O mercado deveria substituir o IGP-M?

O IGP-M é conhecido por muitos como o índice de reajuste dos contratos de aluguel. Apesar de ser amplamente utilizado no mercado e ter um retorno histórico superior aos demais índices utilizados nos contratos (INCC e IPCA), o IGP-M tem uma volatilidade muito superior, o que impacta os inquilinos, proprietários e a gestão dos contratos pelas imobiliárias.

Em abril de 2023 o IGP-M acumulado de 12 meses atingiu seu menor patamar histórico, -2,17%, sendo que há apenas 24 meses ele tinha atingido o pico de 37,04%.

Quando analisamos o acumulado de 23 anos dos índices de inflação, observamos que o IGP-M é o que mais valorizou no período, com uma variação acumulada de 631% em 23 anos. O retorno acumulado, no entanto, não conta a história completa; deveríamos também observar a volatilidade de cada um dos índices.

Quando analisamos a variação mensal do acumulado de 12 meses (gráfico abaixo), observamos que visivelmente o IGP-M é o indicador mais volátil dos três. O IGP-M disparou em relação aos demais em 2 períodos (2003 e 2021), quando ultrapassou 30% ao ano no acumulado de 12 meses. 

Apesar dessas altas acentuadas parecerem positivas para os proprietários, muitos tiveram que aceitar reajustes menores do que o índice sob a ameaça de desocupação do imóvel pelo inquilino – as solicitações de renegociação dispararam nas imobiliárias.

Em contrapartida, o IGP-M entrou em território negativo 3 vezes no passado (2006, 2009 e 2017), e agora novamente em abril de 2023, quando atingiu -2,17% no acumulado de 12 meses. 

Ao contrário do que acontece nos períodos de alta, é quase impossível para o proprietário negociar com o inquilino o aumento ou manutenção do valor do aluguel se o indicador escolhido em contrato para reajuste anual estiver em deflação.

Ou seja, adotando o IGP-M o proprietário se coloca em uma situação de ser pressionado para rever o reajuste em períodos de alta sob ameaça de desocupação, mas sem artifícios para negociar nos períodos de queda.

A volatilidade do IGP-M fica mais evidente na tabela abaixo com os indicadores estatísticos básicos da série histórica. Apesar da média do retorno acumulado do IGP-M ser superior (9,03% vs. 8,04% do INCC e 6,43% do IPCA), a volatilidade do IGP-M é evidenciada pelo seu alto desvio-padrão (7,32% vs. 3,32% do INCC e 2,78% do IPCA), dispersão de valores máximo (37,04%) e mínimo (-2,17%) e número de meses na série histórica que ficou abaixo de 0% e acima de 20%

Muitos profissionais do mercado têm a percepção correta de que o IGP-M é  o índice com maior retorno histórico. No entanto, pouco se discute sobre a volatilidade do índice. Nesse artigo trazemos um pouco mais de luz para a relação risco vs. retorno que deve ser levada em consideração na escolha do índice do contrato, pois a volatilidade torna as renovações menos previsíveis para os proprietários e difíceis de gerenciar para a imobiliária.

Afinal, qual índice eu deveria usar nos meus contratos de aluguel? Analisando o histórico, o INCC se destaca como o indicador com a melhor relação entre retorno e volatilidade. O INCC tem um retorno histórico ligeiramente inferior ao IGP-M, mas com uma volatilidade muito mais controlada e ligeiramente superior à do IPCA. Além disso, o INCC é o índice mais utilizado na correção das parcelas dos imóveis vendidos na planta e tem uma maior correlação com o preço dos imóveis. Portanto, se fosse para escolher um dos 3 índices, eu recomendaria o uso do INCC.

É possível mitigar ainda mais o risco da renovação dos contratos prevendo em contrato a aplicação do maior de dois índices (ex. INCC ou IPCA). Por último, caso o IGP-M seja o índice escolhido nos contratos de aluguel, recomendo que a imobiliária inclua a cláusula de que o reajuste deverá ser sempre positivo ou neutro (ou seja, nunca negativo) para evitar surpresas como a de abril de 2023 que implicará na redução do valor do aluguel de milhares de imóveis no Brasil que não tem essa previsão no contrato de aluguel.