Imóveis de herança: como lidar com possíveis conflitos?

A gestão do patrimônio familiar após o falecimento de proprietários, em muitos casos, é um desafio complexo. Entre os principais gargalos estão divergências entre os herdeiros sobre o destino dos imóveis de herança, questão que fica acirrada quando um dos herdeiros, geralmente irmãos, opta por não vender a propriedade. 

Esse é um impasse jurídico relativamente comum e que pode complicar o andamento de negócios imobiliários, estando comumente à mesa de especialistas jurídicos do segmento.

Confira algumas das dúvidas mais comuns sobre o tema e entenda como o impasse pode provocar prejuízos consideráveis na negociação de imóveis.

Imóveis de herança: entenda porque o leilão tende a ser mau negócio

Após o falecimento, os bens herdados são considerados indivisíveis até que a partilha ocorra por meio de um inventário, seja ele judicial ou extrajudicial. Quando surgem divergências sobre a venda de uma parte específica, o herdeiro interessado deve, por obrigação, oferecer inicialmente sua parcela aos demais coerdeiros (irmãos, sobrinhos), sob pena de ineficácia da venda para terceiros. 

Para evitar complicações, a oferta aos demais deve ser formalizada por escrito, ainda que a venda de uma fração do imóvel seja uma prática desafiadora, porém, juridicamente possível.

Nos casos em que um dos herdeiros se recusa a vender, é viável recorrer a uma cobrança judicial por meio de uma ação de extinção de condomínio. Por esse instrumento, o Poder Judiciário decreta o término do imóvel e a realização de uma alienação judicial (venda) por meio de leilão.

Contudo, esta prática pode gerar prejuízos, segundo Wellington Ferreira de Amorim, advogado e coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul.

“O leilão envolve duas etapas, com valores mínimos definidos pelo juiz. Na primeira etapa, o preço mínimo é o da avaliação feita pelo perito do juízo, atualizado até a data do leilão. Na segunda etapa, o bem pode ser arrematado por um valor superior a 50% da avaliação. No entanto, se a arrematação ocorrer na segunda etapa, é provável que seja por um valor inferior, o que pode impactar negativamente todos os herdeiros”, aponta.

Inventário é instrumento essencial para encaminhar solução

Além das discordâncias entre os herdeiros quanto à venda, a inexistência de uma herança formalmente apurada pode ser um fator impeditivo. Amorim esclarece que é necessário realizar o inventário para determinar as obrigações do falecido e, somente após essa análise, pode-se afirmar a existência de um patrimônio a ser herdado.

Amorim alerta que muitas pessoas evitam o inventário devido a dívidas, receando perder o imóvel quando o valor dessas dívidas supera o valor do bem deixado. Ele ressalta que os credores têm legitimidade para requerer o processo de inventário, caso contrário, a venda futura pode se tornar complexa.

Quanto à situação em que um dos herdeiros realiza melhorias no imóvel, o professor esclarece que ele tem direito à indenização pelas benfeitorias, conforme as disposições do Código Civil. 

Se um herdeiro construir no terreno dos pais, esse ato é considerado uma acessão, não se confundindo com benfeitorias. Se o herdeiro que construiu restringir o acesso dos demais, estes têm direito à fruição (usufruto), podendo exigir indenização correspondente à violação desse direito.