Garantias onerosas crescem 254% desde 2020, aponta levantamento

As operações de locação de imóveis têm passado por transformações significativas nos últimos anos. Além de um processo de profissionalização na gestão e dos avanços tecnológicos, tem sido registrada uma grande mudança em relação às garantias locatícias. Conforme dados apurados junto à Universal Software, utilizada em cerca de 2 mil imobiliárias e para a administração de 400 mil locações em todo o Brasil, os contratos com garantias onerosas aumentaram 254% desde 2020. Naquele ano, essa modalidade de garantia era utilizada por 6,02% dos contratos de locação. Já em 2024, essa participação aumentou para 21,33%. Outro destaque é o seguro fiança, que aumentou 129% nesse período. Em 2020, os seguros detinham participação de 12,07%. No ano passado, o percentual foi de 27,63%. Perderam espaço o fiador, com queda de 36%, e os contratos sem garantia, com diminuição de 41%. O fiador ainda era o tipo de garantia mais utilizada no país em 2024, com 39,45% de participação, mas caminha para a perda de relevância. O head de marketing e produto da Universal Software, Mateus Murta, destaca que os dados revelam uma queda significativa no uso da garantia mais tradicional do mercado, o fiador, refletindo uma tendência de desburocratização e modernização. “Por outro lado, temos modalidades que são mais acessíveis economicamente e práticas, como a fiança onerosa e o seguro fiança, ganharam espaço. Isso demonstra que os locatários estão cada vez mais buscando soluções que não dependam de terceiros e que ofereçam maior agilidade na contratação”, ressalta. Murta defende que, do ponto de vista das imobiliárias, essa transformação no mercado é extremamente positiva. “Essas garantias que vem ganhando espaço fazem com que seja reduzido o tempo para fechamento de contratos, minimizam o risco de inadimplência e geram uma receita adicional por meio de comissionamentos sobre cada transação realizada”, evidencia o head de marketing e produto da Universal Software. Outro levantamento que indica o avanço das garantias onerosas é o da Superlógica, que leva em consideração 800 mil clientes locatários. De acordo com a plataforma, as modalidades pagas cresceram cerca de 5 pontos percentuais ao ano na última década. Já a participação do fiador tem diminuído ano a ano. Em 2017, estava presente em 57% dos contratos de aluguel; neste ano, o percentual é de 31%. O head de produtos para imobiliárias da Superlógica, Wilson Morais, ressalta que os dados mostram uma mudança estrutural nas garantias utilizadas em contratos de locação nos últimos oito anos. “O avanço das garantias mais acessíveis e digitalizadas reflete a transformação do perfil do inquilino e a modernização das práticas do setor. O mercado de locação evolui rapidamente para modelos mais flexíveis, ágeis e compatíveis com as necessidades dos pequenos proprietários e inquilinos contemporâneos”, salienta. A evolução do mercado de garantias O cofundador e coCEO da CredAluga (fintech especializada em soluções financeiras para aluguel), Guilherme Blumer, afirma que as garantias onerosas começaram a ser utilizadas no país por volta de 2016, como opção ao cheque caução, título de capitalização, seguro fiança e ao próprio fiador pessoa física. Ele destaca que o salto de crescimento, já nos anos 2000, ocorreu quando se estabeleceu um nível alto de conscientização sobre o assunto. O presidente da ABMI e sócio-diretor da Nova Freitas Imóveis, Alfredo Freitas, considera que a expansão da garantia onerosa e do seguro fiança ocorreu a partir do momento em que houve uma evolução tecnológica e um maior entendimento sobre a jornada dos clientes. Ele lembra que, inicialmente, o processo para adesão a essas garantias era moroso e complexo. “Essas modalidades passaram a ganhar corpo com as jornadas digitais. Com isso, passaram a oferecer praticidade e segurança aos clientes, com preços justos e adequados à realidade dos inquilinos”, conta Freitas. A Nova Freitas Imóveis possui 76 anos de história e, portanto, tem acompanhado todas essas transformações no mercado imobiliário. A empresa atua nas regiões de São José dos Campos, Caraguatatuba e Pindamonhangaba, no estado de São Paulo, somando quase 3 mil contratos de locação. Atualmente, o fiador representa cerca de 30% desses contratos, mas a garantia onerosa está logo na sequência, com 27% de participação. Freitas afirma que a tendência é que o fiador seja uma figura em extinção, à medida que os rincões do país tenham conhecimento sobre essas novas modalidades. “Nas capitais e grandes cidades, já há uma adesão significativa às garantias onerosas e ao seguro fiança. Mas na região Norte e Nordeste, por exemplo, o fiador e a caução ainda são muito fortes. De qualquer forma, a tendência é que haja um comportamento gradual de substituição, principalmente do fiador”, comenta. O presidente da ABMI considera que a caução, embora seja uma garantia muito frágil para os locadores, deve continuar relevante. Ele esclarece que esse tipo de garantia tem pouca estruturação, pouca praticidade e garante apenas três meses de aluguéis. Para comparação, as garantias onerosas, por exemplo, cobrem todos os aluguéis e, em alguns planos, danos e multas contratuais. “Em termos de segurança, é incomparavelmente melhor. Além disso, a locação trabalha com a temperatura do momento, o imediatismo. Nesse sentido, a rapidez no processo, com a assinatura dos contratos em cinco minutos, assegura a efetivação do negócio”, complementa Freitas. Blumer conta que, no caso da CredAluga, o inquilino consegue fazer a sua análise e ter a resposta em segundos. O tempo médio para assinatura de contrato na empresa é de 6 minutos. “Num mercado de locação competitivo e, na maioria dos casos, sem exclusividade, o tempo é um diferencial muito grande. E na perspectiva do inquilino, ele não quer pedir esse favor ao fiador”, observa. Já Freitas chama a atenção para a responsabilidade das imobiliárias na oferta de garantias seguras a seus clientes locadores. “As imobiliárias podem ser responsabilizadas por uma má condução na administração da locação. Por isso, é necessário oferecer garantias seguras. Também é recomendável olhar para as empresas, ver quem está no controle delas e como está a saúde dessas operações. Felizmente, quem está no mercado hoje está bem estruturado e respondendo bem à demanda, mas é necessário sempre estar atento”, alerta. A morte do fiador O cofundador e coCEO da CredAluga ressalta que recorrer ao fiador pode ser uma situação desconfortável e burocrática. Ele explica que muitas informações são necessárias para aprovação do cadastro, o que atrapalha o processo de locação. É necessário, por exemplo, apresentar declaração de IR, e, em muitos casos, ter um imóvel na cidade; algo demorado de se apurar. Freitas complementa que, no caso de inadimplência, o fiador pode estar em situação financeira diferente da no momento da assinatura do contrato. Nas ocasiões em que é necessário acionar o Judiciário, o processo também pode se alongar por grandes períodos. Devido a questões como essas, a CredAluga lançou recentemente uma campanha na qual “decretou a morte do fiador”. Blumer informa que a peça publicitária foi, na verdade, a resposta a pedidos de parceiros, que precisavam de ajuda com suas campanhas de marketing. “As imobiliárias sempre nos pediam dicas e suporte para os desafios de marketing na tentativa de eliminação do fiador. Usamos nossa criatividade para abordar de forma divertida uma dor clara do mercado”, explica Blumer. O movimento #RIPFiador teve início em regiões estratégicas do Brasil, como o interior de São Paulo, Paraná e Santa Catarina, mas deve chegar a mais regiões em breve. Conforme dados da Universal Software, o fiador possuía 62% de participação nos contratos de locação em 2020. Nos últimos anos, o cenário já é bem distinto. Somando-se os contratos com garantias onerosas e os com seguros fiança em 2024, a participação dessas modalidades chega a 48,96%, superando a da figura do fiador (39,45%). "As garantias locatícias pagas devem dominar até 30% dos contratos de aluguel no decorrer de 2025, assumindo a liderança no segmento. E levando-se em consideração o ritmo de crescimento, provavelmente a participação da garantia onerosa será maior que a do fiador nos próximos anos", finaliza Blumer.

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