“Mercado de locação ainda é amador no Brasil”, diz diretor da Luggo

Quando uma gigante da construção civil – com valor de mercado superior a R$ 3 bilhões e planos de alcançar VGV de R$ 17 bilhões em 2025 – cria uma subsidiária com foco específico no aluguel, convém ficar de olho neste nicho. Foi o que fizeram algumas das concorrentes da MRV, após a construtora mineira, historicamente ligada à venda de unidades populares, lançar no final de 2018 a Luggo, sua plataforma de aluguel.

Desde então, outros nomes de peso da incorporação, como Cyrela, Gafisa e HM Engenharia, também têm se aventurado no mercado de locação, através de parcerias com startups ou empresas especializadas. E a lista tende a crescer nos próximos anos.

A Luggo, que administra prédios construídos pela MRV e concebidos especificamente para locação, dispõe hoje de 452 unidades distribuídas em Curitiba, Campinas e Belo Horizonte, e pretende triplicar seu portfólio este ano, com a entrega de 1.100 novos apartamentos em Contagem (MG), São Paulo Salvador e Porto Alegre. “Ainda é pouco diante do que queremos fazer”, afirma o diretor de Inovação, Marketing e Novos Negócios da MRV/Luggo, Rodrigo Resende.

Em entrevista ao Imobi Report, Resende detalha os novos planos da Luggo – que pretende vender R$ 200 milhões em 2021 –, diz que o mercado brasileiro de locação irá explodir quando se profissionalizar e vê com otimismo a entrada de grandes construtoras e incorporadoras neste segmento.

Imobi Report: Ao completar dois anos de vida, como a Luggo enxerga o futuro do mercado de aluguel no País?

Rodrigo Resende: O mercado de locação no Brasil é amador. É grande, consolidado, mas não é profissional. É diferente dos Estados Unidos, onde ele é dominado por companhias que oferecem produtos especializados, e com propriedades bem geridas. Fruto disso são os fundos de investimento imobiliário enormes, com grande participação do mercado residencial. Estamos estudando o mercado dos EUA há algum tempo, inclusive fizemos recentemente a primeira venda, através da nossa subsidiária AHS. Em primeiro lugar, lá as propriedades são concebidas para aluguel, diferentemente do Brasil, onde a pulverização é grande e mistura-se o dono com o inquilino. Aqui os empreendimentos não são orientados para o cliente interessado em alugar. Há um conflito de clientes na mesma propriedade, e sendo assim é difícil fazê-la evoluir. Em segundo lugar, é preciso ter do outro lado da mesa investidores dispostos. No Brasil ainda não há um mercado de fundos maduro, ele é incipiente. Tanto que o primeiro fundo imobiliário residencial do País é o da própria Luggo, nascido em 2020. Estamos desbravando um modelo.

“Aqui os empreendimentos não são orientados para o cliente interessado em alugar”

Imobi Report: O avanço dos fundos imobiliários especializados é a chave para o crescimento do mercado de aluguel brasileiro?

Rodrigo Resende: É importante que o investidor brasileiro entenda que é melhor comprar uma cota de fundo do que adquirir um apartamento. Você não lida com manutenção do imóvel. Você tem liquidez e pode vender só uma parte deste fundo, e a qualquer momento, já que está listado em Bolsa; também não paga Imposto de Renda, IPTU ou documentos de cartório. Portanto, à medida que surgir um mercado disponível, o brasileiro entenderá que comprar imóvel é um péssimo negócio. E ele não compra mais fundos porque não há oferta. Eu mesmo tenho imóveis, porque quando comprei não havia oferta de fundos. Hoje invisto mais na Luggo do que comprando imóvel. O Brasil tem perto de 16 milhões de moradias alugadas, é um mercado estabelecido. Vemos isso quando abrimos alguma propriedade nossa: já há uma migração imediata de locadores da região para nosso ativo. 

“O brasileiro não compra mais fundos porque não há oferta” 

Imobi Report: Que fatores macroeconômicos e específicos do setor imobiliário podem impactar o mercado de locação residencial nos próximos anos no Brasil?

Rodrigo Resende: Vimos nesses 4 primeiros projetos uma velocidade de locação 50% superior à que tínhamos planejado. Isso mostra que o mercado é carente de operação profissional. O cliente sabe o poder que tem na mão e quer escolher uma experiência de moradia diferente, não ser tratado como intruso num condomínio. Se um prédio é cheio de proprietários, o inquilino é visto de forma torta pelo grupo, mal recebido. Mas é ele o cliente, e como tal, deveria ser o rei. Quando você adiciona gestão profissional, faz a diferença. E hoje a Luggo entrega uma experiência melhor que nos EUA. No Brasil há mão de obra barata e uma economia colaborativa forte. Podemos oferecer, por exemplo, serviços como diarista e internet banda larga pela metade do preço de um condomínio. Você começa a ter ganhos ao incluir serviços que tornam a experiência de moradia única. O cliente pensa duas vezes: vale a pena comprar um apartamento? Ou é melhor deixar o dinheiro no fundo imobiliário e morar na propriedade da Luggo, tendo esses serviços tão bons quanto num hotel, ser servido e tratado como cliente? Aí está a oportunidade.

“O cliente sabe o poder que tem na mão e quer escolher uma experiência de moradia diferente, não ser tratado como intruso num condomínio” 

Imobi Report: A Luggo acredita na tese, defendida por diversas startups de locação, de que o mercado do setor irá se transformar diante do maior desapego das pessoas sobre a compra de um imóvel?

Rodrigo Resende: Conforme nossas projeções, o mercado de locação crescerá duas vezes mais rápido que o de compra e venda de imóveis nos próximos 20 anos. Há duas razões. A primeira delas é comportamental. Eu não posso fixar residência porque preciso aproveitar as chances da carreira, e o imóvel fixo dificulta a mobilidade. Os jovens se casam cada vez menos e mais tarde. As famílias estão reduzindo de tamanho. Tudo isso alonga o processo de aquisição, joga lá para o futuro. E em segundo lugar está a questão financeira. No mundo todo, o emprego hoje está em regiões onde é cada vez mais difícil comprar um imóvel. A Baía de São Francisco [Califórnia], que era um celeiro de startups, já não é mais, porque é muito caro para seus funcionários morarem lá. Em São Paulo, um apartamento de 2 quartos perto da Faria Lima é caríssimo. Não é só a questão de não querer comprar um imóvel, mas também a de não poder, o que obviamente potencializa o mercado de aluguel. Para quem tem um imóvel nessas regiões, vale mais a pena alugar e comprar outro em outro lugar. Paralelamente, a pandemia fez as empresas de tecnologia repensarem a necessidade de estar fisicamente nesses núcleos, o que pode causar uma redivisão territorial. O Google não precisa mais ter a operação centralizada em Mountain View, onde o aluguel se tornou caríssimo. Em Manhattan, por exemplo, o aluguel de um apartamento de 2 quartos, que já chegou a custar US$ 5 mil, hoje já caiu para US$, 2,5 mil, porque as empresas não obrigam mais o funcionário a trabalhar ali. Ele já pode alugar um apartamento a 40 km dali, por US$ 1,5 mil, e ir apenas uma vez por semana ao escritório. Essa nova dinâmica vai redividir esse bolo do mercado de aluguel. Regiões mais afastadas dos núcleos podem se valorizar.

“A pandemia trouxe uma nova dinâmica que vai redividir o bolo do mercado de aluguel. Regiões mais afastadas dos núcleos podem se valorizar”

Imobi Report: Neste sentido, a Luggo segue a linha de sua matriz MRV, cujo público-alvo, historicamente, sempre foi as classes C e D?

Rodrigo Resende: A Luggo está muito bem posicionada porque nosso aluguel não é caro. É um mercado acessível, perto dos núcleos, mas não dentro deles. Não queremos o mercado de luxo, mas sim um negócio acessível, que seja muito bom, mas não seja caro. E percebemos na pele como as empresas repensaram seus modelos com quarentena. Lançamos 2 produtos na pandemia [em Curitiba e Campinas] e nossa procura foi excepcional, um recorde. Estamos com portfólio estabilizado nestes projetos, ou seja, mais de 95% das unidades locadas.

“Não queremos o mercado de luxo, mas sim um negócio acessível, que seja muito bom, mas não seja caro”

Imobi Report: A Luggo vê este movimento de entrada de outras incorporadoras no mercado de locação como uma tendência?

Rodrigo Resende: Sim. Nossa iniciativa vem desencadeando um movimento de outras construtoras, e esse mercado é imenso, há espaço para muita gente. Acredito neste modelo de projetos focados em moradia, em vez daquele pulverizado em várias propriedades. Ele carrega dois problemas. Primeiro, não permite ao morador uma experiência diferente, uma vez que você está submetido ao modus operandi daquele prédio. E depois, você carrega um risco para o próprio fundo. De repente, uma assembleia de condomínio proíbe o aluguel de curto prazo para evitar a entrada de “pessoas estranhas” no prédio, e você perde uma fonte de receita. Acredito que a experiência importa muito e também a segurança para quem está investindo. Por isso nossa prioridade é pelo modelo long stay [longa duração, em inglês], com gestão profissional e focada em aluguel. Mas todos são bem-vindos, o mercado só se fortalecerá com a chegada de novos concorrentes de peso.