QuintoAndar lança o Aluguel sem Administração: olho na locação direta e no LTV

De olho em um mercado estimado em mais de 5 milhões de imóveis, o QuintoAndar lança oficialmente nesta quarta-feira (31) uma novidade impactante para o ecossistema da locação: o Aluguel sem Administração. O novo produto, que estava sendo gestado como projeto piloto há cerca de quatro meses, e vinha sendo testado desde meados de agosto com parceiros pontuais, permitirá ao proprietário anunciar no QuintoAndar e utilizar a plataforma de divulgação do imóvel sem qualquer custo. Segundo o QuintoAndar, tanto o proprietário quanto o inquilino usufruem das mesmas vantagens que antecedem o contrato, como o anúncio com fotos profissionais, agendamento online de visitas, vistoria de entrada e assinatura do contrato digital. A empresa assegura que não haverá distinção na exposição do anúncio entre clientes do aluguel tradicional, com a taxa da administração de 8,5% a 9%, e os deste novo formato. A modalidade recém-criada, porém, não prevê a prestação dos serviços usuais ao longo da locação, como cobrança do pagamento do inquilino e a manutenção do imóvel (confira abaixo a lista das diferenças entre os modelos ofertados pela proptech). O proprietário precisará pagar somente a taxa de intermediação (chamada pelo unicórnio de taxa de corretagem), equivalente a 100% do primeiro aluguel, seguindo o mesmo critério do contrato administrado pelo QuintoAndar. Outra exigência nesse novo modelo é que o inquilino contrate uma garantia locatícia no formato “Fiança Simples” do QuintoAndar. O valor, segundo a companhia, vai variar de acordo com o perfil de crédito do inquilino e as características do imóvel. O unicórnio disse que essa garantia não será fornecida pela Velo, garantidora adquirida pelo QuintoAndar no final do ano passado, mas não divulgou qual seguradora intermediará esses contratos. O QuintoAndar também não quis revelar a projeção de quantos imóveis pretende atingir neste modelo. O diretor de produto da empresa, Caio Oliveira, disse apenas que, nestes pouco mais de 10 dias de testes com o modelo, o QuintoAndar verificou um crescimento de 7% na captação de imóveis em relação à média esperada para este período. “Como lançamos o produto somente em algumas praças e sem alarde, é um resultado que nos deixa bastante animados”, afirma o diretor da proptech (clique aqui para ouvir a entrevista da Caio Oliveira ao podcast do Imobi Aluguel). Segundo Caio, o modelo também estará disponível para os chamados “consultores” do QuintoAndar - corretores autônomos que têm parceria com o unicórnio por meio do programa de indicação. Antes do QuintoAndar, o mercado da administração simplificada do imóvel a custo baixo já vinha sendo explorado por algumas proptechs, ainda de forma tímida em termos de abrangência, mas com relativo sucesso. Entre as mais representativas estão a Moben e a Zimobi, que encontraram seu nicho como plataformas de apoio à locação, com oferta de algumas facilidades como assinatura de contrato, vistoria inicial, análise de crédito e intermediação do seguro em troca de uma mensalidade baixa (em torno de R$ 50). Confira as diferenças entre os formatos de contrato do QuintoAndar Modelo com administração do QuintoAndar: Pagamento da taxa de administração de 8,5 a 9% do valor do aluguelO inquilino paga o 1º aluguel (taxa de corretagem) para o QuintoAndar, mas o proprietário pode parcelar a comissão, aumentando a liquidez nos primeiros mesesPagamento todo dia 12, mesmo que o inquilino atraseCobrança mensal de aluguel e IPTUO pagamento do condomínio é feito pelo inquilino diretamente para a administradora. Em caso de inadimplência, o proprietário pode informar pelo aplicativo e o QuintoAndar quita o débitoContrato de intermediação e administração, com assinatura digitalContrato de locação, com assinatura digitalRecebimento de chamados e execução de reparosVistorias de entrada e de saídaGarantia dos danos ao imóvel causados pelo inquilino, até o valor limite de R$ 50 mil Modelo sem administração do QuintoAndar: O proprietário não paga a taxa de administraçãoO inquilino paga o 1º aluguel (taxa de corretagem) para o QuintoAndar em um único boleto e não é possível parcelar a comissãoO pagamento do aluguel é todo dia 7. Em caso de inadimplência, o proprietário pode acionar a Fiança Simples, que garante até 4 vezes o pacote da locação (composto por aluguel, IPTU e condomínio)O proprietário faz a cobrança mensal de aluguel, condomínio e IPTU diretamente ao inquilinoContrato de intermediação, com assinatura digitalContrato de locação, com assinatura digitalO proprietário recebe e cuida dos pedidos de reparo diretamenteVistoria de entradaO proprietário se responsabiliza por tratar de eventuais danos ao imóvel causados pelo inquilino Mas onde o QuintoAndar quer chegar? Os objetivos do unicórnio ao lançar a locação sem administração vão muito além da lucratividade. A própria viabilidade financeira imediata do novo produto é uma incógnita, já que as únicas receitas diretas oriundas desses novos contratos serão a taxa de intermediação (ou de corretagem) e uma garantia locatícia com cobertura modesta. A questão é a seguinte: o Custo de Aquisição de Clientes do 5A é tão baixo para que o novo modelo dê lucro somente com a taxa de intermediação? À primeira vista não parece o caso, já que a etapa pré-contrato engloba toda uma estrutura tecnológica e de serviços que seguirá sendo oferecida a esses novos parceiros (uso da plataforma de anúncios, fotos profissionais do imóvel, vistoria de entrada, confecção e assinatura digital dos contratos de locação e de intermediação). De todo modo, o que o QuintoAndar terá nas mãos será extremamente valioso: um público muito amplo, que as imobiliárias de modo geral têm histórica dificuldade em desbravar, que é o da locação direta. São milhões de imóveis alugados sem intermediação no País, parte por opção dos proprietários que se sentem capazes e dispostos a operar o aluguel por contra própria; e parte por donos de imóveis que sequer conhecem de perto as inúmeras facilidades oferecidas pela intermediação imobiliária da era digital. Vale lembrar que muitos dos imóveis locados diretamente no País estão em cidades menores, onde o marketing pode se resumir a uma placa chamativa e onde inquilinos e proprietários muitas vezes se conhecem. Abrindo seus serviços a esse público, e tendo como chamariz a isenção da taxa de administração, o QuintoAndar terá a capacidade de proporcionar aos recém-chegados novas experiências em termos de anúncios, fotos, contrato com assinatura digital e vistorias. Assim como muitos poderão desistir, outra fatia de clientes satisfeitos tenderá a se entusiasmar com a agilidade e a economia de esforços e cogitar migrar para o plano tradicional, num upsell sem grande risco de perdas. Uma clássica estratégia de LTV (Lifetime Value), ou seja, a capacidade de gerar lucro por meio de um relacionamento duradouro com o cliente. Além disso, por ser um modelo que exige uma estrutura robusta para decolar, mas terá limitados custos operacionais nos contratos subsequentes (já que elimina tarefas custosas como manutenção e cobranças), a nova modalidade poderá sim quebrar o “break even point” (ponto de equilíbrio) e angariar lucro por si só caso cresça em escala. E para as imobiliárias, como fica? Por outro lado, tanto o QuintoAndar quanto o próprio ecossistema da locação questionam se haverá migração em peso de proprietários cujos imóveis já estão locados sob intermediação de imobiliárias para o modelo sem administração.“Nossos proprietários atuais estão felizes com esse modelo atual e não estão dispostos a economizar porque não querem ter trabalho. São produtos para segmentos diferentes. Hoje o proprietário que não quer administração prefere não alugar conosco”, comenta Caio Oliveira, o diretor de produtos de Aluguel do QuintoAndar.Há imobiliárias que veem o novo modelo, inclusive, como uma oportunidade adicional. Pois se esse proprietários recém-captados pelo QuintoAndar poderão despertar para as facilidades da locação intermediada e migrar para a modalidade administrada dentro do unicórnio, nada impede que eles olhem para o lado e, compreendendo melhor o funcionamento da locação com administração, batam na porta de quem tem maior experiência com o aluguel mais humanizado. “Por mais que as ferramentas digitais estejam aí para ajudar o relacionamento, a locação é muito mais que isso. Ela realmente precisa ter um humano para operar. Então vejo que esses proprietários tenderão a valorizar um pouco mais o trabalho das imobiliárias que atuam no formato completo de administração”, comenta Thiago Bueno, proprietário da imobiliária Porta 8, de São José do Rio Preto (SP).“A imobiliária é um conjunto de operações e de departamentos, e esse proprietário, sem essa estrutura, logo no primeiro problema com falta de pagamento ou com manutenção vai buscar essa administração para não ter dor de cabeça”, opina Thiago.De todo modo, dado o histórico do QuintoAndar de player inquieto, protagonista, capaz de mexer com o mercado e de antecipar tendências, não será surpresa se observarmos em médio prazo uma corrida generalizada das imobiliárias em busca do cliente da locação direta. PODCAST IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Caio Oliveira, diretor de produto em Aluguel do QuintoAndar O executivo traz detalhes sobre o público-alvo planejado para o novo Aluguel sem Administração, fala das expectativas financeiras para o novo produto e destaca as diferenças principais entre o modelo recém-lançado e o da locação com administração do QuintoAndar. Clique e ouça. Ouça episódios anteriores no Podcast do Imobi Aluguel. Notícias da Locação Mudanças no acesso ao Imobi AluguelAviso aos assinantes: o acesso ao Imobi Aluguel vai mudar nas próximas semanas. Os conteúdos passarão a ser acessados somente por meio do portal do Imobi Report, com login e senha específicos para cada assinante. Os e-mails seguirão sendo enviados toda quarta, mas apenas como um lembrete, contendo um link que direciona para o portal. Já os nossos conteúdos seguirão os mesmos, mantendo o compromisso de levar ao assinante os temas mais relevantes do ecossistema da locação. A data precisa da mudança será comunicada em nossos canais. A grande guinada do IGP-MMaior vilão dos inquilinos durante a pandemia, o IGP-M agora se torna incômodo para os proprietários de imóveis. Ontem, o Ibre-FGV divulgou que a “inflação do aluguel” caiu 0,70% em agosto - a primeira variação negativa desde setembro do ano passado. Com o resultado, o índice acumula alta de 8,59% em 12 meses e agora está abaixo não apenas da inflação oficial pelo IPCA como do próprio IVAR, índice específico para locação criado no ano passado pela FGV. O recuo de agosto foi influenciado pela recente redução nos preços dos combustíveis e energia, segundo a instituição. Olho na tokenizaçãoA construtora mineira Sudoeste, especializada em alto padrão, lançou o primeiro empreendimento 100% tokenizado do Brasil, batizado “ALDEA - Vale do Sereno”, com VGV de R$ 100 milhões. O modelo visa atrair investidores ao facilitar a aquisição e venda fracionada do imóvel por meio da representação de um ativo real em digital (o chamado token). O investidor de menor poder aquisitivo poderá adquirir uma pequena parte de uma unidade e se beneficiar com uma parcela proporcional do aluguel. Última chance O assinante do Imobi Aluguel que quiser acessar todos os conteúdos do IC Alto Padrão, evento online realizado pela Cupola e pelo Imobi Report no último dia 25, com mais de uma dezena de profissionais renomados do mercado de alto padrão e luxo do País, terá uma derradeira oportunidade. Basta responder ao Panorama de Softwares em Imobiliárias (PSI), o estudo que busca entender toda a jornada tecnológica das imobiliárias e que inaugura o núcleo da CUPOLA Pesquisa. Hoje (31) é o último dia para responder e liberar o acesso gratuito ao conteúdo gravado do IC Alto Padrão, pelos próximos 60 dias. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

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