Penhora de imóvel por dívida de antigo dono: confira porque polêmica não deve gerar pânico

Notícia divulgada pelo Imobi Report na semana passada, a penhora de imóvel por dívida de antigo dono deu o que falar. Em resumo, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) provocou receio em compradores de imóveis, imobiliárias e incorporadoras ao pressupor má-fé em negócios cujo proprietário anterior possui dívida ativa junto ao governo – clique aqui para saber mais.

A sentença do STJ gerou polêmica e reações diversas, incluindo até mesmo uma interpretação de que negócios imobiliários fechados desde 2005 podem estar sob risco – o que não é verdade. Com isso, especialistas do mercado imobiliário levantaram contrapontos que ampliaram o debate.

Para esclarecer alguns pontos de atenção sobre o assunto, o Imobi Report conversou com Arthur Thomazi, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do CCT Advogados, escritório sediado em Belo Horizonte que atende dezenas de imobiliárias, construtoras e incorporadoras de vários Estados. Além de dar mais subsídios aos profissionais do setor, as considerações de Thomazi também ajudam a tranquilizar os proprietários de imóveis.

Penhora de imóvel por dívida de antigo dono: caso julgado pelo STJ tinha fortes indícios de má-fé

De acordo com Thomazi, a má-fé do caso julgado recentemente pelo STJ apresenta traços muito claros, sendo necessária uma análise cuidadosa da decisão para que os negócios imobiliários não sofram com uma apreensão exagerada. 

“Neste caso em específico, o imóvel de um devedor fiscal foi adquirido e revendido no mesmo dia. Esta particularidade não é normal, gera estranheza e deixa evidente a má-fé. Por isso mesmo, um dos ministros que julgou a questão considerou que, neste caso, o tribunal não entraria na discussão sobre consultar as certidões de todos os antigos donos, pois essa particularidade deixou a fraude muito clara. A Corte demonstrou preocupação com o engessamento das operações imobiliárias Brasil afora, caso os adquirentes tenham que verificar as certidões de todos os proprietários anteriores”, explica.

Sem desespero: negócios são protegidos após o prazo de 4 anos

Boa parte da polêmica quanto à notícia do caso julgado pelo STJ surgiu a partir da interpretação de que existe risco em todos os negócios imobiliários realizados desde 2005 (ano em que o artigo 185 do Código Tributário foi modificado pela Lei Complementar 118/2005, que presume fraude nos negócios em que o proprietário do bem possui dívida ativa). 

Entretanto, segundo o advogado, esta visão é equivocada, o que tranquiliza aqueles que adquiriram imóveis nos últimos 18 anos.

Thomazi ressalta que existe o prazo decadencial de 4 anos para consolidação de negócios jurídicos, o que protege transações mais antigas. “Essa proteção existe para evitar a discussão de negócios fechados há muitos anos, o que geraria um sem-fim de insegurança jurídica. Portanto, é equivocada a interpretação de que há risco em todos os negócios imobiliários fechados desde 2005”, afirma.

Para garantir a segurança de negócios, especialistas indicam levantamento de certidões

A lição que fica é a mesma que Diego Gama, advogado especialista em direito imobiliário e diretor-secretário do Creci-DF, trouxe em entrevista recente ao Imobi Report. “Recomendo sempre retirar todas as certidões. Caso estejam positivas, que sejam adotadas providências para que o devedor garanta a dívida e/ou regularize os débitos inscritos em dívida ativa”, orientou Gama.

Thomazi reforça que o cenário ideal é analisar de forma inteligente a matrícula imobiliária para avaliar os riscos da operação. 

“A experiência nos mostra que alienações sucessivas próximas e envolvendo pessoas com laços sanguíneos ou com alguma proximidade podem indicar um risco maior, hipótese em que a due diligence (cruzamento de dados para checagem de segurança) precisa ser ainda mais acurada. Além disso, transações realizadas ainda no intervalo do prazo decadencial de 4 anos também precisam ser verificadas com cuidado. Essa prática já é normal em imobiliárias bem estruturadas e bem assessoradas”, afirma o advogado.

Por fim, no ponto de vista prático, Thomazi recomenda que as imobiliárias organizem um dossiê a ser arquivado com o compilado de certidões dos vendedores, anotações relevantes para operação e até mesmo análise informativa de processos judiciais que podem ou não afetar o negócio. 

“Mesmo com boa fé, os imóveis adquiridos podem sim ser buscados pelo fisco para cobrir dívidas. Portanto, essa providência das imobiliárias favorece uma decisão de aquisição e demonstra que houve, por parte do trabalho de corretagem, a apresentação e o enfrentamento dos eventuais riscos do negócio. A imobiliária, é bom lembrar, não garante o negócio, mas tem o dever de apresentar os riscos”, ressalta o advogado.