Como a inteligência de dados pode desburocratizar as garantias locatícias?

Quando tratamos sobre big data, ou megadados, é possível pensar na seguinte comparação: os dados são como um novelo de lã, que só irá se transformar em uma peça de roupa depois do tricô. Ou, depois da inteligência de dados. É com inteligência de dados que a FC ANALISE Digital consegue fazer um belo tricotado prevendo padrões de comportamento de usuários da locação. Assim, entrega para as imobiliárias um sistema de score e aprovação de crédito para vários tipos de garantia locatícia que se encaixem melhor no seu negócio: do fiador ao seguro fiança.

Conversamos com Marcus Antonius Costa, CEO na FC ANALISE Digital, sobre como a inteligência de dados apoia as imobiliárias na desburocratização da análise e da garantia locatícia, seja ela qual for.

IMOBI REPORT: Como surgiu a FC ANALISE Digital?

Marcus Antonius Costa: A FC ANALISE Digital é a versão 4.0 do que era a Ficha Certa, a empresa mãe do projeto.

Já tínhamos a expertise de mais de 15 anos fazendo análise de crédito para locação da maneira tradicional: submetendo os clientes a preencher um formulário com dados e fazendo com que eles enviem todos os documentos que possam comprovar o que escreveram naquele formulário.

Mas começamos a observar o mercado e vimos que já existia uma inteligência de dados na análise de crédito preditiva. Então, começamos a trabalhar em como trazer essa experiência de outras áreas de análise de risco para dentro da locação.

IMOBI: Como foi esse processo de transformação?

Marcus: O primeiro passo foi estudar o mercado de tecnologia. Entendemos que devíamos transformar nosso negócio de uma empresa de análise de crédito para locação, para uma empresa de tecnologia em análise de crédito para locação. Até então, tínhamos toda a nossa área de TI terceirizada, mas precisávamos que a tecnologia estivesse no DNA, no core do nosso negócio.

Passamos a aplicar a expertise do analógico da aprovação de crédito com as ferramentas de tecnologia e inteligência de dados. Hoje, temos uma equipe própria de profissionais capacitados que passaram a operar e aplicar uma tecnologia própria de score de risco para locação.

IMOBI: E como funciona essa tecnologia?

Marcus: Nosso cálculo é feito de forma que 50% do peso são de dados relativos ao histórico de crédito, o score de pagamentos no mercado em geral. E o restante da pontuação é calculado de acordo com o mapeamento de risco de inadimplência na locação, especificamente, através da inteligência de dados que acompanha perfis de comportamento de clientes em locação.

Por exemplo: há diferença no padrão de comportamento entre um jovem recém formado, de 22 anos, que divide o apartamento com um colega ou mora sozinho, e outra pessoa com uma maturidade profissional, de vida, com família. Cada um vai priorizar seus gastos de uma maneira diferente.

Foi com essa perspectiva que fomos construindo os nossos parâmetros.

IMOBI: Qual a diferença entre a tecnologia da FC e de um birô de crédito tradicional?

Marcus: O grande diferencial entre a nossa metodologia e um birô de crédito é que levamos em consideração o comportamento das pessoas em relação a moradia para compor nosso score.

Ou seja, um birô de crédito tem uma metodologia tradicional, trabalha com histórico de pagamento, crédito em geral, como cartão de crédito, empréstimos, financiamentos de dívidas, etc. 

Pela nossa expertise de locação, a relação com moradia, que é o caso da locação, tem um comportamento específico, que difere do comportamento de crédito. Lidar com o teto onde a pessoa mora não é a mesma maneira que as pessoas lidam com o cartão de crédito, com o financiamento do carro, por exemplo.

IMOBI: Qual a leitura da FC ANALISE em relação à inadimplência ao longo da pandemia?

Marcus: Lá em março, no começo da pandemia, claramente havia muita incerteza. Desde as teses negacionistas, de que nada estava acontecendo, até o fim do mundo, no qual todo mundo quebraria em um mês. Na locação não foi diferente, existia uma tese de que a inadimplência seria absurda, que as garantias de locação pagas poderiam fechar as portas e que as locações com fiador deixariam os proprietários na mão. O que vimos na prática é que houve, sim, aumento de inadimplência, mas em patamares muito menores do que os propagados pelas teses catastróficas. Com os dados que levantamos, a inadimplência com mais de 30 dias, que na média Brasil oscilava em torno de 4% a 5%, chegou em torno de 6% a 8%. Então mais de 90% dos inquilinos continuaram pagando em dia, o que é um índice muito melhor do que todas as demais operações de crédito.

O que se viu na prática, foi um movimento de negociação muito maior. Mas a negociação é a notícia boa da notícia ruim. Quando um cliente pede para renegociar, não tem perfil de inadimplente. Ele está disposto a pagar, só não consegue arcar naquele momento, daquela maneira.

IMOBI: E houve diferença na inadimplência entre tipos de garantia locatícia?

Marcus: Foi proporcional às inadimplências que já observamos pré-pandemia. As garantias pagas, historicamente possuem índices de inadimplência maior do que os contratos com fiador. Essa lógica se manteve, também nas renegociações. Tanto locações com fiadores, quanto com garantias pagas, passaram pelo mesmo fenômeno de negociação de valores. O fato de ter uma locação garantida por uma seguradora não poupou as imobiliárias de negociarem seus contratos.

Mas, baseado nos dados que temos na FC ANALISE, observamos que, em agosto, os níveis de inadimplência voltaram muito próximos aos números pré-pandemia, tanto nas garantias pagas, quanto nas tradicionais.

IMOBI: A quê você atribui a diferença na inadimplência entre modalidades de garantia?

Marcus: Na locação com fiador existe a relação de pessoalidade e confiança entre garantido e garantidor, o que não existe na relação com uma seguradora. Se o cliente é segurado por uma empresa, olha para a locação, sabe que não vai prejudicar o proprietário (então tira o peso da empatia), pois uma seguradora vai resolver o problema e depois ele só precisa alinhar e fazer um acordo com uma empresa. O cliente fica mais relaxado de adiar o pagamento daquele compromisso. Já com o fiador, ninguém aceita ser fiador sem pessoalidade. Há uma relação de confiança e credibilidade.

Na pandemia, especificamente, todos estamos passando por um momento crítico e o inquilino pensa “vou fazer meu fiador passar por esse momento, receber um aviso que eu estou inadimplente, colocar em risco ele sofrer uma ação de cobrança, uma penhora online da sua conta bancária, prejudicar o nome dele no mercado?”. E ele acaba priorizando ainda mais o pagamento da locação 

IMOBI: Falamos muito sobre inteligência de dados. Então, qual o papel dos dados e da inteligência artificial nesse cenário?

Marcus: Os dados e a inteligência artificial, que é a tecnologia que aprende a ler e interpretar esses dados, conseguem fazer o histórico e a predição de comportamento. Empresas de fiança e seguradoras já aplicam esses novos conceitos em suas análises e aprovações, somente com o CPF do cliente, em tempo real.

Quando as regras de análise de cadastro e crédito para locação foram criadas, há décadas atrás, nós não tínhamos acesso ao volume de dados que temos hoje. Falando especificamente em dados para análise de crédito, havia somente a consulta do nome limpo. Não se usava dados de histórico de comportamento, apenas uma foto estática daquele momento de negativação de crédito. As empresas tinham que pedir os dados e os documentos que os comprovem.

Hoje temos, inclusive, que estudar e filtrar quais dados são realmente relevantes para os resultados que precisamos – de tantas informações disponíveis sobre os clientes. Só com o CPF, dentro da legislação e atendendo à LGPD, conseguimos capturar dados relevantes sem precisar acionar e burocratizar a relação com o cliente. Com uso da inteligência de dados, podemos mensurar o comportamento de responsabilidade financeira.

IMOBI: E qual o desafio das imobiliárias frente à inteligência de dados?

Marcus: É virar exatamente essa chave: entender que hoje temos dados disponíveis que são muito mais confiáveis do que incomodar e depender do cliente. Não é a burocracia que te assegura. Uma empresa é muito mais suscetível a fraude quando depende do cliente entregar as informações, quando ele pode criar esses dados e seus respectivos comprovantes.

IMOBI: E o papel da FC neste cenário?

Marcus: A FC investiu em inteligência de dados para que a imobiliária tenha na ponta uma poderosa aliada na análise digital de crédito para locação e possa simplificar o processo e a experiência do cliente, mesmo nas garantias tradicionais. Acreditamos que as imobiliárias devem ter o mesmo poder e acesso a ferramentas para definir com segurança a garantia que melhor lhe atende, sem estresse, atrito e fricção de burocracia. 

IMOBI: Afinal, a burocracia é o problema na locação…

Marcus: Exato. O problema não é, necessariamente, uma garantia locatícia ou outra, mas o processo que o cliente (seja ele inquilino ou proprietário) tem que passar para conseguir assinar um contrato. Então, nosso objetivo é eliminar esse gargalo, aproximar a tecnologia da própria imobiliária para ela poder decidir com segurança e de acordo com o seu perfil, qual a melhor solução, garantindo uma jornada fluída em qualquer cenário.

IMOBI: Isso porque há clientes e mercados onde ainda é forte a utilização do fiador, certo?

Marcus: Sim, às vezes o inquilino já vem com o fiador de mão dada: vem com o pai, com o tio, com o sogro, com o fiador habitual. A imobiliária não precisa perder esse cliente, uma vez que ele não tem a dor de precisar pagar por uma garantia. Neste momento costuma-se criar a dor da burocracia: reconhece firma, vai no cartório, mostra o imposto de renda completo, a certidão do imóvel atualizada e, aproveitando, me traz um exame de sangue (risos).

Mas a inteligência de dados tem grande poder de assertividade na adimplência, sem burocracia, inclusive no aluguel com fiador.

IMOBI: Vocês já pensaram em desenvolver um produto próprio de garantia?

Marcus: Nosso propósito como FC ANALISE Digital é ofertar uma ferramenta completa, um caminho único de avaliação e definição de garantias locatícias, seja ela qual for. Dentro deste princípio, devemos, sim, conectar também as imobiliárias à soluções de garantias pagas, quando essa modalidade fizer sentido para todos os envolvidos. Nesse sentido já temos um primeiro projeto piloto, a FC FIANÇA. que em breve estará disponível para todo o mercado.

Conteúdo produzido pelo Imobi oferecido por:

FC ANALISE Digital

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