As tendências do mercado imobiliário para 2024

Quais são as tendências do mercado imobiliário para 2024? A pergunta tem circulado dos grandes players aos corretores de imóveis, em um movimento natural de preparação para encarar as novidades do novo ciclo.

Algumas certezas já estão diante de nossos olhos. Entre elas, a recente aprovação do orçamento de R$117 bilhões do FGTS para o próximo ano, aumento significativo em relação a 2023 e indicativo de maior disponibilidade de crédito, especialmente para os imóveis econômicos. Ou seja, a produção de imóveis deve ter um impulso importante, com mais pessoas aptas a fazer a compra de sua primeira moradia.

A taxa de juros deve continuar sua trajetória de redução, ao mesmo tempo em que a inflação está sob relativo controle. Segundo especialistas, isso faz brilhar os olhos do mercado de capitais, que está esquentando as turbinas e deve fazer mais apostas – e tem aposta mais segura que o imobiliário?

Por outro lado, alguns desafios também se desenham, como a crise climática, o aumento dos custos dos insumos e da mão de obra, a escassez de terrenos e outras alternativas de investimento disputando a atenção dos clientes.

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Como já é tradicional neste período, o Imobi Report reúne análises de importantes agentes do mercado imobiliário para o apontamento de tendências e certezas para o novo ano. Confira abaixo.

Lucas Lima, General Manager do QuintoAndar no Brasil

Em 2023, observamos que o aluguel vem se consolidando como a realidade do brasileiro, e cada vez mais por opção própria. Os dados da última PNAD confirmam essa percepção: em 2016, 18% da população morava de aluguel, hoje em dia esse percentual é 21%. Este movimento também é impulsionado pela estabilização dos preços, após um período de alta em 2022, devido à demanda reprimida durante a pandemia. 

Diante desse cenário, o QuintoAndar focou em facilitar ainda mais a jornada de locação. Foram dezenas de fluxos e processos revisados e melhorados por meio da tecnologia com o objetivo de proporcionar uma experiência cada vez mais fluida. Nossos números comprovam o êxito dessa estratégia, com a média de 1 novo imóvel anunciado a cada 3 minutos e 1 contrato fechado a cada 4 minutos. 

O aumento de empreendimentos multifamily no Brasil também foi notável em 2023. A nova proposta de moradia que eles trazem vai ao encontro da demanda crescente por aluguel – principalmente nos grandes centros, em que as pessoas estão morando mais sozinhas e priorizando flexibilidade. É um movimento muito bem-vindo para elevar o patamar de qualidade de moradia, e que deve ganhar ainda mais força em 2024. 

Em Compra e Venda, a queda da taxa Selic voltou a impulsionar o mercado, o que também deve ganhar força em 2024. No QuintoAndar, traçamos uma estratégia focada em capacitar os corretores parceiros, com novas ferramentas de gestão da rotina, materiais para aprofundamento no conhecimento da região em que atuam, entre outras melhorias que trouxeram ótimos resultados: aumentamos em 40% o número de contratos fechados, comparados a 2022, e atingimos o pico de 1.400 imóveis vendidos no mês. 

Sérgio Esteves, CMO da Loft

Estamos animados para o próximo ano, pois, nos próximos 12 meses, devemos ver a solidificação de uma tendência que já movimenta o setor há algum tempo: a digitalização. Todos os atores do mercado já perceberam e/ou experimentaram os benefícios da tecnologia e do uso de dados e inteligência artificial em seus negócios.

Em 2024, mais uma vez, devemos ver também um mercado imobiliário forte e resiliente. Com a perspectiva de novas reduções na Selic e uma maior demanda, a expectativa é de novas altas nas vendas e de manutenção da trajetória ascendente dos preços dos imóveis. Com o Marco Legal das Garantias, o Home Equity também deve contribuir para um aumento no volume de crédito movimentado.

Aqui na Loft, por meio da Credihome, temos acompanhado essa evolução do crédito com garantia de imóvel no mercado brasileiro. E a nossa aposta é que, no próximo ano, ele irá se firmar como uma nova linha de receita e fonte de novos negócios para as imobiliárias.

Já no mercado de aluguel, devemos ver uma estabilização nos valores dos contratos, após um ano de recomposição de preços e juros mais elevados do que o observado durante a pandemia. A demanda, no entanto, deve seguir aquecida, a exemplo do que vimos neste ano.

João Teodoro da Silva, Presidente do Sistema Cofeci-Creci

Eu lembro que, no ano de 2009, o Brasil foi destaque de capa da revista britânica The Economist, como uma das mais promissoras economias do mundo. A capa do periódico mostrava o Cristo Redentor decolando como um foguete. A alegria durou pouco! Em 2013, quatro anos depois, o Cristo Redentor voltava à capa da mesma revista, desgovernado, em movimento de queda livre. A metáfora referiu-se a dois momentos distintos da primeira era dos governos do PT.

Em janeiro de 2019, iniciamos um período profícuo de recuperação econômica. Entretanto, em março de 2020, fomos surpreendidos pela decretação da pandemia. Obviamente, a boa expectativa que tínhamos assimilado transformou-se em desânimo generalizado.

Em janeiro de 2023, o Presidente Lula voltou ao poder em circunstâncias econômicas bem diferentes das de sua primeira experiência. Naquela época, o mundo passava por um ciclo de forte expansão, baseado na globalização proporcionada pela tecnologia. Esta, por sua vez, impulsionava o consumo por meio das redes sociais e do e-commerce. A China crescia 10% ao ano. Diferentemente, em 2023, além dos efeitos pós Covid-19, deparamo-nos com a guerra Rússia x Ucrânia e a consequente especulação nos preços do petróleo, energia e gás.

A inflação terminou 2022 em 5,78%, quando a meta era de 3,5%, limitada abaixo a 2% e, acima, a 5%. A meta de 2023 é de 3,25% ao ano (limites entre 1,75% e 4,75%). Neste momento (análise fechada em 16/12/2023), o IPCA está em 4,68%, portanto, dentro do proposto. É possível que fechemos o ano em cerca de 4,5%. Todavia, para que a inflação fosse controlada, houve o outro lado da moeda: a elevação da taxa Selic, em que se baseiam os juros praticados na economia, inclusive os fundings imobiliários. Iniciamos o ano de 2023 com a Selic em 13,75% ao ano.

A Selic começou a baixar em agosto de 2023, de 13,75% para 13,25%. De lá até aqui, vem mantendo a queda de 0,5% a cada reunião do Copom – Comitê de Política Monetária do Banco Central. Em sua última reunião, em dezembro, a taxa baixou para 11,75%. Aparentemente, isso é muito bom, mas pode reaquecer a inflação, que está sob controle justamente por causa da elevada taxa básica de juros. Esta é o principal e mais disponível instrumento de controle inflacionário. Para 2024, a expectativa é de que a Selic chegue ao final em 9,25%.

No entanto, o mercado imobiliário reagiu bem aos juros altos e também às dúvidas geradas com a entrada de um novo governo petista. O indicador de mercado Abrainc/Fipe deduziu que nos primeiros sete meses deste ano as vendas de imóveis foram 14,4% maiores que as do mesmo período anterior. Sem dúvida, terminaremos 2023 com crescimento em torno de 12%. Muito bom diante das incertezas iniciais. O futuro também é promissor. A Consultoria Grant Thorton/BR revela que 72% dos empresários são otimistas em relação a 2024.

José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP

O ano de 2023 foi marcado por momentos significativos no mercado imobiliário, destacando-se a relevância dos imóveis usados e a inclusão do financiamento para essa categoria no programa Minha Casa Minha Vida. 

Paralelamente, a queda na taxa Selic desde agosto reforçou a estabilidade nas taxas de juros para financiamentos imobiliários, gerando confiança nos contratos de longo prazo. A reforma trabalhista contribuiu para o aumento do emprego formal, fortalecendo a capacidade de comprovação de renda por meio de carteiras de trabalho assinadas.

A grande polêmica do ano foi a reforma tributária, cuja aprovação trouxe otimismo aos empresários e melhorou a percepção internacional sobre o Brasil. O ano de 2023 foi caracterizado por evoluções significativas, lançando as bases para um progresso e desenvolvimento sólidos.

Para 2024, as expectativas são otimistas devido à tendência de queda nas taxas de juros e ao cenário propício no mercado imobiliário. O crescimento populacional, casamentos, divórcios e a entrada de pessoas no mercado de trabalho prometem impulsionar o setor. A revolução prevista no mercado imobiliário em 2024, especialmente com o financiamento do Minha Casa Minha Vida para imóveis usados, é evidente nas numerosas construções e na rápida venda de empreendimentos em São Paulo.

A perspectiva de um ano de grandes evoluções em 2024 é reforçada pela disposição da Caixa Econômica Federal em participar ativamente no mercado, incluindo a comercialização de imóveis retomados e novos financiamentos. Os cursos para corretores de imóveis atuarem como correspondentes bancários adicionam um elemento de crescimento. 

O Estado de São Paulo, com uma economia robusta e potencial de crescimento, é destacado como um campo propício para o setor imobiliário, com a demanda por galpões logísticos e a produção agrícola contribuindo para um crescimento expressivo em 2024.

Cyro Naufel, Diretor institucional do Grupo Lopes

Se não foi como a gente queria, 2023 foi melhor do que imaginávamos. São Paulo e Brasil tiveram dinâmica semelhante no mercado primário, sendo um ano em que o empresário lançou menos e o mercado vendeu mais. 

Havia muito receio com o novo posicionamento do governo federal, com o temor de descontrole dos gastos públicos, da inflação e a consequente permanência dos juros em alta. Porém, a partir do segundo semestre, essa trajetória mudou e a confiança aumentou, alavancando negócios.

O mercado de imóveis econômicos é binário: se a renda encaixa, há negócios, mas com renda baixo o segmento trava. Porém, o potencial de negócios é grande, pois a necessidade de moradia existe. E vemos isso evoluindo, o que deve continuar em 2024.

Temos também boas perspectivas por conta do avanço da digitalização do mercado. Não vejo que somos concorrentes, pois as novas empresas e startups puxam a régua do mercado imobiliário para cima.

Lucas Melo, diretor executivo da MBRAS boutique imobiliária, de São Paulo

O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em um momento crucial de transformação, um processo já em andamento que tende a ganhar força em 2024. Esse dinamismo é impulsionado por diversos fatores, dentre os quais se destaca a recente queda da Selic.

Além disso, a expectativa de que esta tendência de baixa nos juros se mantenha está abrindo novas perspectivas para o setor. Esse panorama emergente está influenciando significativamente as estratégias de investimento e o planejamento das incorporadoras e construtoras, sinalizando um período de mudanças e oportunidades no mercado imobiliário.

A redução da Selic, aliada à expectativa de uma tendência de queda dos juros, está reconfigurando as preferências de investimento no Brasil. Os títulos de renda fixa estão perdendo atratividade diante desse novo cenário econômico. Essa mudança abre caminho para um aumento do interesse no mercado imobiliário, com destaque para áreas de alto padrão, onde a raridade e valorização dos imóveis os destacam como opções de investimento particularmente promissoras.

A limitação de espaço e a demanda elevada geram um ambiente de alta competitividade e preços em ascensão. Em resposta, nota-se uma tendência de renovação urbana, especialmente em São Paulo, onde propriedades menores estão sendo substituídas por novos empreendimentos, refletindo a adaptação necessária do espaço urbano às exigências do mercado. Simultaneamente, a demanda reprimida no setor imobiliário, resultante de uma comercialização mais moderada recentemente, tende a se desbloquear nos próximos anos. 

Com a expectativa de liberação da demanda reprimida e a crescente inovação nas áreas urbanas mais valorizadas, 2024 se apresenta como um ano-chave para o crescimento e revitalização do mercado imobiliário. Esta fase representa não apenas um aumento nas transações imobiliárias, mas também o fortalecimento do setor como um componente vital para o desenvolvimento econômico e a transformação urbana no país.

Nos próximos anos, o mercado imobiliário brasileiro está destinado a experimentar uma transformação significativa, abrindo novas oportunidades e desafios para todos os envolvidos.

Gustavo Araújo, gerente de vendas da APSA

O ano de 2023 foi marcado por muitas turbulências no cenário político, econômico e que impactaram o nosso mercado. A mudança de governo, alterações na política de crédito imobiliário e oscilação das taxas de juros para financiamento são algumas delas. A incerteza do que viria pela frente no início deste ano fez com que muitas pessoas adiassem ou até mesmo suspendessem seus planos de adquirir ou alugar uma nova moradia, ocasionando a desaceleração do mercado em um primeiro momento. Mas na virada do segundo para o terceiro trimestre, este panorama começou a mudar. O teto do programa “Minha Casa, Minha Vida” aumentou de R$ 264 mil para R$ 350 mil. A taxa de juros que estava na casa do 9,56% teve redução e ficou entre 7,66% e 8,16%.

Com isso, as incorporadoras voltaram a apostar no mercado, aumentando o volume de seus lançamentos este ano, o que impulsionou as vendas de novas unidades. A partir daí, foi um “efeito dominó”: redução de juros associada à redução dos valores de venda de imóveis que veio acontecendo nos últimos anos, fizeram com que o desempenho do mercado a partir do segundo semestre fosse significativamente melhor.

O Centro de Pesquisa e Análise de Dados do Mercado Imobiliário do Secovi Rio, em sua última pesquisa divulgada, em outubro de 2023, concluiu que, no mercado de Vendas, dos 18 bairros avaliados na cidade do Rio de Janeiro, 11 apresentaram valorização por metro quadrado em relação ao mês anterior, enquanto que no mercado de locação, dos mesmos 18 bairros analisados, 09 apresentaram valorização em relação ao mês anterior.

Observando os dados com mais atenção, perceberemos que em uma análise dos últimos 12 meses, dos 18 bairros avaliados, apenas 5 tiveram valorização, enquanto que 13 ainda tiveram desvalorização, ao passo que no mercado de locações, foi desproporcionalmente o inverso, todos os bairros tiveram enorme valorização, alguns deles em mais de 30%!

Os dados do Secovi Rio demonstram que houve pouco ou nenhum aumento nos preços de vendas (ou até mesmo queda), enquanto que os valores de aluguel estão disparando. Ou seja, a rentabilidade dos imóveis está com tendência de aumento e, em contrapartida, os valores de compra continuam em patamares muito atrativos. Se as taxas de juros continuarem a reduzir, a expectativa no médio prazo é de que haja aumento da procura por compra de imóveis e consequente aumento de preços. Ou seja, o ativo imobiliário pode ser uma grande oportunidade de investimento seguro, com tendência de valorização e excelente rentabilidade em 2024 e nos anos seguintes para quem fizer aquisição neste momento.

Bianca Setin, COO e CFO da Setin Incorporadora

À medida que vislumbramos a chegada de 2024, entendemos que o mercado imobiliário continuará evoluindo em resposta às demandas e transformações em curso relacionadas a práticas sustentáveis, incorporação de processos digitais e plantas flexíveis em produtos residenciais. 

Uma das certezas que se mantém é a valorização dos imóveis adaptados aos novos modos de vida desenvolvidos nos últimos anos. A flexibilidade e a versatilidade continuarão sendo características-chave dos novos empreendimentos residenciais, com um aumento na busca por espaços que se adaptem aos diversos aspectos da vida moderna, incluindo ambientes multifuncionais e soluções tecnológicas integradas.

Outra tendência que se consolida é a digitalização dos processos no setor imobiliário, uma vez que esse fator continuará a desempenhar um papel de destaque na experiência do cliente, tanto na busca inicial por imóveis de maneira remota como na conclusão do processo de compra virtual. 

Ferramentas inovadoras, como realidade aumentada e inteligência artificial, serão cada vez mais incorporadas para oferecer uma jornada mais ágil, informativa e personalizada aos compradores.

Em 2024, os consumidores valorizarão ainda mais empreendimentos que adotem soluções sustentáveis, desde o uso de recursos que controlam a distribuição de energia e água nos edifícios até o design com foco na sustentabilidade. 

O compromisso com a responsabilidade ambiental não apenas reflete uma preocupação crescente com o planeta, como também agrega valor aos imóveis. Por isso, continuaremos priorizando a integração de aplicações ecológicas em nossos projetos, alinhando nosso compromisso com a agenda ESG, como já fazemos há vários anos.

Por fim, o cenário econômico que se avizinha nos dá certo otimismo, visto que as previsões de especialistas indicam que a taxa básica de juros deve ter uma queda para o patamar de um dígito novamente, o que é ótimo para a oferta de crédito imobiliário no país.

Marcelo Prata, CEO da Resale, outlet imobiliário

O ano de 2023 foi desafiador para o mercado imobiliário, em específico o de leilões, embora também tenha revelado oportunidades para o segmento. Por exemplo, as vendas nos leilões extrajudiciais, aqueles que englobam imóveis dos bancos, apresentaram uma retração de 30% em relação a 2022, em uma análise interna da Resale. Porém, isso não reflete alguns nichos de mercados, por exemplo, o dos imóveis rurais, que teve um crescimento de 100% na mesma relação. 

A queda nos acessos está diretamente ligada ao perfil dos compradores desse tipo de imóvel, que é de investidores que buscam alta rentabilidade. Uma das razões foi a concorrência exercida por outros produtos financeiros, impulsionados pela Selic alta (13,6% na média).

Se de um lado o apetite dos investidores reduziu, o mesmo não podemos afirmar daqueles que buscam imóveis para moradia. Essa é uma demanda que cresce dois dígitos ao ano, à medida que esses clientes começam a identificar esses imóveis como uma opção vantajosa para se pagar menos pela casa própria.

Para 2024, as perspectivas do mercado são positivas. Considerando a gradual redução da Selic, esperamos por um setor mais aquecido e com um mix de propriedades novo, por conta do represamento de processos de retomada dos bancos. 

Essa premissa é baseada no forte crescimento de novos vendedores que hoje integram a plataforma da Resale para a venda dos seus ativos. No ano tivemos um aumento de 88% na base de novos vendedores e a expectativa é dobrar essa base até o final de 2024. 

Daniel Ickowicz, Diretor de vendas da Elite International Realty

Falando de mercado internacional, brasileiros que miram investir nos Estados Unidos chamam a atenção. Dados sobre investimento imobiliário na região do Sul da Flórida indicam que o público brasileiro mantém sua importância, ocupando a terceira posição entre os estrangeiros interessados nos EUA. Em contrapartida, Colômbia e Argentina lideram este ano, evidenciando fatores econômicos e políticos.

No cenário de lançamentos imobiliários, a preferência brasileira por investir em propriedades recém-lançadas não é refletida imediatamente nas estatísticas, pois estas só são contabilizadas após a escritura, proporcionando uma visão mais completa nos próximos dois a três anos.

Macroscopicamente, observa-se um aumento no envio de dinheiro por brasileiros para os Estados Unidos, impulsionado por recordes de remessas. Inicialmente depositados em bancos devido aos atrativos juros oferecidos, há uma tendência de transição para investimentos imobiliários visando diversificação de portfólio.

A expectativa para 2024 é que ocorra uma significativa transição do capital brasileiro dos bancos para o mercado imobiliário nos Estados Unidos. A redução prevista nas taxas de juros tornará o mercado imobiliário mais atrativo, incentivando a busca por alternativas de investimento, como lançamentos, imóveis de férias e propriedades comerciais.

A Flórida continua sendo um destino preferencial para investimentos imobiliários, mas Nova York também mantém sua relevância. Além disso, há indícios de uma possível migração permanente de brasileiros para os Estados Unidos em 2024, refletida na procura por advogados de imigração e diversos tipos de visto. 

Em resumo, a tendência aponta para um aumento significativo de brasileiros investindo e considerando a mudança para os Estados Unidos no próximo ano.

Caio Maroni, diretor comercial do Grupo ADN 

Para 2024, as perspectivas do setor imobiliário indicam um cenário promissor, com previsões de crescimento e estabilidade. O mercado imobiliário deve continuar a atrair investidores e compradores, com um aumento esperado de 5% a 7% nos preços das propriedades em áreas metropolitanas. 

Além disso, em regiões do interior, prevê-se um aumento significativo na demanda, com um incremento de aproximadamente 10% nas transações imobiliárias. A sustentabilidade continuará a ser uma tendência importante, com 70% dos compradores buscando propriedades ecologicamente conscientes. 

No entanto, é fundamental acompanhar de perto as flutuações nas taxas de juros, já que uma possível elevação pode impactar o mercado. 

Em resumo, 2024 parece ser um ano promissor para o setor imobiliário, com números indicando um panorama favorável de crescimento e oportunidades tanto em áreas urbanas quanto rurais.

GRI Club produziu relatório sobre a previsão de mercado para 2024

Mais de 400 líderes corporativos envolvidos nos setores de investimento, incorporação e operação imobiliária no Brasil participaram, no final de novembro, da 14ª edição do evento Brazil GRI. Durante o encontro, foram abordados temas como os desafios enfrentados, as perspectivas futuras e as oportunidades emergentes nas principais classes de ativos do setor imobiliário.

As discussões abrangeram questões cruciais, como o cenário macroeconômico, o interesse dos investidores institucionais, incluindo family offices, a crescente importância da sustentabilidade nos empreendimentos e as tendências emergentes, como os data centers.

O relatório completo foi disponibilizado pelo GRI e, entre os destaques, traz a oportunidade brasileira para crescimento econômico diante da oscilação da economia ao redor do mundo, a expectativa de destravar investimentos a partir da queda dos juros e o avanço de caminhos alternativos para financiamento além dos recursos da poupança.

Luiz França, presidente da Abrainc

O ano de 2023 não foi isento de obstáculos, e a resiliência do setor imobiliário foi testada em diferentes frentes. O impacto significativo dos juros elevados, notadamente afetando o segmento de Médio e Alto Padrão, exigiu uma abordagem cautelosa para atenuar seus efeitos sobre a demanda por empreendimentos. 

Paralelamente, a eventual mudança na regra de remuneração do FGTS, atualmente em discussão no STF, trouxe a perspectiva de tornar milhões de famílias inelegíveis ao principal programa de habitação popular do país, acrescentando complexidade ao cenário já desafiador do elevado déficit habitacional, estimado em 7,8 milhões de moradias. 

Outro ponto crucial a ser destacado é o seguro de dano estrutural, proposto pela nova Lei do programa Minha Casa, Minha Vida, cuja inclusão foi vetada pelo presidente Lula. A implementação desse seguro, mesmo sem histórico de sinistros, poderia resultar em um aumento de até 4% nos custos de construção – um montante que poderia impactar em mais de R$ 3 bilhões no custo das obras, tornando inviáveis obras destinadas à população de baixa renda.

Em 2023, o setor da construção testemunhou um crescimento notável em relação às startups, com 1.068 delas em atuação, um aumento de 12% em relação ao ano passado e sustentando uma trajetória ascendente pelo sexto ano consecutivo. As incorporadoras estão cada vez mais engajadas nesse cenário, com 38% delas já estabelecendo parcerias com proptechs e construtechs, conforme relatado pela Deloitte.

Neste ano, a sustentabilidade também se consolidou como um pilar estratégico no desenvolvimento de projetos imobiliários. A crescente conscientização ambiental impulsionou práticas mais sustentáveis, desde o design até a construção e operação de empreendimentos. 

No âmbito do mercado imobiliário, vale destacar o bom desempenho do setor nas vendas, evidenciado pelo crescimento de 22,2% no número de unidades comercializadas entre janeiro e setembro de 2023. Paralelamente, observou-se uma redução de 8,1% no volume de unidades lançadas no mesmo período, ressaltando a importância de uma contínua redução das taxas de juros e a diversificação das modalidades de financiamento para impulsionar ainda mais o setor.

Para o próximo ano, vislumbramos um horizonte de oportunidades e inovações. A digitalização permanecerá como alicerce essencial para o progresso, impulsionando soluções tecnológicas avançadas e experiências personalizadas para os clientes. A busca pela sustentabilidade será intensificada, impulsionando projetos que equilibram crescimento econômico com responsabilidade ambiental.

Independentemente do que vier acontecer no mercado imobiliário em 2024, uma coisa é certa: a vantagem está com os profissionais que acompanham de perto as tendências e novidades do setor. Saia na frente participando do CUPOLA Summit 2024, o grande encontro da comunidade imobiliária brasileira. Clique aqui, saiba mais e garanta sua presença.