendimento' como sinônimos, mas essa visão simplificada pode mascarar cenários e levar a escolhas menos vantajosas. Nossa análise vai além da valorização, oferecendo uma visão completa do retorno em investimentos, seja em imóveis na planta, aluguéis anuais ou de curta temporada", explica Douglas Balena, responsável técnico pelo estudo. Imóveis na planta O ranking das melhores cidades para investir em imóveis na planta considera como cenário base a aquisição de um apartamento de R$ 500 mil em outubro de 2019, sendo o desembolso integral do valor realizado na mesma data. Como o foco do investimento na planta é o retorno com valorização, a simulação define que ao final do período de 5 anos, em setembro de 2024, o investidor realizará a venda do imóvel. Para calcular a rentabilidade efetiva do investimento, são considerados todos os custos incorridos no processo de venda, como corretagem, taxas cartorárias e ITBI. Itapema (SC), Vila Velha (ES) e São José (SC) compõem o top 3 do ranking de cidades com maior rentabilidade para investimento em imóveis na planta. O destaque está no estado de Santa Catarina, com 4 cidades no top 5 do ranking: Itapema, São José, Itajaí e Balneário Camboriú. Imóveis para aluguel anual O ranking de melhores cidades para investimento em imóveis para aluguel tem como premissa o aluguel de contratos de longa duração de imóveis no período entre 2019 e 2024. Normalmente, investidores em imóveis para aluguel calculam a rentabilidade do investimento através de um cálculo simples, que considera o montante mensal recebido de aluguel dividido pelo valor do imóvel. Por exemplo, em um aluguel no valor de R$ 2,5 mil em um imóvel comprado por R$ 500 mil, o retorno, também chamado de yield, seria de 0,5% ao mês. Contudo, essa simplificação deixa de considerar diversos fatores que mudam muito a rentabilidade efetiva do investimento. Por isso, o estudo da MySide incluiu no cálculo de rendimento fatores como taxa de ocupação média, custos de manutenção, rendimento do valor do aluguel recebido, etc. Além disso, para ter uma visão precisa do real retorno com o investimento, o cálculo considerou também valorização (aumento de preço de mercado) do imóvel ao fim do período de 5 anos. Ronal Balena, especialista em investimentos imobiliários, explica: "Um equívoco comum ao comparar o rendimento de investimento em aluguel é não considerar o aumento do preço do imóvel no período. Na verdade, enquanto o imóvel está alugado, é natural que o seu preço de venda suba, em linha com o que ocorre com os preços de mercado. Por isso, para poder comparar a rentabilidade de aluguel com outros investimentos como renda fixa e ações, o investidor deve realizar a soma do retorno recebido com os recebimentos de aluguel com a valorização do preço de venda do imóvel”. De acordo com Balena, o retorno com o valor recebido do aluguel, normalmente, gira em torno de 0,5% ao mês, um valor considerado baixo. Porém, ao somar o percentual de retorno com aluguel com a valorização do preço do imóvel, esse percentual costuma subir de 2 a 4 vezes. Para investimento em aluguel, o estado de São Paulo se destacou com quatro cidades no ranking (São José dos Campos, Praia Grande, Barueri e Santos), sendo duas localizadas na baixada santista. Em seguida, Santa Catarina aparece 3 vezes (São José, a campeã, Florianópolis, e Joinville). Short stay Para realizar o cálculo de retorno de investimento em short stay, o Ranking MySide Melhores Cidades para Investir utilizou um cálculo minucioso, que leva em consideração o valor médio das diárias e taxas de ocupação de cada cidade. Na parte de custos, foram considerados no cálculo taxas de plataforma de anúncio, custos de condomínio, internet, água, luz, manutenção do apartamento, itens de higiene, limpeza e todos outros valores intrínsecos a uma operação de hospedagem de curta duração. O estudo definiu como cenário padrão do investimento a compra de um apartamento do tipo studio de 30 m², utilizando como base de valor de compra o preço médio de metro quadrado específico de cada cidade analisada. Também foi incluído no cálculo o investimento mobília e itens de uso doméstico, que são essenciais para o funcionamento de uma operação de short stay. Experiente em análise de investimento do tipo short stay, Ronal Balena destaca: “Atingir uma boa rentabilidade com aluguel de short stay requer uma administração intensiva do proprietário do apartamento. Uma definição equivocada do preço da diária, por exemplo, pode causar uma queda na taxa de ocupação e reduzir a zero a margem da operação”. Segundo Balena, o short stay se aproxima mais de um investimento em operação hoteleira do que investimento em imóveis. “Por esta razão, muitos investidores de short stay terceirizam a gestão das suas locações para administradoras especializadas. Elas costumam cobrar um preço salgado, entre 20% e 25% do valor das diárias, mas certamente vale a pena para proprietários que não têm tempo para uma gestão intensiva de suas propriedades short stay”, salienta. Da mesma forma que ocorre no cálculo de rentabilidade de aluguel de longa duração, o estudo da MySide considerou na composição do cálculo de rendimento o retorno da margem da operação de short stay mais a valorização do preço do imóvel. Nesse ranking também estão presentes 4 cidades de Santa Catarina (Itapema, Balneário Camboriú, Florianópolis e Itajaí), além de duas cidades no estado do Rio de Janeiro (Rio de Janeiro e Niterói) e duas capitais nordestinas, Maceió (AL) e João Pessoa (PB). Para saber mais informações sobre o ranking, clique aqui!

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