#102 Imobiliárias de 16 estados compartilham o segredo da gestão de locação

Num mundo em contínua transformação, baseada em tecnologia e acelerada pelos efeitos da pandemia, ganha cada vez mais relevância a ideia de educação continuada, o lifelong learning. E um exemplo emblemático deste conceito vem sendo aplicado no mercado imobiliário: o Aluguel Master, maior treinamento do Brasil na locação de imóveis, que lança a sua 3ª edição.

Esta edição do Aluguel Master é um convite ao aprendizado contínuo. 
São 4 meses de treinamento online, com conteúdos novos semanalmente, além de 2 semanas de mentoria intensiva com empreendedores de destaque no mercado de aluguel. São 22 nomes diversos que fazem a diferença em imobiliárias presentes em 16 estados brasileiros. E mais: participantes do Aluguel Master terão acesso durante 12 meses ao Imobi Aluguel, novidade do Imobi Report que terá conteúdo exclusivo sobre o mercado de locação.

Em dois anos de Aluguel Master, mais de 90 imobiliárias contaram com o treinamento para organizar sua operação e melhorar a rentabilidade. Entre os temas que serão tratados na edição 2021 estão: rentabilidade, captação de imóveis, pré-atendimento, garantias locatícias, sistemas essenciais e gestão ágil, entre outros. As pré-inscrições para os interessados em alavancar seu negócio de locação já estão abertas neste link.

Falando sobre locação, o início do ano é conhecido por ser uma boa época para o setor. Um levantamento do QuintoAndar aponta que, em média, a locação é até 30% mais rápida em janeiro e fevereiro. 

Porém, com a crise sanitária ainda não superada e muitas universidades mantendo as aulas a distância, cidades que são conhecidas pela demanda acadêmica estão sofrendo. A busca por locação de imóveis para estudantes em Ribeirão Preto teve uma queda de 50% em janeiro, segundo estimativas do Creci-SP.

Na CNN, reportagem conta sobre o modelo de negócios de duas startups de locação: a Uliving e a LiveHere. Ambas têm como foco o cliente do primeiro aluguel ou universitários, oferecendo uma jornada digital, mais rápida e sem uso de fiador.

Imobiliárias

Uma pesquisa da Credihome aponta que 35% das pessoas que solicitaram financiamento de imóveis em 2020 estavam deixando o aluguel para trás. Com os juros do financiamento imobiliário mais baixos, muitos consideraram que era mais valioso pagar as parcelas do financiamento do que a mensalidade de um aluguel.

Com a pandemia ainda sem perspectiva de acabar, 45% dos corretores ouvidos em levantamento realizado pela Homer apostam que imóveis com espaço para home office e localizados em regiões centrais serão os mais procurados em 2021. Imóveis maiores, ainda que distantes dos grandes centros, também devem ser bastante procurados, na opinião destes corretores.

Além do home office, a busca por imóveis mais espaçosos é assunto recorrente aqui no Imobi desde a chegada da Covid-19 ao Brasil. Agora, o jornal O Globo mostra como esse fenômeno tem modificado o comportamento do consumidor carioca. De acordo com a matéria, essa nova realidade tem provocado uma migração de moradores da Zona Sul para a Barra da Tijuca. Além de espaços maiores, os clientes apontam mais um motivo para a mudança: o valor. “O preço por metro quadrado na Zona Sul é muito caro comparativamente ao da Barra”, comenta o engenheiro Andreas Hasenclever, que se mudou recentemente. 

Já na Época, famílias classe A contam o que as levaram a mudar para o interior. Com a ascensão do home office, a procura por mais qualidade de vida, segurança, mais espaço e conforto, além de economia são as principais razões.

Agora não há dúvidas: o ITBI só é devido a partir da transferência imobiliária – ou seja, somente após o registro em cartório. Esta foi a decisão do STF, que optou por manter a jurisprudência a respeito do imposto, após julgamento de recurso do Município de São Paulo contra determinação do TJ-SP, no qual a administração municipal alegava que o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto, quando já foi celebrado um compromisso de compra e venda. Na ocasião, o Tribunal tinha considerado ilegal a cobrança do ITBI tendo como fator gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. 

Você conhece a Teoria da Expectativa? Ela afirma que um mesmo estímulo tem intensidade diferente para cada pessoa. Na sua mais recente coluna no Imobi, Kariny Martins, sócia da CUPOLA, explica o conceito e sua aplicação no mercado imobiliário. Destacamos: “Para um corretor que tem a ambição e a perspectiva de fazer carreira em uma empresa e liderar uma equipe, por exemplo, assumir um cargo de gerente trará muita motivação. Porém, para outro corretor que tem como expectativa elevar seus níveis de produtividade em vendas e não deseja ser líder de equipe, a mesma promoção não trará motivação e tampouco realização profissional”.

Em entrevista ao Imobi, o CEO da RE/MAX Brasil, Peixoto Accyoli, também fala sobre a importância da educação executiva continuada para quem quer se destacar no mercado imobiliário. Para ele, o fato de a rede apostar nessa cultura mundialmente foi o que a preparou melhor para enfrentar a pandemia em 2020, batendo recorde de faturamento, com VGV de R$ 3,6 bilhões. Na conversa, Peixoto fala ainda sobre a ousada meta da RE/MAX Brasil para 2021: um VGV de R$ 5 bilhões. 

A eXp promove hoje o lançamento oficial da sua operação no Brasil. A imobiliária digital também abriu o pré-cadastro para corretores. Interessados em fazer parte da equipe da eXp passarão por um processo de homologação.

Incorporadoras

Muito tem se falado sobre o Casa Verde e Amarela desde sua criação, em agosto. E, passados seis meses desde o seu lançamento, a principal crítica ao programa é que suas regras acabam deixando desamparadas as famílias de renda mais baixa. Nesta semana, o assunto foi destaque em matéria da Gazeta do Povo. 

A Urba, empresa de loteamentos residenciais da MRV, está se aprontando para decolar neste ano, com ou sem IPO. A meta é lançar entre 4 mil e 4,5 mil lotes em 2021, o que representa crescimento considerável ante 2020, quando foram lançadas apenas 250 unidades, conta a Coluna do Broadcast, do Estadão. O ciclo de crescimento iniciado agora tem como objetivo atingir o patamar de produção de 15 mil unidades por ano daqui cinco ou seis anos, segundo a presidente da loteadora, Erika Matsumoto (ex-Racional Engenharia).

O avanço da Urba faz parte da estratégia da MRV para se tornar uma gigante da habitação, atendendo consumidores em diferentes ramos imobiliários, segue a Coluna do Broadcast. O conglomerado é composto pela construtora MRV (apartamentos para famílias de renda baixa e média), Luggo (aluguel) e AHS (localizada nos Estados Unidos).

Ao que tudo indica, o crédito imobiliário deve bater novo recorde em 2021. A alta pode chegar a 27%, conforme projeção da Abecip, principalmente devido à criação de novas linhas de financiamento e à manutenção da Selic no patamar atual. Aliada a esses fatores, a mudança no comportamento dos consumidores também deve contribuir para o mercado imobiliário se manter em alta. No ano passado, o crédito imobiliário bateu a marca de R$ 712,8 bilhões – em 2019, o total tinha sido de R$ 638,3 bilhões – e a perspectiva é de que os financiamentos ultrapassem o montante de R$ 1 trilhão em 2022. 

Quem compartilha dessa visão otimista é Roberto Sampaio, um dos sócios fundadores da gestora de recursos Empírica. Em entrevista à Istoé Dinheiro, ele fala que “os negócios devem ser mais exuberantes” em 2021 do que em 2020 e que o setor deve aproveitar este bom momento, pois não sabe quais são as perspectivas para 2022, já que a eleição presidencial “promete ser nervosa”. 

Pesquisa sobre o mercado imobiliário realizada no início deste ano também aponta que o setor deve se manter aquecido em 2021. O levantamento da Brain Inteligência Estratégica indica que 41% dos 1,2 mil entrevistados com renda suficiente para comprar um imóvel têm a intenção de adquirir o bem dentro dos próximos dois anos, sendo que 10% já estão procurando. Além disso, 78% dos entrevistados disseram procurar unicamente um imóvel residencial para aquisição. 

Ouvida pela reportagem do Estadão, Cassia Castro, sócia da Eixo Inteligência Imobiliária, destaca as dez mais importantes tendências para o mercado imobiliário. Entre elas, a alta das garantias imobiliárias, maior procura por incorporadoras de pequeno e médio porte por investidores e a crise dos estúdios de 30m². No final do ano passado, o assunto já tinha sido destaque aqui no Imobi Report, quando 10 grandes incorporadoras também fizeram sua lista de tendências para 2021. 

Enquanto algumas incorporadoras ainda têm dificuldade com o digital, registrando entre 25% e 50% de vendas online, a Vitacon já vê a internet como sua principal aliada. Em 2020, atingiu a marca de 76% das vendas de imóveis de forma online. Outro dado interessante é que, entre os clientes que compraram imóvel pela internet, a grande maioria (65%) nunca pisou em um estande da incorporadora para conhecer as unidades em questão. 

Especializada em fundos de investimento do segmento imobiliário, a TG Core decidiu diversificar seus negócios com a criação da startup Trinus Co., e já colhe os frutos dessa inovação, que chegou ao mercado prometendo auxiliar pequenos e médios empreendedores com digitalização. Somente em 2020, a Trinus Co. gerou 120 projetos imobiliários. Em entrevista ao Infomoney, Diego Siqueira, CEO da TG Core e fundador da Trinus Co., conta em detalhes a trajetória da startup. 

A multipropriedade avança a passos largos no Brasil. De 2016 a 2019, o setor registrou crescimento anual de 26% no número de empreendimentos lançados. Saiu de zero a 120 empreendimentos em 10 anos. No Imobi, explicamos melhor o conceito de multipropriedade e quais são os desafios envolvendo a incorporação e a comercialização deste mercado, que divide terreno com o setor de turismo.

O cenário da multipropriedade no Brasil é tema do nosso bate-papo de hoje no Clubhouse. A equipe do Imobi conversa com Jeferson Gralha e Cristiano Santiago, pioneiros que estão à frente da Surfland Brasil. É o primeiro projeto de multipropriedade com piscina de ondas para surf no mundo, em Garopaba (SC). Será às 18h30, neste evento do Clubhouse. Caso não tenha convite para o aplicativo, responda este e-mail e conecte-se com a equipe do Imobi.

Techs

Na última semana, a capa da Exame trouxe as 50 startups que estão mudando o Brasil. No mercado imobiliário, são citadas três: CredPago, LiveHere (comentamos sobre ela ali na editoria de imobiliárias) e EmCasa. A lista completa pode ser acessada aqui.

Ainda sobre startups, a Noah é uma construtech de construção de prédios offsite, com uso de madeira. Em 2020, a Noah captou R$ 1,6 milhão em uma rodada de investimento e pretende lançar seu primeiro prédio – com 11 andares – na Vila Madalena, em São Paulo. A tecnologia construtiva utiliza um produto chamado CLT (sigla em inglês que significa madeira laminada cruzada) e promete redução nas emissões de gás carbônico, do tempo de obra e ainda um corte de 30% no custo para construir fundações.

No Neofeed, uma reportagem explora o futuro da OLX. Mais especificamente, da ZAP+, braço imobiliário da plataforma. Marcos Leite, CEO da ZAP+ afirma que “a vertical de imóveis é a maior e mais importante da OLX”. Agora que a integração entre OLX e Grupo ZAP foi concluída, as bandeiras do grupo contabilizam 14 milhões de anúncios. Para este ano, a empresa deve focar em novos serviços, com objetivo de “chegar mais perto da transação”. Entre as frentes, destaque para a ampliação da oferta de financiamento imobiliário e a expansão da Anapro, ferramenta de vendas e marketing para incorporadoras, que deve ser levada às imobiliárias. 

O QuintoAndar se aproxima mais de corretores e imobiliárias. A empresa lançou o programa “Consultor Imobiliário QuintoAndar”, que tem como objetivo arregimentar corretores para apoiar os proprietários de imóveis, desde o cadastro do anúncio até a assinatura de contrato com locatários. Para corretores (que a plataforma chama de consultores imobiliários), o unicórnio oferece até R$ 650 por imóvel captado e até 50% do primeiro aluguel.

Mundo

O êxodo urbano é um fenômeno global. E grandes capitais turísticas lutam para segurar seus moradores. Reportagem do The New York Times traduzida pelo Globo explica que esses centros urbanos estão tendo que lidar com antigos problemas: disponibilidade de moradia, transporte seguro e acesso a espaços verdes – mas que se tornaram mais urgentes por causa da pandemia. Milão, por exemplo, investiu em espaços verdes e ciclovias. Londres, Paris e Barcelona, além das ciclovias, deram prioridade a calçadões para pedestres.

Outra reportagem do veículo americano, mas dessa vez traduzida pela Exame, conta como a dinâmica entre locadores e locatários de imóveis comerciais em Londres se inverteu na pandemia do coronavírus. Se antes os proprietários tinham os móveis e o poder de negociação em mãos, o medo da vacância fez com que o poder fosse para as mãos dos inquilinos. O aluguel na capital inglesa já é alto, mas a circulação da variedade mais perigosa do coronavírus pelo país fez com que medidas mais rígidas de isolamento social fossem adotadas novamente, prejudicando o comércio local.

Os cinemas do mundo todo procuram soluções para a queda de público. Aqui no Brasil, redes estão alugando suas salas para grupos de amigos. Na Coreia do Sul e nos Estados Unidos, duas redes encontraram uma saída nos gamers: as salas são alugadas para que pessoas joguem videogame na telona.

Estamos de Olho

Além dos cinemas, outros imóveis comerciais também estão sofrendo com a Covid-19. Em Porto Alegre, por exemplo, tanto o preço de venda quanto o de locação comercial caíram em 2020. Já em São Paulo, o número de escritórios vazios saltou de 13,6% para 20%, entre o primeiro semestre de 2020 e o final do ano. E a situação tende a se agravar em 2021, não só pela maior adoção do home office, mas também pelo número de lançamentos previstos para este ano. 

Com isso, a Justiça de São Paulo está retomando o entendimento de que aluguéis comerciais na capital devem ser reduzidos conforme a bandeira que o município estiver adotando naquele momento para contenção da Covid-19. Locatários de bares e restaurantes já conseguiram reduções de até 50% nos valores de locação, com base nessa compreensão jurídica.

Já as indústrias estão recorrendo à Justiça para tentar barrar os reajustes de aluguéis de galpões logísticos. Nas ações, elas pedem que as negociações utilizem o IPCA como referência para calcular os reajustes, e não mais o IGP-M. 

Para evitar mais imbróglios jurídicos relacionados a reajustes de aluguéis, um projeto de lei que tramita na Câmara dos Deputados pretende impedir que proprietários e inquilinos acionem a Justiça para resolver essas questões. De acordo com a proposta, as partes deverão renegociar de forma extrajudicial os valores de locação que não foram pagos, pelo menos quando o atraso foi consequência da pandemia de Covid-19. 

Outra consequência da pandemia é a tendência de múltiplos escritórios de uma mesma empresa, principalmente em grandes centros urbanos, como São Paulo. Além de ser mais uma forma de reduzir os gastos com aluguel, desta forma, as grandes corporações evitam que seus funcionários tenham que enfrentar grandes deslocamentos até a empresa e até mesmo possam intercalar o trabalho presencial com o home office.