Troca de comando no Ministério do MCMV: o que esperar?

Rogério Marinho será empossado novo ministro do Desenvolvimento Regional, logo mais, às 14h. A troca no comando do ministério que gerencia o Minha Casa Minha Vida foi anunciada na última quinta-feira, 6, e sinaliza uma mudança importante na política de habitação popular do Governo Federal. Segundo analistas consultados pelo portal Infomoney, a substituição do ministro Gustavo Canuto por Marinho apresenta 3 significados.

Melhorar a interlocução do governo com os congressistas seria o primeiro. Marinho, que elegeu-se deputado pelo PSDB para dois mandatos, foi um dos principais articuladores da Reforma da Previdência no Congresso no ano passado, quando esteve à frente da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho no Ministério da Economia. Ele é próximo do presidente da Câmara, Rodrigo Maia, e sua nomeação viria como resposta a queixas de parlamentares e até membros do governo quanto à atuação do Ministério do Desenvolvimento Regional em 2019. Algo que o governo não espera repetir neste ano de Eleições Municipais, conforme explica esta reportagem do Estadão. 

Outro significado é o aumento de poder do ministro Paulo Guedes, com quem Marinho tem um bom relacionamento. “A transferência do Programa de Parcerias de Investimento [da Casa Civil para a Economia] e agora a ida de Marinho [para o Ministério do Desenvolvimento Regional] mostram que ele é o mais influente ministro em décadas”, avalia o consultor político Thomas Traumann.

A mudança também indica uma investida do governo em uma agenda social, pauta sobre a qual a Câmara dos Deputados tem avançado. Segundo o colunista do Estado de Minas Baptista Chagas de Almeida esta seria “a missão quase impossível” do novo ministro: “Rogério Marinho terá a função de apagar os vestígios petistas do programa Minha Casa Minha Vida”. A condução do programa habitacional seria uma das razões para a troca no ministério, informou também O Globo. Segundo dados apurados pela reportagem, a paralisação do MCMV prejudica em média 2,7 mil famílias por dia.

“A mudança foi ótima. Deu um outro ânimo para o setor. Rogério Marinho tem a confiança do Congresso, tem a confiança do Paulo Guedes, com isso vários programas do Desenvolvimento Regional têm chances de decolar”, afirmou ao G1 o presidente da CBIC, José Carlos Martins. 

Enquanto isso, prefeituras têm planejado programas próprios para a habitação. Em São Paulo, está em discussão uma proposta para a construção de edifícios residenciais sobre os terminais de ônibus da cidade, desenvolvidos por meio de parcerias público-privadas. O projeto prevê ao menos 560 apartamentos, com até 50m², que seriam destinados para locação. A empresa parceira poderia explorar o aluguel destas unidades durante 30 anos, mas a propriedade do local permaneceria com a prefeitura. 

A Construtora Mitre fez sua estreia na Bolsa na semana passada. É o primeiro IPO de uma construtora residencial desde 2009, o que reforça os sinais da recuperação do setor no país. A captação superou a marca de R$ 1,2 bilhão, um resultado expressivo que deve estimular a movimentação de outras construtoras, segundo especialistas ouvidos pelo Infomoney. A Moura Dubeux Engenharia é uma delas: já tem IPO marcado para esta semana.

Um dos motivos atribuídos para o sucesso das construtoras na Bolsa é a queda da Selic. Que, por sinal, baixou mais uma vez: de 4,5% para 4,25% ao ano. Este é o quinto corte da taxa no atual ciclo, após um período de 16 meses de estabilidade, um novo piso histórico da Selic.

Imobiliárias

Imóveis usados voltaram a dominar as contratações de crédito imobiliário, em 2019. Levantamento da Abecip mostra que cresceu 77% o número de financiamentos de imóveis usados, enquanto o financiamento de novas unidades caiu 7%. O estoque de usados costuma ser maior que o de novos e o crédito imobiliário acompanha essa proporção. Mas essa relação havia se invertido durante a crise, entre 2014 e 2018, quando o volume de financiamento de novos superou o de usados. Em 2016, essa diferença chegou a quase R$ 9 bilhões. A razão? Promoções agressivas de incorporadoras para reduzir os estoques. Liquidados os imóveis novos, o mercado passou a desovar os usados.

Luciana Royer, professora da USP especialista em crédito imobiliário, elenca outro fator para a performance dos usados: os leilões extrajudiciais. Segundo ela, o número de imóveis leiloados por bancos, em razão da inadimplência de clientes que contraíram crédito com garantia, triplicou em 2018 e 2019, em relação a 2016. Ela também aponta uma característica deste movimento de expansão do crédito para a compra de usados: a prevalência de imóveis com ticket médio acima de R$ 1,5 milhão.

Em janeiro, preços dos imóveis residenciais tiveram a maior alta mensal desde 2015. Foi de 0,16%, na comparação com a pesquisa FipeZap de dezembro, o que representa queda real, já que a inflação no período foi de 0,71%.

A Apê11 aboliu o percentual de comissão na venda de imóveis. No lugar, cobra um valor fixo de R$ 15 mil, independentemente do perfil do imóvel. A Apê11 atua em São Paulo e tem uma equipe com 15 funcionários e 16 corretores. Para atender à meta de comercializar R$ 60 milhões neste ano, está recrutando mais corretores com a oferta de uma série de diferenciais: “cultura de startup”, trabalho 100% remoto (sem plantão ou roleta), definição de um território exclusivo de atuação, bônus por captação e um app exclusivo de CRM.

A YouDO, imobiliária de locação residencial e comercial de Curitiba, passou a investir no aluguel de imóveis para curta locação. Usando plataformas como o Booking e Airbnb, tem imóveis com média de 16m², totalmente mobiliados e com alguns serviços inclusos, como luz e internet.

De olho nos estudantes, a LiveHere atua em pólos universitários. E traz algumas inovações: classifica os imóveis segundo a distância do campus das principais universidades e promete fechar o contrato quatro horas depois da visita no imóvel, sem exigência de fiador. Em entrevista para o Brazil Journal, o fundador Vinícius Freitas afirma que a taxa de ocupação dos imóveis exclusivos pela LiveHere é de 98%.

Estamos de Olho

James Schwartz, diretor de Marketing da Re/max, publicou um artigo no Inman com as três verdades universais do marketing imobiliário. A primeira dica, que irá refletir-se nas demais, é: trate sobre o consumidor, não sobre você. Leve em consideração que o papel do corretor é ajudar o consumidor com sua maior e mais emocional compra.

A segunda dica é: procure uma abordagem baseada em atingir as pessoas onde elas estão. Ou seja, ao invés de pensar somente em termos demográficos, delimitando seu público por idade, gênero ou região, pense nas demandas da pessoa física, como almoçar, lavar o carro ou levar os filhos para a escola. Por fim: expanda seus negócios imobiliários sem vender imóveis. Pode parecer confuso, mas é mais simples: promova valores, promova a comunidade onde está inserido e promova engajamento para, depois, tratar sobre seus imóveis.

Alex Allard, empresário francês por trás do empreendimento de luxo paulistano Cidade Matarazzo, disse em entrevista ao Estadão: “No passado, queríamos comprar coisas, nesta era digital queremos comprar tempo. O luxo da vida são os minutos. A pessoa não quer uma nova Ferrari, o que ela quer é viver. E não precisa de dez carros. O grande desafio, o luxo do futuro, é saber valorizar esses minutos”.

Em São Paulo, a incorporadora Idea!Zarvos está oferecendo uma noite em um de seus empreendimentos para que as pessoas tenham a sensação de viver na Vila Madalena. A ação, que terá mais detalhes divulgados no Instagram da marca, promete que “os ganhadores serão surpreendidos com experiências únicas e personalizadas ao longo da hospedagem”.

Falando sobre novas formas de consumo de informação, o Spotify lançou seu relatório final de 2019, que evidencia o crescimento dos podcasts. São cerca de 35 milhões de usuários da plataforma que ouvem podcasts em todo o mundo. 

A CUPOLA, consulgência onde nasceu o Imobi Report, está inserida neste cenário de renovação da comunicação. Para você que gosta de ler nossos conteúdos, o CEO da CUPOLA, Rodrigo Werneck, escreve, todo mês, uma newsletter com insights sobre o nosso mercado. A assinatura é gratuita.

Agenda

E por falar em CUPOLA, neste ano ela promove, pela primeira vez, a Jornada da Locação. Em formato itinerante, consiste em uma série de eventos de imersão para donos, sócios, gerentes, gestores e decisores de imobiliárias, com a participação de alguns dos principais mentores na locação de imóveis do Brasil. As primeiras cidades a receber a Jornada da locação são Fortaleza e Recife, nos dias 31 de março e 2 de abril, respectivamente. As inscrições para as primeiras cidades estão abertas e podem ser feitas aqui.

Tecnologia

A Loft adquiriu a Spry, uma startup que usa tecnologia para escalar a realização de pesquisas de mercado. Funciona assim: a Spry tem uma rede com mais de 50.000 agentes de rua, autônomos, espalhados por 2.500 municípios brasileiros. Estes agentes vão a campo e gravam entrevistas com clientes reais, tudo pelo aplicativo, a partir de tarefas cadastradas pela Spry. Então, a plataforma coleta estas informações e faz uma auditoria em tempo real dos dados. Com a aquisição, a Loft pretende coletar e analisar mais dados sobre imóveis e seus potenciais clientes.

Você que acompanha o Imobi já percebeu que falamos bastante da WeWork. E a razão é que ela simboliza muito da mudança de mercado que estamos observando. Na época do IPO da WeWork, que acabou nada bem, falamos sobre sua estratégia de se posicionar como uma startup de tecnologia e não como uma startup imobiliária, algo que soa melhor aos ouvidos dos investidores. Mas parece que o jogo virou com o anúncio do novo CEO da WeWork: Sandeep Mathrani, executivo com experiência não em tecnologia, mas no… mercado imobiliário. Seu último cargo foi a presidência do braço de varejo da Brookfield Property Partners, uma das principais proprietárias de shoppings nos EUA. O novo CEO também é conhecido por suas habilidades de lidar com empresas à beira da falência. O portal NeoFeed resumiu o movimento: “Startup tecnológica? Com novo CEO, WeWork avisa que é uma companhia do setor imobiliário”.

Apesar das boas novas, o conselho administrativo da startup permanece instável. Em janeiro, três conselheiros já deixaram o cargo e mais um promete fazer o mesmo neste mês. (inglês)

A Intel Capital, venture da gigante tecnológica, investiu na sua primeira startup imobiliária depois de quase 30 anos. A investida foi a Cherre, uma plataforma SaaS (sigla em inglês para software as a service, software como serviço) para proprietários de lotes e incorporadoras. Com uso de inteligência artificial, agrega dados públicos e privados para gerar mais informação sobre investimento em propriedades do tipo.

Mundo

A consultoria americana McKinsey lançou uma pesquisa intitulada “O contrato social no Século 21”. Realizada em 22 países desenvolvidos (que equivalem a 57% do PIB global), analisa o cenário de transição do mercado industrial para o digital. O estudo aponta que muitos bens e serviços estão mais baratos, mas necessidades básicas como moradia, saúde e educação estão mais caras. E o mais preocupante: os salários estão estagnados e as aposentadorias diminuindo. Uma das conclusões do estudo, que impacta diretamente o mercado imobiliário, aponta o seguinte: consumidores de dez países analisados têm que trabalhar quatro semanas a mais por ano para manter o mesmo nível de moradia, educação e saúde que tinham duas décadas atrás.

O coronavírus já é pauta de grandes veículos há algumas semanas, mas as discussões sobre como a doença pode afetar o imobiliário estão aparecendo agora. Na China, primeiro e maior país afetado, a economia em geral já sentiu o baque. Os aluguéis comerciais sofrem, primeiramente, pois o comércio está baixo em uma época cuja tendência é ser mais alta, em função do Ano Novo chinês. Há, também, uma queda no interesse de estrangeiros pelo turismo no país. Muitas empresas estão em stand-by e recomendando que seus colaboradores fiquem em casa. (inglês)

O impacto também interrompe algumas tendências de consumo. O coliving, por exemplo, vinha ganhando força como solução de moradia na Ásia, levando em consideração a densidade das capitais e o menor poder econômico para que jovens adquiram seus imóveis. Porém, uma casa compartilhada é também o cenário ideal para a propagação de um vírus e o coliving, que tinha tudo para crescer na China, já perde força. (inglês)

Nos EUA, há a preocupação de que a epidemia diminua os investimentos chineses no país. Entre os motivos, investidores em quarentena e estudantes chineses que vão estudar em universidades americanas. A discussão ainda é muito recente e sem conclusão: há quem diga que não será o suficiente para afetar o imobiliário americano, há quem se preocupe. (inglês)