Dimob: o que é e quais as dúvidas mais comuns das imobiliárias

Fevereiro é sinônimo de correria para as imobiliárias de todo o Brasil. É tempo de preparar a Dimob, declaração anual que deve ser entregue à Receita Federal até o último dia útil deste mês. Mas, como em toda declaração formal a ser preenchida pelas empresas, existem situações específicas que geram insegurança. 

Para ajudar a esclarecer as dúvidas mais comuns de imobiliárias que atuam com locação, o Imobi Report conversou com dois especialistas no tema: os advogados Luis Otávio Neves, sócio da imobiliária Casarão, de Pelotas (RS), e Denise Vieira, consultora da CUPOLA especializada no mercado imobiliário, ex-gestora da imobiliária Terraz, de Florianópolis, e que será palestrante do ICXP, grande evento presencial que será promovido pelo Imobi Report nos dias 18 e 19 de março em Curitiba, com palestras, painéis e rodadas de negócios, reunindo mais de 80 grandes nomes do mercado imobiliário 

Confira um resumo das orientações e explicações sobre o preenchimento da Dimob. 

O que é a Dimob?

Criada em 2002, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é uma obrigação acessória de natureza fiscalizatória. Ou seja, sua função é fornecer ao governo maior controle sobre os negócios do setor de construção e de administração imobiliária. A Dimob não está associada diretamente ao pagamento de algum imposto ou taxa.

A declaração deverá incluir todos os pagamentos feitos no ano, discriminados mensalmente. Entram negócios oriundos da locação, sublocação ou intermediação de locação. 

Caso a imobiliária deixe de apresentar a Dimob ou a apresente com incorreções ou omissões, pode sofrer penalidades previstas no artigo 57 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001, que regulamenta a declaração. A Receita Federal pode tanto intimar a empresa a regularizar as informações quanto aplicar diretamente as multas, que variam de R$ 500 a R$ 1.500 mensais. 

Quem deve declarar?

Todas as pessoas jurídicas que comercializaram ao menos um imóvel no Brasil ao longo de 2021. Isso inclui também o corretor de imóveis autônomo que tenha um CNPJ. O programa que permite o preenchimento e a entrega da Dimob fica disponível no site da Receita Federal. 

Como era o preenchimento antigamente?

Tudo feito à mão, com a descrição do nome do locador, do inquilino, data do contrato, valor pago mensalmente, comissões cobradas etc. 

Porém, a implantação da Dimob teve o efeito colateral positivo de obrigar as imobiliárias a organizar seus cadastros e informações dos clientes, fator importante para medir e definir estratégias comerciais.

Quais os erros mais comuns das imobiliárias com a Dimob?

Falta de atenção quando há mais de um locador no imóvel

Por exemplo: se os proprietários são dois irmãos que receberão igualmente o aluguel, mas no contrato consta somente um proprietários, e na Dimob é inserido somente o nome deste último.

Para evitar esse problema, a imobiliária já deve perguntar quando pegar o imóvel o percentual que cada locador receberá no aluguel. E cuidar para que em seu sistema conste todos os recebedores. 

Deixar de conferir a base de contratos com antecedência

Fazer uma conferência minuciosa do contrato no início da locação, antes ou imediatamente após a geração do primeiro recibo de aluguel, é fundamental para diminuir o impacto da operação na hora da declaração da Dimob.

Cadastrar o imóvel oriundo de espólio no nome do inventariante

A Dimob deverá ser feita no CPF da pessoa falecida, Inclusive os herdeiros precisam declarar o Imposto de Renda anualmente, em nome desse CPF do espólio, até o fim do inventário.

Incluir na Dimob as receitas vindas da manutenção, pagamento de IPTU, seguro-fiança e outras fontes adicionais 

Somente as taxas de administração e intermediação devem ser declaradas na Dimob

Aceitar o imóvel quando o proprietário não quer declarar

Imobiliárias de todas as regiões seguem se deparando com proprietários que pedem para evitar o registro formal da locação, com objetivo de fugir da cota alta de Imposto de Renda (até 27,5% do valor do aluguel). E muitas aceitam, por receio de perder o negócio para o concorrente. Mas o risco é grande – embora o material humano para fiscalização não seja tão numeroso, a Receita tem aperfeiçoado ao longo dos anos seus mecanismos tecnológicos para cruzamento de dados.

Cabe à imobiliária convencer esse dono de imóvel dos riscos da informalidade e até mostrar que ele fica nas mãos do inquilino e sujeito e ser denunciado na primeira rusga.

Menosprezar o valor da multa

À primeira vista, a multa de R$ 500 a R$ 1500 pela não apresentação da Dimob pode parecer irrisória. Mas há um detalhe fundamental: ela é mensal. E é comum a empresa ou pessoa física ser chamada à Receita Federal mais de um ano depois da infração (ela prescreve em 5 anos). Portanto, o infrator fica sujeito a pagar 12 ou 24 vezes o valor da multa se a lacuna foi de 1 ou 2 anos, respectivamente. 

Além disso, a multa prevista no caso de inexatidão da informação ou da omissão de informações é 1,5 a 3% do valor da operação. E ainda há o risco do enquadramento penal em caso de fraude comprovada.

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

Em cada edição, o Imobi Aluguel traz um estudo sobre um assunto principal, entrevistas, notícias ligadas ao segmento e indicadores atualizados da locação. Clique aqui para receber o Imobi Aluguel gratuitamente por 7 dias e saber mais sobre o relatório, produzido pela equipe de jornalistas do Imobi Report, com o know-how da CUPOLA, principal consultoria para gestão de imobiliárias do Brasil.