Renovar contrato dá mais segurança à locação, orienta Secovi-PR

O inquilino que teve o período do aluguel encerrado e seguiu morando no imóvel mesmo sem formalizar a renovação contratual pode até não saber, mas provavelmente está seguindo uma diretriz previamente estabelecida pela imobiliária. 

Deixar o vínculo correr solto após o período inicialmente contratado (o chamado contrato por tempo indeterminado) é uma prática permitida pela Lei do Inquilinato e comumente adotada por muitas administradoras de imóveis. Esses gestores acreditam que, no instante em que procuram as partes para buscar a renovação, criam-se novas possibilidades de argumentação, conflitos e propostas entre os envolvidos, gerando o risco de encerrar-se a relação com a imobiliária. 

Porém, a estratégia de manter o contrato sem renovação formal implica em alguns riscos claros. Durante o vínculo por tempo indeterminado, por exemplo, o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem incorrer em multa. O mesmo se aplica ao inquilino, que pode sair a qualquer momento. Além disso, a própria imobiliária abre mão de receitas obtidas na renovação contratual, como uma nova taxa de intermediação e novas comissões das parceiras de garantia. 

Essas diferenças nas políticas para renovação de contratos geram discussões e dividem opiniões nas imobiliárias. Para aprofundar a análise do tema, o Imobi Aluguel conversou com Leonardo Baggio, vice-presidente de Locação e Administração do Secovi-PR e diretor executivo da Baggio, tradicional imobiliária de Curitiba que atua com locação. Ele comenta algumas vantagens e desvantagens das duas possibilidades sob o ponto de vista das imobiliárias, mas ressalta que a modalidade de contrato por prazo indeterminado deixa a relação mais vulnerável. Confira:

Imobi Report: Ao orientar seus associados sobre a forma de renovar o contrato de locação, o Secovi-PR faz algum tipo de restrição à conduta de manter o contrato por prazo indeterminado depois do encerramento do vínculo inicial?

Leonardo Baggio: Não temos um padrão. O que colocamos é sempre buscar ter empatia e bom senso, entender o interesse das partes. Há situações em que é melhor fazer uma renovação formal e outras em que é melhor deixar o contrato rodando por prazo indeterminado. Cabe às imobiliárias, como intermediárias, tentar entender a situação e orientar os clientes sobre a melhor decisão no momento de possível renovação.

Imobi: Aproveitando sua experiência como diretor executivo de uma imobiliária que trabalha com locação: em quais situações práticas é mais adequado usar um modelo ou outro de renovação?

Leonardo Baggio: Muitas vezes a gente vê os locatários solicitando a renovação e em outras são os proprietários. Quando existe essa iniciativa de uma das partes, sempre buscamos fazer essa formalização. Por exemplo: o locatário está no apartamento que tem uma alta procura por locações e ele tem um plano de ficar na cidade e naquele imóvel por mais 3 ou 4 anos. Então ele solicita a renovação à imobiliária e ela consulta o proprietário, que geralmente tem interesse porque muitas vezes o imóvel é para investimento, e daí é feita essa formalização, frequentemente via termo aditivo.

E até surpreendentemente, nesses tempos de pandemia a gente acabou renovando alguns contratos com valores menores do que os anteriores, com alguns descontos.

A questão de deixar o contrato por prazo indeterminado deixa a relação um pouco mais vulnerável. Se o contrato for renovado formalmente, existe o prazo em que o proprietário não pode pedir o imóvel, então a formalização via termo aditivo traz mais segurança na relação.

Imobi: O Secovi-PR vê como lícita a prática de cobrar multa do locatário caso ele não devolva o novo contrato de locação num determinado período de tempo, desde que isso esteja estipulado em contrato?

Leonardo Baggio: Se essa cobrança está explícita no contrato, não vejo grande problema. É uma forma de a imobiliária pressionar o locatário para resolver a situação, porque sem estar formalizada a renovação essa relação fica menos amarrada do que com o prazo indeterminado Há algumas imobiliárias que colocam que esse tipo de cobrança não deve ser feita ao locatário, que a taxa de renovação tem que ser cobrada do locador do imóvel, mas eu acredito que vai muito da forma como é colocado, do que consta no contrato original e do bom senso das partes de resolver a situação. A imobiliária não está pressionando o locatário a assinar uma renovação por que ela acha bonito. É porque tem objetivo, há um resultado que virá com essa renovação.

Imobi: A prática de inserir uma cláusula no contrato inicial de locação que estipule, de antemão, o pagamento da taxa de intermediação para as renovações de contrato subsequentes é uma solução que pode ser eficaz nesse caso, pois traz as garantias da renovação contratual e ao mesmo tempo reduz a chance de se levantar uma nova discussão sobre as condições gerais da locação? 

Leonardo Baggio: Essa taxa é uma discussão entre a imobiliária e o proprietário de imóvel, quem é que paga. Mas acho que constando isso no contrato original fica muito mais claro e reforça essa essa questão das orientações que a gente tem do Fenaci e do próprio Creci.