O argumento de captação para short stay que desconstrói a taxa de administração da locação longa 

Comparação entre short stay e locação tradicional envolve custos pouco considerados, como o primeiro aluguel retido pela imobiliária e períodos sem inquilino, afirma o empresário Omar Farhat.

O crescimento do mercado de locação por temporada no Brasil tem levado investidores e proprietários a revisarem a forma como comparam custos e retorno entre short stay e locação tradicional. Durante entrevista ao podcast Modo Avião, Omar Farhat, fundador da Omar do Rio, afirmou que parte do mercado calcula de forma incompleta a taxa de administração cobrada no modelo convencional e não considera períodos de vacância entre contratos, que ele define como “entressafra”.

A matemática das taxas de administração

No mercado de locação tradicional, a taxa de administração costuma ser apresentada como cerca de 10% do aluguel mensal. No entanto, segundo Farhat, esse cálculo frequentemente ignora que, em muitos contratos, o primeiro mês de aluguel fica integralmente com a imobiliária como remuneração pela intermediação.

Durante a entrevista, ele explicou que, ao considerar o primeiro ano de contrato, o custo efetivo tende a ser maior do que o percentual inicialmente percebido pelo proprietário. “A administração cobra 10%, mas quando eles fecham o primeiro aluguel eles ficam com 100% do aluguel. No primeiro ano você vai pagar o primeiro mês 100%. Depois você vai pagar outros 10% nos outros meses. Se você fizer a divisão, deve dar uns 18%.”

Esse tipo de comparação costuma aparecer quando proprietários avaliam migrar para o short stay, modelo em que a remuneração da gestora pode variar entre cerca de 20% e 30%, dependendo dos serviços incluídos. A análise considera não apenas a taxa, mas também o resultado final gerado pelo imóvel.

“Um grande erro que as pessoas cometem é contratar o gestor com base na porcentagem que ele cobra.”

O conceito de “entressafra” na locação tradicional

Outro ponto citado é a existência de períodos sem receita entre a saída de um inquilino e a entrada de outro na locação tradicional. “Você tem a safra desse primeiro contrato e, quando ele acaba, existe um espaço entre contratos para pintar o apartamento, fazer vistoria e anunciar de novo.”

Esse período pode durar meses e costuma gerar custos sem retorno financeiro imediato para o proprietário. “Essa entressafra às vezes pode durar seis meses, quatro meses, três meses. E muitas vezes o proprietário não coloca isso na conta, porque além de pagar condomínio e IPTU nesse período, ele fica sem ganhar.”

Na avaliação do empresário, operações maduras de short stay tendem a reduzir esse tipo de ociosidade prolongada, já que o imóvel permanece disponível para reservas ao longo do ano, com interrupções curtas para manutenção. “Na locação por temporada você tem imóveis online há anos, que fecham no máximo uma semana para pintura ou manutenção. Isso cria previsibilidade de receita.”

Há uma ressalva importante, contudo: nem todo imóvel — por suas características internas, localização e até pelo perfil do proprietário — são aderentes ao modelos por temporada. No caso da Omar do Rio, que lidera a operação de short stay no Estado do Rio de Janeiro, cerca de 90% das captações são negadas pela falta de fit com o modelo. Omar detalhou esse processo de seleção e outros indicadores em entrevista ao podcast Modo Avião, um conteúdo original Imobi Report, que você pode assistir pelo Spotify ou YouTube.