Inadimplente não tem direito a reembolso de parcelas do imóvel, diz STJ

Em votação unânime, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) não podem ser aplicadas em contratos de compra e venda de imóvel que tenham garantia de alienação fiduciária (regra que prevê a transferência da propriedade ao credor até o pagamento total da dívida). 

Com isso, o tribunal determinou que o inadimplente não tem direito a reembolso de parcelas do imóvel já pagas antes da perda do bem. A decisão do STJ, vista como positiva para o mercado imobiliário, serve como base para outros processos semelhantes em esferas judiciais inferiores. 

A Corte decidiu que nesses casos deve ser aplicada a Lei nº 9.514/17, que dispõe sobre o sistema financeiro imobiliário e instituiu a alienação fiduciária, por se tratar de legislação específica e posterior sobre o tema. 

No caso julgado pela 2ª Seção do STJ, uma construtora tomou um apartamento localizado em São Bernardo do Campo (SP) por inadimplência. Os compradores, em seguida, entraram com uma “ação de restituição de quantia paga”, pois haviam desembolsado metade do valor financiado (R$ 129 mil).

Em decisão inicial, o Tribunal de Justiça de São Paulo obrigou a construtora a devolver 90% do total pago, com base no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que determina que nos contratos de compra e venda em prestações são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas. A construtora recorreu então ao STJ, alegando que o CDC não se aplica ao caso 

“Bom para o mercado”

Para o sócio do Cescon Barrieu Advogados na área imobiliária, Marcos Lopes Prado, a decisão do STJ é acertada e beneficia o mercado imobiliário. “O julgado e a tese fortalecem a validade e a eficácia da alienação fiduciária na garantia de imóveis, o que, comprovadamente, continua sendo condição fundamental para a viabilidade do financiamento imobiliário e da expansão da oferta de crédito no mercado, com taxas de juros mais acessíveis”, aponta.

A lei que trata sobre a alienação fiduciária prevê que, após o vencimento da dívida, em todo ou em parte, a propriedade fica consolidada em nome do credor fiduciário. Nesse caso, são realizados dois leilões públicos, primeiro pelo valor de avaliação do imóvel e depois pelo valor da dívida, com o objetivo de levantar recursos para quitar a dívida. Somente no caso de sobrar dinheiro após a arrematação do imóvel em um dos dois leilões, o excedente deve ser entregue pelo credor ao devedor.