Taxa de intermediação: saiba o que é, a finalidade e por que a cobrança é importante para as imobiliárias

Todo proprietário que depende do amparo a da especialização de uma imobiliária para locar seu imóvel sabe que precisa, como contrapartida, deixar uma fatia mensal desse aluguel para a empresa. A chamada taxa de administração costuma variar de 6% a 10% para imóveis residenciais. Menos padronizada, porém, é outra cobrança incidente sobre a locação: a taxa de intermediação, ou taxa de contrato ou de angariação, que é o pagamento à imobiliária do valor integral ou de uma parte do primeiro aluguel. 

Vamos mostrar neste texto como funciona essa cobrança e quais os cuidados que proprietários de imóveis e imobiliárias devem tomar quando for estipulada a taxa de intermediação. 

O que é a taxa de intermediação?

A taxa de intermediação é o valor cobrado pelas imobiliárias logo na saída dos contratos de locação, normalmente na forma do primeiro aluguel pago pelo inquilino. Em vez de repassar o valor ao proprietário, a imobiliária fica com essa quantia, de comum acordo. Ela é cobrada novamente quando o contrato é renovado (normalmente após 30 meses, duração mais comum desse tipo de acordo). 

Como a taxa de intermediação é cobrada? 

O valor para imóveis residenciais costuma variar entre 30% e 100% da primeira locação. Muitas imobiliárias parcelam esse valor em duas vezes, para que o proprietário não fique sem renda do aluguel no mês inicial da locação. 

Em imóveis comerciais, essa cobrança é mais comum, já que envolve outros gastos, como prospecção de inquilinos e estudo de viabilidade comercial. Nos casos em que a imobiliária ajuda a intermediar a construção do imóvel comercial e fornece adicionais como projeto arquitetônico, a taxa de intermediação chega a valer os 3 primeiros meses de aluguel (para contratos mais longos). 

O que a taxa de intermediação cobre?

A cobrança da taxa de intermediação decorre de gastos da imobiliária anteriores ao fechamento do contrato: fotos profissionais do imóvel, vistoria, marketing online (anúncios nos portais) e offline (placas), documentação para assinar o contrato. Ela é perfeitamente legal, mas a cobrança deve ser claramente comunicada ao proprietário e constar do contrato de administração do imóvel.

A taxa de intermediação é cobrada em todo o País?

A taxa de intermediação varia, principalmente, conforme a localidade. Nas cidades com mercado imobiliário mais desenvolvido, a cobrança é corriqueira. Em capitais, costuma ser de 100% do valor da primeira locação. 

Municípios com população menor, porém, têm maior dificuldade porque o principal concorrente é o próprio dono do imóvel – que também conhece boa parte dos moradores locais e tem maior facilidade em fazer a locação por conta própria. Assim, encargos adicionais funcionam como um incentivo à desintermediação e desestimulam as imobiliárias. 

Por que a taxa de intermediação é importante para as imobiliárias?

Quando um imóvel é locado, a imobiliária começa a operação no vermelho. Como comentamos acima, há despesas comerciais e administrativas associadas ao início da locação. Essa soma é normalmente calculada pelo Custo de Aquisição de Clientes, que é a divisão das despesas de marketing pelo número de contratos assinados. 

Porém, essa métrica não é precisa, porque desconsidera outros gastos relacionados ao aumento da carteira de proprietários de imóveis, como a comissão do captador e dos times internos, entre outros. Assim, somando-se os dois centros de despesas, chega-se ao Custo de Aquisição de Contratos. Esse KPI permite calcular o tempo médio que a imobiliária leva para igualar o custo de cada locação. 

Por exemplo: se o Custo de Aquisição de Contratos for de R$ 600 por imóvel locado, e o tíquete médio de locação for de R$ 1.000, a uma taxa de administração de 10%, a imobiliária levará em média seis meses para equilibrar as contas em cada imóvel (6 x R$ 100). Daí a importância da cobrança, para a imobiliária, da taxa de intermediação logo no início do contrato: assim a operação de locação não inicia com as contas negativas, o que prejudica o fluxo de caixa da empresa. 

E do lado do proprietário, vale avaliar as condições do mercado da cidade e perceber se a cobrança agrega valor à locação, quanto à qualidade dos anúncios, agilidade da empresa em efetivar a locação.

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

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