Zona de conflito: imobiliárias e seguradoras brigam pelo pagamento de danos no imóvel

Você conhece um inquilino que alguma vez entregou a pintura deteriorada ou os móveis embutidos danificados ao final da locação? Quem nunca? Por muito tempo, as seguradoras foram condescendentes ao ressarcir esses danos, evitando maiores conflitos. Porém, nos últimos meses têm crescido as queixas do mercado de locação com o que as imobiliárias chamam de rigor excessivo das seguradoras sobre o pagamento ou não desses sinistros.

Um movimento que tem levado, inclusive, imobiliárias a deixar de trabalhar com modalidades de garantia como o seguro-fiança tradicional. Além disso, diante do risco de arcar com custos adicionais, as empresas de locação têm investido em vistorias mais efetivas para especificar melhor o estado do imóvel, na entrada e na saída.

Do outro lado, as seguradoras elevam o sarrafo e endurecem o pagamento das coberturas movidas pelo aumento da sinistralidade durante a pandemia, pela maior competitividade do mercado – que levou à gradual redução do percentual sobre o aluguel cobrado no seguro-fiança – e pelas denúncias de preenchimentos incorretos e até mesmo de fraudes nas vistorias dos imóveis.

No meio dessa briga estão startups que atuam como ponte entre os dois lados, como a mineira SegImob, que atende 2.500 imobiliárias em 13 Estados através de uma plataforma que funciona como uma vitrine dos produtos de diferentes seguradoras.

Na posição de quem atende diretamente às imobiliárias e é ao mesmo tempo é consultora de seguradoras, a SegImob defende duas bandeiras para redução desses conflitos: o uso de empresas de vistoria profissionais, treinadas para descrever precisamente os

imóveis e evitar pontos de divergência; e a contratação de corretores de seguros, que vêm se tornando figuras centrais para intermediar os interesses das imobiliárias, falando a língua das seguradoras e traduzindo os pormenores dos complexos contratos atuariais.

Para debater esse conflito e as formas de apaziguamento, o Imobi Report conversou com Renato Rocha, head de expansão da SegImob. Profissional com 24 anos de experiência no mercado de seguros, ele aponta que a falta de documentos comprobatórios de qualidade está na raiz da disputa entre imobiliárias e seguradoras. Confira:

Imobi Report: As seguradoras de fato têm sido mais criteriosas em suas análises para pagar ou não pelos danos nos imóveis?

Renato Rocha: Antes de qualquer coisa, é bom recordar que o sucesso da liquidação e regulação de um sinistro está diretamente ligado à qualidade dos documentos que são fornecidos às seguradoras. Observo que as seguradoras, sazonalmente – e isso varia muito de uma empresa para outra e de acordo com o momento -, têm os seus processos internos, e muitas vezes há uma ansiedade na liquidação de um sinistro, o que é confundido com uma certa dificuldade da seguradora. 

Eu trabalhei em seguradora durante 24 anos e posso dizer que elas têm todo o interesse em cumprir essa exigência. Mas muitas vezes os documentos, as narrativas, as descrições desses sinistros são feitas de uma forma não tão boa assim e isso obviamente vai interferir lá no processo de liquidação. Isso é fato. Daí a importância de ter sempre um profissional especializado como o corretor de seguros nessa atribuição de informar as corretoras, as imobiliárias e dirigir esse processo.

Imobi Report: A vistoria é a peça-chave para a efetiva cobertura de um sinistro, tanto a de entrada quanto a de saída. Que orientações vocês costumam transmitir às imobiliárias nesse sentido, para evitar transtornos futuros com a seguradora? 

Renato Rocha: A vistoria de entrada é uma ferramenta fantástica, ela serve de base para muitas coisas. As seguradoras e as próprias imobiliárias podem usar a vistoria para comprovar a real situação daquele imóvel no momento da entrada do inquilino. Essa vistoria prévia que as imobiliárias têm feito no momento da locação evoluiu bastante de um tempo para cá, mas ainda há imobiliárias que trabalham naquele modelo arcaico. Hoje existem empresas terceirizadas e especializadas nesse processo, o que dá uma segurança maior no processo todo de regulação do sinistro. 

Quando trazemos um laudo de qualidade – a descrição, os relatórios, as fotos, as filmagens -, tudo isso passa a ser material comprobatório da situação pré-existente daquele imóvel. E a partir disso, caso haja de fato desavença ou desentendimento na regulação do sinistro, os corretores de seguros orientam as imobiliárias a fornecer esse material de forma a provar a real situação daquele imóvel. 

Imobi Aluguel: Há casos de imobiliárias que estão fugindo do seguro-fiança por causa de dificuldades com as seguradoras na cobertura de sinistros. A SegImob percebe isso e repassa esse tipo de reclamação às seguradoras, para que avaliem uma eventual flexibilização de conduta?

Renato Rocha: Sim, frequentemente a gente faz uma análise. As imobiliárias e as próprias corretoras de seguros trazem essas informações até nós. Agora, quando um seguro-fiança ou seguro-aluguel é comercializado, é muito importante estar atento às condições gerais deste produto. Porque cada seguradora tem uma condição geral que abrange determinado aspecto que outra talvez não abranja. O conhecimento pleno do produto é fundamental para que não haja esses descontentamentos e não se tenha a impressão de que o seguro é ineficiente. 

Nós sempre trazemos às seguradoras uma visão de como o mercado está percebendo esse produto. Quando encontramos uma situação dessa, com alguma seguradora específica, e isso acontece frequentemente, prestamos muita atenção porque somos também uma assessoria para as seguradoras. E vários produtos já sofreram ajustes por apontamentos que fizemos em algum momento.

Imobi Aluguel: Hoje muitas imobiliárias discutem suas dúvidas diretamente com as seguradoras. É vantajoso para a imobiliária contratar um corretor de seguros para intermediar essa relação, em termos de custo/benefício?

Renato Rocha: Sem dúvida compensa. O corretor de seguros é o profissional habilitado para tratar dessas questões securitárias. É como se fosse um tradutor. No meio de seguros há muitos termos pouco usuais em nosso vocabulário. O corretor de seguros vai entender a necessidade da imobiliária e vai traduzir aquilo para a seguradora, e vice-versa. Trazer as demandas das seguradoras, as oposições delas e mostrar isso de uma forma clara para o cliente. Vejo que a figura do corretor de seguros é fundamental para que esse mercado exista de uma forma equânime, que não haja desequilíbrio entre as partes. Normalmente as seguradoras são empresas de grande porte, com grande poder econômico. Como as imobiliárias têm talvez um porte menor, ter um corretor de seguros para mediar essa tratativa é muito benéfico para o ecossistema de seguros como um todo.

Imobi Report: As seguradoras costumam se queixar, e não apenas no setor imobiliário, de que há muitas cobranças indevidas, preenchimentos irregulares, que às vezes elas classificam como fraudes. Por parte das imobiliárias, isso pode ocorrer em tentativas de ressarcimento de danos, o que acaba influenciando negativamente no preço desse seguro. Quais são as situações mais comuns que vocês observam nesse sentido?

Renato Rocha: A fraude é de fato um fator que permeia a realidade do mundo dos seguros, desde que ele começou. E como a seguradora, para subsistir, precisa ter um cálculo atuarial muito bem feito, ela não pode ignorar o fator fraude. E isso ocorre de diversas formas, intencional, ou não. A própria inexistência de um documento que comprove a situação de uma pintura no momento de entrada do inquilino no imóvel, ou se esse laudo não foi muito bem descrito, acabam se tornando um ponto de conflito. 

Um lado busca um reparo de uma pintura nova e o outro diz “olha, essa pintura não está tão nova assim, ou pelo menos não há como comprovar que ela esteja nova”. E a seguradora acaba tendo que fazer indenizações conforme as recomendações vão acontecendo.

Aí entra a conscientização. E te digo que já foi muito pior. Hoje existe uma conscientização por parte das pessoas que contratam seguros. Porque o seguro parte do princípio da boa-fé, e se isso for quebrado obviamente haverá um desequilíbrio em toda a cadeia. E as percepções das pessoas, dos consumidores, também passam a ser baseados nesse desequilíbrio, e aí vêm os eventuais descontentamentos e os desacordos. Mas eu vejo que a população tem evoluído nesse sentido e percebido que o seguro é um instrumento para reparação de danos e não para se obter vantagens ou ganhos financeiros. 

Gostou deste conteúdo? Parte dele foi publicado originalmente e com maior aprofundamento pelo Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, . 

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