Banco especializado no imobiliário tem linhas sob medida e lucros distribuídos entre cooperados

A transformação digital que envolve o mercado imobiliário atingiu em cheio os serviços bancários. A automação de processos e a criação de facilidades como a integração dos ERPs com os bancos permitiram que robôs passassem a executar tarefas cotidianas das administradoras de imóveis, como a emissão de boletos de aluguel e o envio dos repasses aos proprietários.

Os passos seguintes foram a associação (e até fusão) de fintechs com imobiliárias tradicionais ou digitais para oferta de serviços como financiamento e garantia, além da criação de instituições bancárias focadas no nicho imobiliário. O principal representante desta última categoria é a Sicoob Secovicred Minas, companhia criada em 2012 que especializou-se em viabilizar soluções financeiras e dar acesso ao crédito a empresas dos setores imobiliário e condominial.

Associada ao Sicoob, maior sistema de crédito cooperativo do Brasil, a Secovicred Minas atende cerca de 3 mil empresas do setor e oferece como um dos diferenciais a distribuição dos lucros (sobras de caixa) aos cooperados. Hoje, a maior parte dos clientes está baseada em Minas Gerais, mas a companhia prepara um upgrade para expandir sua clientela para todos os Estados. 

“Externamente somos um banco com todos os produtos e serviços, mas com o objetivo interno de atender e fomentar todo o setor imobiliário, com menores tarifas e taxas de crédito e, de quebra, devolvendo anualmente o lucro aos cooperados”, comenta o vice-presidente da Secovicred Minas, Paulo César de Souza Andrade, que também é gestor de uma imobiliária, a IMOP Netimóveis. 

Paulo ressalta, que, além das cobranças bancárias, bastante utilizadas pelas imobiliárias, a instituição criou uma linha de crédito para pessoas jurídicas, o Credimob, com o objetivo de fomentar a aquisição da sede própria das imobiliárias. “O financiamento tradicional dos bancos não dá atenção às empresas e aos imóveis comerciais”, afirma.

O Imobi Report ouviu também o presidente da Sicoob Secovicred, Ariano Cavalcanti de Paula, que comentou as principais dificuldades das imobiliárias no atendimento prestado pelos grandes bancos e o funcionamento do sistema de crédito cooperativo para empresas do segmento. Confira a entrevista:

Imobi Report: Para a Secovicred Minas, onde estão os principais gargalos das imobiliárias no atendimento prestado pelos bancos tradicionais?

Ariano de Paula: O mercado imobiliário tem uma série de especificidades, sobretudo de atendimento e de cobrança. Na cobrança de aluguéis, hoje há vários serviços que ajudam no dia a dia do administrador de imóveis. Nós, como uma cooperativa do Sicoob dedicada exclusivamente ao mercado imobiliário, mergulhamos nesse assunto. 

Eu mesmo sou administrador de imóveis. Entendemos profundamente quais são essas necessidades, desde a automação do envio e da consolidação dos arquivos de aluguel até o split de pagamentos final na conta dos proprietários. Outro ponto importante é o time de atendimento estar disponível para as administradoras de locação

Imobi Report: Como funciona a linha de crédito do Secovicred Minas para imobiliárias? Qual a diferença em relação ao crédito oferecido pelos grandes bancos? 

Ariano de Paula: Nosso princípio básico é oferecer serviços mais baratos com atendimento diferenciado. As imobiliárias de uma maneira geral têm duas demandas: capital de giro para investimentos no próprio negócio ou em negócios decorrentes da atividade e as operações em que o Sistema Financeiro da Habitação não se encaixa, como a aquisição de imóveis comerciais.

Temos um produto chamado Credimob, que facilita esse tipo de aquisição não só pela taxa – financiamos em até 120 meses com a garantia do imóvel -, mas pela velocidade. Por entender do mercado, conseguimos fazer a operação rápida para atender à operação da imobiliária. 

Imobi Report: Uma característica dos sistemas de crédito cooperativo é o oferecimento da participação na distribuição de resultados para os cooperados, a chamada sobra de caixa. Como uma imobiliária pode calcular antecipadamente o valor das sobras que ela irá resgatar?

Ariano de Paula: Esse é um ponto importante porque quem ingressa na cooperativa torna-se sócio com direito de votar, de participar das assembleias, de discutir a política de tarifas e taxas. Quando você começa operar na cooperativa, quanto mais produtos você utilizar, como cobrança de aluguel, depósito à vista, depósito a prazo, operações de crédito, isso tudo vai contribuindo para aumentar a participação no rateio do resultado final do ano. 

Em 2020 nós distribuímos R$ 2,5 milhões. Houve imobiliárias que tiveram creditados em sua conta quase R$ 100 mil de volta em decorrência das suas operações junto à cooperativa. São valores relevantes, que a gente poderia equiparar com os cashbacks que várias instituições hoje anunciam, só que em valores maiores e proporcionais à movimentação que a empresa desenvolve conosco. 

Imobi Report: A Secovicred Minas também faz a cobrança de aluguel integrada com os sistemas de administração de locação. Há compatibilidade com todos os ERPs existentes no mercado? 

Ariano de Paula: Temos integração com praticamente todos os ERPs do Brasil, senão todos, mas para aqueles com os quais a gente não opera, nós temos uma equipe que entende muito disso e vai dar um atendimento bastante personalizado para fazer essa integração. O nosso grande ponto, muito comentado pelos cooperados, é justamente o atendimento. Hoje para você integrar com uma instituição financeira é um processo mais lento, você vai ter que aguardar numa fila e nesse ponto a gente consegue avançar com muito mais rapidez no atendimento à imobiliária.

Imobi Report: Um dos produtos da Secovicred Minas voltados às imobiliárias é um sistema de pagadoria que abrange a comissão do corretor. Qual é a vantagem para o corretor e para a imobiliária ao aderir a esses produtos?

Ariano de Paula: Uma dor geral do mercado no Brasil é o pagamento de comissões de corretores autônomos, que atinge não somente as imobiliárias, como também as incorporadoras. Nós conseguimos desenvolver um sistema por meio de uma startup de contabilidade, com a qual nos associamos, em que cobramos uma taxa mensal do corretor muito baixa, em torno de R$ 100, para fazer a contabilidade, o que é incomparável com outras opções existentes hoje. 

Com isso, conseguimos formalizar a situação de todos os corretores, que na situação de autônomos muitas vezes recebem a comissão de uma forma informal. Eles passam a receber todas essas posições contabilizadas e declaradas no seu Imposto de Renda e, o que é melhor, com alíquota reduzida de 14 a 20%, que é que eles pagam normalmente, para 6%. Além de formalizar e resolver a questão do pagamento, o corretor passa a ter essa receita declarada.

Na outra ponta, nós oferecemos a vantagem, dentro dessa operação que chamamos de Conta Broker, que o cliente que vai pagar essa comissão receberá um único boleto, que pode ser em nome da imobiliária ou em nome do Sicoob. Após esse pagamento, nós fazemos um split creditando as comissões nas cotas da imobiliária, do captador, do corretor que vendeu, do gerente, enfim, de todos os atores que participaram daquela venda. Isso agiliza muito o processo, profissionaliza a relação com o cliente final que está pagando a comissão e resolve uma questão que aflige o nosso mercado há muitas décadas.

Imobi Report: A Secovicred Minas anuncia que o sistema de cobrança que desenvolveu para o segmento imobiliário permite o menor custo de tarifas de boletos. Qual é o custo dessas tarifas, é inferior ao que as imobiliárias costumam pagar junto aos grandes bancos?

Ariano de Paula: Isso diferencia muito de cidade para cidade. A gente opera em várias cidades e depende muito do volume da carteira de cada empresa. Mas nós hoje operamos, só para citar um exemplo, com as maiores imobiliárias de Belo Horizonte, e todas rodam suas carteiras de cobrança de locação conosco. Além de a tarifa global ser mais barata – porque são várias operações, tem a cobrança, a baixa e também as tarifas de TED ou de PIX -, a empresa ainda tem o cashback no final do ano, que em muitos casos cobre as despesas de alguns meses com as tarifas de cobrança.

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

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