Com baixo preço e serviços pontuais, startups avançam sobre locadores autônomos

Num país com mais de 13,3 milhões de imóveis alugados, segundo dados da Pnad Contínua do IBGE divulgados em maio de 2020, é natural que um volume expressivo de transações se desenvolvam por conta própria. O mercado do aluguel sem intermediação é um gigantesco mar de oportunidades, que gira em torno de 40% dos imóveis locados no Brasil (algo como 5 milhões), segundo estimativas do setor. Um dos maiores desafios do mercado imobiliário é trazer para si parte desse universo desintermediado. De um lado, os argumentos para convencer locadores autônomos a buscar um serviço profissional estão na ponta da língua de cada imobiliária: controle de inadimplência, organização de visitas, proteção e assistência jurídica, divulgação comercial, vistorias profissionais, assinatura eletrônica, atendimento e manutenções durante a locação e tantos outros. Mas também é sabido que há relutância de muitos proprietários - especialmente os que locam somente 1 ou 2 imóveis e com tíquetes mais baixos - em deixar cerca de 10% do valor do aluguel nas mãos de um terceiro. É um valor significativo para quem conta com a locação como complemento de renda e dispõe de tempo e disposição para tentar administrar a locação por conta própria. De todo modo, os desafios e problemas sempre vão aparecer. Para esse público, uma prestadora de serviços imobiliários mais “em conta”, que auxiliasse o proprietário em algumas tarefas mais técnicas e trabalhosas (como análise de crédito e formulação de contratos), traria mais segurança a esse processo e poderia tirá-lo da completa informalidade. Há gente atenta a essas oportunidades. Começam a crescer no mercado imobiliário startups especializadas em facilitar as relações locatícias, aplacando as dores dos proprietários em determinados aspectos - jurídico, administrativo -, mas com um valor bem abaixo do praticado por imobiliárias mais tradicionais. Assim, com times enxutos e menos serviços associados, essas plataformas podem cobrar valores baixos (por volta de R$ 50 mensais), buscando lucrar por escala e sem limitação geográfica. Trata-se de um nicho intermediário entre a locação direta e a terceirização completa do aluguel. É um movimento ainda vagaroso, mas que vem atraindo investimentos. O Imobi Aluguel procurou duas dessas startups que administram parcialmente a locação, atuando principalmente no início do processo (contrato, vistoria, análise de crédito, seguros), quando as dúvidas dos proprietários são mais agudas. A Moben, empresa com sede na capital paulista, foi criada no auge na pandemia, no final de 2020, a partir de experiências anteriores do fundador, Marcel Imakuma, no mercado imobiliário. “Em 2016, quando trabalhei nesse setor, me deparei com um segmento funcionando de modo analógico em comparação ao financeiro e ao de startups, onde atuei no passado. Em paralelo, as startups de imobiliárias digitais estavam começando a crescer. Então resolvi tirar essa ideia do papel e iniciar um MVP ”, conta Imakuma. De lá para cá, a empresa avançou no modelo “te ajudamos a administrar seu imóvel alugado” e conta hoje com mais de 1.000 contratos intermediados em diversos Estados. A Moben calcula que 80% desses clientes antes operavam a locação sem intermediários. Já a Zimobi, startup curitibana nascida em 2017, abarcou a experiência do CEO e fundador Eduardo Doria com uma pequena imobiliária, adicionada com o know how da família em aceleração de startups. “Percebi que a imobiliária pouco ajudava na parte da negociação do valor do aluguel. Quando conheci o Doni, nosso atual CTO, ganhamos uma bolsa no Sebrae e arregaçamos as mangas”, relembra (clique aqui para ouvir a entrevista de Eduardo Doria ao Podcast do Imobi Aluguel). Hoje a empresa busca um público amplo, mas pouco atendido pelo mercado tradicional, na visão do fundador: a dos imóveis de baixo ticket. “Para uma imobiliária comum pode não fazer sentido se deslocar 10 vezes para um imóvel de R$ 1.000 mensais. Mas é um público que precisa de ajuda na divulgação, compreender as garantias, qualificar os interessados. E é um mercado numericamente muito grande”, comenta o fundador da Zimobi, que tem direcionado esforços aos maiores mercados do País (São Paulo e Rio de Janeiro). O Imobi Aluguel questionou esses novos players para ouvir deles suas filosofias, propostas e projeção financeira. Entre os pontos em comum entre as duas startups está o discurso de não concorrer diretamente com as imobiliárias tradicionais. Ambas também já passaram por rodadas de captação de investidores, com cifras entre R$ 1,3 milhão e R$ 5 milhões, reportam crescimento acelerado (a Zimobi, por exemplo, diz que triplicou seu faturamento em 2021 e que pretende repetir a expansão em 2022) e começam a buscar mais protagonismo no mercado da locação. Confira nossas conversas com o fundador da Moben, Marcel Imakuma, e com o CEO da Zimobi, Eduardo Doria. Bate-papo com Marcel Imakuma (CEO da Moben) Imobi Aluguel: Como foi o processo de criação da Moben? Marcel Imakuma: A Moben nasceu em 2020, mas a ideia surgiu a partir da experiência que tive anteriormente no mercado imobiliário. Em 2016, quando trabalhei nesse setor, me deparei com um segmento funcionando de modo analógico em comparação ao financeiro e ao de startups, onde atuei no passado. Nesse período liderei uma operação de seguro-fiança que permitiu às imobiliárias trabalhar com iniciativas como o aluguel garantido. Foi uma inovação importante para o mercado e daí pude perceber que o setor dava sinais de querer evoluir. Em paralelo, as startups de imobiliárias digitais estavam começando a crescer. Então no final de 2020 resolvi tirar essa ideia do papel e iniciar um MVP.Desde então estruturei uma rede de conselheiros e advisors experientes no mercado imobiliário e serviços financeiros, que investiram tempo e dinheiro pessoal no negócio.Imobi Aluguel: Em que cidades a Moben opera atualmente? Marcel Imakuma: Iniciamos o MVP por São Paulo, mas por sermos uma plataforma online, já tivemos demanda e estamos com clientes no Mato Grosso, Rio de Janeiro, Piauí, Minas Gerais, Alagoas, Pará, Santa Catarina, Paraná, Distrito Federal e Rio Grande do Sul. Imobi Aluguel: Quantos contratos estão em vigor hoje? Marcel Imakuma: Temos pouco mais de 1.000 cadastrados na plataforma.Imobi Aluguel: Que canais de divulgação a empresa utiliza para chegar aos proprietários de imóveis? Marcel Imakuma: Entendemos bem a dinâmica do mercado e quais são os canais mais utilizados para captação de proprietários. No caso da Moben, por conta do nosso DNA em tecnologia, é natural que a gente explore todos os canais online. Por outro lado, temos ciência que muitas imobiliárias e corretores optam por não trabalhar com a administração. Por isso mesmo, temos algumas parcerias em andamento com alguns destes players que fazem apenas a intermediação e acabam indicando a Moben para os proprietários que decidem fazer a administração de forma autônoma.Imobi Aluguel: O público-alvo é somente os donos de imóveis que locam por conta própria? Ou também busca-se clientes insatisfeitos de imobiliárias que possam migrar após o fim dos contratos?Marcel Imakuma: Nosso foco principal é o proprietário. Sabemos que a jornada de locação é longa e pode ser uma experiência confusa e com muitos atritos, principalmente para os proprietários que desejam lidar diretamente com o dia-a-dia da locação. Aqui damos a este proprietário a possibilidade de passar por estas fases de forma muito mais simples e rápida. Facilitamos temas como crédito, jurídico e financeiro e isso permite que ele possa ter mais uma opção além da terceirização completa da administração. Em paralelo a tudo isso acreditamos que os modelos são diferentes e por isso têm públicos distintos mesmo - de um lado, deixar absolutamente tudo na mão de um profissional e de outro fazer por conta própria. Diria que aproximadamente 80% dos nossos clientes já faziam tudo sem intermediários.Imobi Aluguel: A Moben também auxilia o proprietário a locar o imóvel desocupado? Marcel Imakuma: Sim. Atuamos aqui como um centralizador para as demandas que ele possa ter e oferecemos a solução para que ele possa procurar o próximo inquilino de maneira mais fluida. Mas vale ressaltar que não intermediamos a negociação por ele. A negociação sempre ocorre de maneira direta entre proprietário e interessado no imóvel.Imobi Aluguel: Como a Moben opera em situações que exigem a presença física ou de terceiros no imóvel (vistorias, fotos, manutenção)?Marcel Imakuma: Oferecemos uma rede de parceiros e atuamos como marketplace para os usuários poderem encontrar o que melhor funciona para as demandas deles.Imobi Aluguel: O preço é o grande atrativo em relação às imobiliárias tradicionais?Marcel Imakuma: Não gostamos de comparar o nosso produto com uma imobiliária. São modelos diferentes e desta forma é natural que tenham preços diferentes. Imobi Aluguel: Há parcerias com algum grande investidor, como é comum nas proptechs?Marcel Imakuma: Sim, já fizemos uma rodada de investimento anjo de aproximadamente R$ 1,3 milhão para esta primeira etapa do MVP e estamos nos estruturando para a próxima rodada. Conversa com Eduardo Doria (CEO da Zimobi) Imobi Aluguel: Como podemos definir o ramo de atuação da Zimobi? Marketplace? Facilitadora de locação? Eduardo Doria: A Zimobi é um marketplace, mas é uma facilitadora também, focada no proprietário que quer fazer a administração ou até alugar o imóvel de forma autônoma. Ambas as definições traduzem bem o que é a Zimobi.Imobi Report: O público-alvo preferencial da Zimobi são os donos de imóveis que já locam por conta própria? Ou a empresa também busca os clientes insatisfeitos de imobiliárias?Eduardo Doria: Estamos focando nos proprietários que já fazem isso de forma autônoma. Temos uma base bem grande de proprietários, com quem entramos em contato todos os dias oferecendo os nossos serviços. Em paralelo a isso, a gente tem também um blog em que fornecemos diversos conteúdos focados no proprietário de imóvel que quer fazer essa gestão, mas não sabe como fazer direito. Temos vários vídeos institucionais e vários posts do nosso blog que podem assessorá-los para que eles façam isso de forma autônoma.Imobi Report: Como a Zimobi opera em situações que exigem a presença física ou de terceiros no imóvel numa locação tradicional, como vistorias, fotos ou manutenção? Eduardo Doria: Hoje a questão das fotos é super simples, todos os proprietários já têm até no próprio smartphone as fotos do imóvel. Criamos o anúncio dele na Zimobi em poucos minutos e com isso o imóvel já começa a ser divulgado nos maiores portais do Brasil. Aí o passo seguinte é agendar essa visita para o proprietário. Aqui na Zimobi trabalhamos mais parecidos com o modelo Airbnb, em que o próprio proprietário mostra o imóvel ao interessado em alugar. Nas questões de vistoria, temos um modelo que pode ser preenchido facilmente. Basta seguir algumas informações em fotos. Esse modelo serve como laudo de vistoria inicial e a gente também assessora no laudo de vistoria final. Isso torna nossa presença física não necessária nesses locais.Imobi Report: Que canais de divulgação a empresa utiliza para chegar aos proprietários de imóveis? Eduardo Doria: Temos uma base de email-marketing bem bacana, em que trazemos bastante proprietário. A gente também tem o nosso blog, que é um forte canal de tração. E também vem muito da indicação, da divulgação, do boca a boca. Se você olhar nossos reviews lá no Google Stars, vai ver que realmente o pessoal está conseguindo alugar seus imóveis e ficando bem satisfeito com nosso serviço.Imobi Report: O ticket médio dos contratos da Zimobi é relativamente baixo quanto ao preço do aluguel, a maior parte varia entre R$ 800 e R$ 1.000. O preço acaba sendo o grande atrativo da Zimobi em relação às imobiliárias tradicionais?Eduardo Doria: Hoje a Zimobi está trabalhando nesse público de entrada. Também trabalhamos com imóveis mais caros, de maior valor, mas temos mais demanda realmente nesses com um valor menor, por enquanto. A cadeia imobiliária tradicional é mais onerosa para alugar um imóvel. A imobiliária hoje tem diversos custos físicos para manter a operação dela funcionando. E esses proprietários também querem um maior rendimento dos ativos deles, são proprietários de poucos imóveis que querem fazer a carteira deles render o máximo possível.Imobi Report: Vocês não têm a recorrência dos 10% do aluguel, que é o principal suporte financeiro das imobiliárias tradicionais que operam locação. Para ter viabilidade financeira, a Zimobi precisa de um grande volume de contratos intermediados?Eduardo Doria: Na verdade a gente oferece menos serviços, então conseguimos realmente cobrar menos. Mas hoje a gente já tem vários proprietários que utilizam a Zimobi para fazer a administração e a gestão dos pagamentos, até porque a gente também oferece assessoria jurídica em caso de inadimplência. Então também trazemos essa segurança para o proprietário. Na hora do fechamento do contrato nós também fazemos uma análise super boa, super confiável, e deixamos tudo super transparente para o proprietário. Então ele se sente bem seguro em seguir com o contrato. A nossa taxa de inadimplência é irrelevante, é um ponto que não nos preocupa hoje.Imobi Report: Como é comum nas proptechs, vocês têm em vista captar investimentos e recursos de investidores-anjo? Como está o aspecto financeiro da empresa?Eduardo Doria: Em 2021 nós conseguimos pegar um investimento com a Bossa Nova, que é o maior fundo de venture capital da América Latina. Eles estão apoiando bastante a gente no projeto. Hoje a nossa situação financeira já está bem estável. Nós atingimos o nosso break even, ou seja, a empresa já opera pagando todos os seus custos. Então estamos numa situação confortável para escolher o melhor caminho nos próximos meses. Mas com certeza a gente vai abrir uma nova rodada no segundo semestre, também para investir mais na parte de comunicação, na parte de marketing e também para deixar bem fluido o processo, pensando no proprietário do imóvel. PODCAST IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Eduardo Doria, CEO da Zimobi O fundador da startup de intermediação simplificada comenta os métodos para captar imóveis de proprietários que antes faziam locação direta e fala sobre a viabilidade financeira da operação nesse modelo. Clique e ouça! Ouça episódios anteriores no Podcast do Imobi Aluguel. Notícias da Locação Discrepâncias O preço do aluguel residencial subiu mais de 25% em relação a dois anos atrás em alguns bairros nobres de São Paulo, incluindo o Morumbi. Ao mesmo tempo, outras regiões igualmente valorizadas sofrem para recuperar o patamar pré-pandemia. Em Pinheiros e na Vila Olímpia, por exemplo, os preços estão 11,9% e 13,5% abaixo dos registrados em março de 2020, respectivamente. Os dados são do índice QuintoAndar de aluguel. Na média, o preço atual do metro quadrado supera o de dois anos atrás em mais da metade dos bairros paulistanos monitorados (34 de 61). ConflitosDepois de um período conturbado, o mercado imobiliário lentamente reduz os conflitos e retoma a normalidade. Levantamento realizado pelo Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) mostra que foram protocoladas 12.134 ações judiciais relacionadas ao mercado de locação na cidade de São Paulo no acumulado de 12 meses (março de 2021 a fevereiro de 2022). O número é 5,4% inferior ao registrado em igual período do ano passado. Do total ajuizado em fevereiro deste ano, 969 ações (86,2%) foram motivadas por falta de pagamento do aluguel. DespejosPor maioria de votos, o plenário virtual do Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou a prorrogação por mais três meses, até 30 de junho, da proibição de despejos e remoções forçadas no País. A extensão do prazo de suspensão já havia sido concedida de forma liminar pelo ministro Luís Roberto Barroso, de modo a evitar desocupações coletivas e despejos de pessoas vulneráveis enquanto perdurarem os efeitos da pandemia. Todos os ministros, com exceção de André Mendonça, concordaram com a prorrogação. PlanosA CashGO, que atua na antecipação de aluguel, procurou o Imobi Aluguel para detalhar melhor seu planos de expansão para 2022: a startup, investida por vários executivos e ex-CEOs de instituições financeiras, pretende ultrapassar até o final de 2022 a marca de 1000 imobiliárias parceiras, além de antecipar mais de R$ 15 milhões em aluguéis para proprietários de todo o País. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

Com baixo preço e serviços pontuais, startups avançam sobre locadores autônomos

Leia grátis

Conteúdo exclusivo para assinantes.

Gostou do conteúdo?

Escreva aqui uma sugestão ou comentário para o nosso time de redação.

Vendas de imóveis de luxo e alto padrão perdem ritmo

As empresas do imobiliário em destaque no Ranking “Negócios em Expansão”

Casa própria para entregadores: novo perfil de trabalho e o crédito imobiliário

Em alta

Vendas de imóveis de luxo e alto padrão perdem ritmo

Imobiliárias podem utilizar IA para apoiar a gestão de pessoas

Nas imobiliárias que mais crescem, o dono fala pouco e repete muito

Assine e faça parte da comunidade Imobi! É gratuito!

Receba no seu e-mail as notícias mais importantes do mercado imobiliário

Com baixo preço e serviços pontuais, startups avançam sobre locadores autônomos

Receba as principais notícias do mercado imobiliário

Leia grátis

Conteúdo exclusivo para assinantes.

Gostou do conteúdo?

Escreva aqui uma sugestão ou comentário para o nosso time de redação.

As mais lidas

Imobiliárias podem utilizar IA para apoiar a gestão de pessoas

Nas imobiliárias que mais crescem, o dono fala pouco e repete muito

As empresas do imobiliário em destaque no Ranking “Negócios em Expansão”

Fundador da Patriani retoma comando para conter “pior crise” da construtora

Receba as principais notícias do mercado imobiliário

Sugestões do Imobi

Vendas de imóveis de luxo e alto padrão perdem ritmo

As empresas do imobiliário em destaque no Ranking “Negócios em Expansão”

Casa própria para entregadores: novo perfil de trabalho e o crédito imobiliário

Em alta

Vendas de imóveis de luxo e alto padrão perdem ritmo

Imobiliárias podem utilizar IA para apoiar a gestão de pessoas

Nas imobiliárias que mais crescem, o dono fala pouco e repete muito

Centro de preferências de Cookies

Necessários

Cookies de funcionalidade

Cookies de performance

Cookies de segmentação e publicidade

Assine e faça parte da comunidade Imobi! É gratuito!

Receba no seu e-mail as notícias mais importantes do mercado imobiliário