FairFax deixa de operar o seguro fiança para pessoas físicas

O mercado de garantias pagas tem crescido consideravelmente nos últimos anos. Tanto as garantias onerosas como os seguros fiança ganharam relevância em relação à figura do fiador ou ao depósito caução nos contratos de aluguel. No caso do seguro fiança, entre 2022 e 2023, o crescimento foi de 17%. Com isso, novos players surgem com o objetivo de aproveitar esse filão. Entretanto, com certa frequência, tem ocorrido uma movimentação que é prejudicial a todos os atores. Para angariar novos clientes, é comum que esses novos entrantes adotem preços e práticas agressivas. No médio prazo, contudo, a operação mostra-se deficitária e a empresa sai do mercado, trazendo prejuízos a imobiliárias, locadores e locatários. Neste ano, foi a empresa FairFax que anunciou a descontinuidade do produto de seguro fiança para pessoas físicas. Uma imobiliária consultada pelo Imobi Report, que prefere não se identificar, chegou a ter cerca de 600 contratos com a empresa, atraída, justamente, pelo valor convidativo praticado, de apenas 8%, enquanto outros players do mercado ofereciam produtos semelhantes a taxas superiores a 10%. Porém, diante da dificuldade cada vez maior para a concessão das indenizações aos locadores, a imobiliária em questão passou a procurar outras seguradoras para esses contratos. Quando a corretora de seguros que atendia essa imobiliária anunciou que a FairFax estava saindo do mercado imobiliário, em meados de abril, eram cerca de 190 contratos ativos com a seguradora. Embora a Susep (Superintendência de Seguros Privados) fiscalize o setor e exija que os seguros sejam válidos até o final dos contratos de locação, a diretora de Locações da imobiliária consultada pelo Imobi relatou que as faturas pararam de ser emitidas e que a FairFax deixou de oferecer cobertura. Nesse período, inclusive, houve três sinistros, que foram assumidos pela corretora de seguros. A ideia inicial era que a carteira da FairFax fosse “tombada” (transferida) para outra seguradora, entretanto, passados dois meses do anúncio da saída do mercado, isso não se concretizou. A equipe da imobiliária passou a realizar diretamente a migração para outras seguradoras, para que proprietários e inquilinos não ficassem na mão. “Eu fiquei pessoalmente trabalhando nisso mais de 20 dias. Foi um grande transtorno. Não chegamos a ter prejuízo financeiro, mas foi uma situação bem delicada. Hoje, penso que é necessário estudar bem, ficar com os pés no chão, antes de aceitar uma empresa que ofereça taxas agressivas”, conta a diretora de Locações. Em resposta ao Imobi Report, a FairFax emitiu a seguinte nota: "A FF Seguros (Fairfax) reforça seu compromisso em oferecer soluções de Fiança Locatícia para Pessoa Jurídica (PJ), mantendo a continuidade das operações com a qualidade e a confiança de sempre. O foco da seguradora é atender as necessidades do mercado empresarial, proporcionando segurança em transações locatícias. A companhia esclarece que apenas a comercialização da modalidade de seguro de Fiança Locatícias para Pessoa Física (PF) foi descontinuada." Corretora de seguros amarga prejuízos A corretora de seguros que atuava com o produto para pessoas físicas da FairFax estima que teve prejuízos de mais de R$ 1 milhão devido ao imbróglio envolvendo a seguradora. O montante leva em consideração as indenizações assumidas, as comissões perdidas e as imobiliárias que deixaram de ser clientes. A proprietária da corretora de seguros denuncia uma série de idas e vindas, versões e problemas de comunicação. Ela afirma que a ineficiência relacionada à cobrança dos ressarcimentos perante os devedores pode ter comprometido a sustentabilidade da operação. De acordo com a empresária, a justificativa apresentada para a saída da Fairfax desse mercado foi a falta de uma resseguradora para a referida carteira. Após o anúncio da saída da seguradora desse mercado, a dona da corretora afirma que houve intransigência em relação a regras para o tombamento da carteira e um desmonte antecipado do setor de cobrança, o que teria motivado a não emissão das faturas, em determinado momento, mencionada pela diretora de locações da imobiliária que o Imobi Report entrevistou. A proprietária da corretora de seguros ainda ressalta que, desde o princípio, negociou para que imobiliárias, proprietários e locatários tivessem seus direitos assegurados e que a transição fosse feita da melhor forma possível. Ela conta que a sua empresa assumiu todos os sinistros e outros custos relacionados ao episódio. No total, 203 imobiliárias atendidas por essa corretora de seguros, nos estados do Paraná, Santa Catarina e São Paulo, possuíam seguro fiança pessoa física da FairFax. Já a corretora de seguros atendia mais de 300 empresas antes dos problemas com a seguradora. Atualmente, esse número caiu para menos da metade. A empresária relata, entretanto, que o maior prejuízo foi o emocional. “Eu estou no mercado imobiliário há 30 anos, 12 anos na corretora. O pior dano foi ter a minha imagem ferida, as noites sem dormir, todo o período de tensão”, disse. Alta sinistralidade Todos os dados relativos às seguradoras são divulgados pela Susep e podem ser vistos em uma ferramenta de inteligência de dados da superintendência. Com isso, é possível perceber que existe uma trajetória comum trilhada por seguradoras que abandonam o nicho do seguro fiança. Elas passam a adotar taxas abaixo da média do mercado, a aprovar um grande número de clientes com maior perfil de risco e, com isso, registram crescimento significativo (prêmio). Algum tempo depois, a alta taxa de sinistralidade reduz as margens de lucro dessas empresas. Algumas delas ajustam a rota e seguem operando no segmento. Outras, entretanto, acabam saindo do mercado. Silvano Zen Tucci, CEO da plataforma Seg Imob, ressalta que esse cenário é recorrente na área de seguros. Ele conta que trabalha com seguro fiança há cerca de 15 anos e, nesse período, já viu muitas seguradoras entrarem e saírem do mercado. “Existe a regulamentação na área que garante que, mesmo que a seguradora deixe o mercado, o seguro é válido até o final do contrato. Mesmo assim, quando um player sai do mercado, é um processo traumático. Pois fica uma carteira que não era saudável, com clientes de perfil complexo”, ressalta. Ele lembra que é necessário haver uma reanálise cadastral de todos os clientes, com nova aprovação por outras seguradoras e, na maioria das vezes, com taxas mais altas. Tucci conta que a Seg Imob acompanha de perto o assunto e, por isso, divulga um relatório mensal sobre o resultado financeiro das seguradoras. Nele, estão elencadas informações como o ranking das seguradoras que mais aprovam clientes em seguro fiança, taxa variável cobrada, entre outros dados relevantes. “Nós somos um marketplace e temos responsabilidade sobre as opções de seguradoras que colocamos na nossa plataforma. Já chegamos a retirar uma grande seguradora que estava apresentando resultados ruins e, de fato, alguns meses mais tarde ela deixou o mercado”, conta Tucci. O executivo comenta que considera saudável um índice de sinistralidade abaixo de 60%. Ele afirma que, devido à complexidade da área e a sazonalidades econômicas, é comum que haja oscilações nesse índice. Entretanto, nas empresas mais tradicionais no segmento, essas oscilações tendem a ser menos acentuadas. Já o consultor de seguradoras na área de riscos imobiliários, Alfredo de Castro, cita que as seguradoras líderes de mercado possuem sinistralidade em torno de 45%, com a observação de que as empresas possuem custos operacionais distintos. Área complexa Ambos os especialistas destacam que a área de seguros é complexa e que a entrada e saída dos players do mercado, ou de um segmento em especial, é algo comum. “São muito sutis as estratégias que podem gerar muito lucro ou muito prejuízo. São diversos fatores que podem impactar, como uma análise de mercado inadequada, escolha ruim de parceiros, entendimento equivocado sobre o modelo de negócio, a dinâmica dos produtos, entre outros. O sucesso ou o fracasso estão na somatória desses detalhes”, comenta Tucci. Castro considera que o sucesso das seguradoras em determinado nicho depende de um tripé: subscrição, taxa e cobrança. O item subscrição está relacionado à aceitação ao risco, ter um bom critério de cadastro. Já a taxa refere-se ao valor cobrado; ele deve ser condizente ao risco assumido. Por fim, a cobrança está ligada às ações tomadas para que haja a recuperação dos valores sem judicialização, que é onerosa e morosa para todas as partes. O consultor na área de riscos imobiliários também lembra que, em alguns casos, a decisão por sair do mercado é estratégica. Na medida em que boa parte das seguradoras são multinacionais, a opção por permanecer no país leva em consideração fatores diversos. “Há seguradoras que deixaram de atuar na área imobiliária porque a sede determinou que o foco fosse mantido nos seguros de automóveis, por exemplo. São movimentações normais de mercado e não houve prejuízos para os envolvidos. São empresas sérias e que cumpriram suas obrigações”, ressalta. Castro ainda acrescenta que existe uma curva longa de aprendizado no caso do seguro fiança. É uma característica da área conhecer a sinistralidade cerca de 18 meses depois de determinada mudança. Nesse caso, as empresas que estão há mais tempo no mercado já conhecem essa curva e conseguem se adaptar de forma mais adequada. Castro e Tucci fazem questão de diferenciar o seguro fiança das garantias onerosas. No caso dos seguros, existe regulamentação pela Susep, com obrigações claras a serem seguidas, como a manutenção do seguro até o fim do contrato de aluguel. No caso da fiança onerosa, ainda não existe regulamentação.

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