Golpe do boleto e outros crimes virtuais: como proteger o cliente de hackers e a imobiliária de ações judiciais

Em questão de um ano, entre 2020 e 2021, quatro inquilinos da Guaíra Negócios Imobiliários, de São Bernardo do Campo (SP), caíram no golpe do boleto falso. Dois desses clientes levaram a questão à Justiça e foram vitoriosos em segunda instância, o que obrigou a imobiliária a ressarcir o pagamento das faturas fraudulentas e mais as custas judiciais do processo. Quando o terceiro caso chegou, a Guaíra, já desgastada, abriu mão de se defender e arcou antecipadamente com o prejuízo. Histórias assim vão se tornando cada vez mais comuns com imobiliárias de todos os portes e lugares. São muitos os relatos de fraudes ou tentativas de fraude nos boletos pagos pelos inquilinos, causando constrangimentos, desgastes e prejuízos. E o que também leva a uma discussão mais ampla: como as imobiliárias podem se proteger, técnica e juridicamente, das quadrilhas virtuais que dia a dia se aperfeiçoam em buscar fragilidades para roubar empresas e consumidores das mais diversas maneiras? Nesta edição trazemos sugestões para aprimorar a cibergurança interna e para orientar clientes de modo a evitar danos maiores e a judicialização de eventuais crimes. O golpe do boleto e o bolware No golpe do boleto, hackers invadem o endereço eletrônico de uma pessoa comum, identificam um boleto (de preferência uma fatura recorrente e de alto valor, como o aluguel) e deletam esse email. Um novo boleto muito semelhante na aparência, mas com os dados bancários da quadrilha, é enviado na sequência a partir de um remetente também muito parecido ao anterior (no caso, o da imobiliária). Em outra variante comum, chamada “bolware”, um vírus altera os boletos diretamente no computador do usuário. A infecção pode ocorrer ao clicar em links ou anexos por meio de e-mails falsos, dentro de sites piratas, baixando softwares falsos ou mesmo por inserção direta através de invasões na rede.Assim que o computador é infectado, o vírus fica observando a atividade do usuário no navegador. Quando detecta que que um boleto foi gerado, o vírus adultera os dados da linha digitável (aquela que fica no topo do boleto), trocando a conta original do cedente pela conta dos criminosos.Se este consumidor não conferir os dados com muita atenção, só vai descobrir que pagou para criminosos quando for avisado que está inadimplente. Imobiliárias contaminadas No ecossistema imobiliário, o caso da Guaíra não é isolado. Um gestor de uma importante imobiliária de Santa Catarina, que prefere não se identificar, contou ao Imobi Aluguel que, após ter vários clientes vítimas desse tipo de ciberataque, consultou colegas de outras companhias em um grupo e muitos relataram repetidos casos semelhantes.Da mesma forma, diversos relatos também chegaram ao Imobi Aluguel após breve consulta no grupo da comunidade no WhatsApp. Na Junqueira, imobiliária de Piracicaba (SP) com 3 mil imóveis administrados, o diretor Gustavo Junqueira registrou 5 casos do golpe do boleto falso com os inquilinos. Mas a empresa conseguiu convencer os clientes sobre as responsabilidades deles.“Apuramos que em todos os casos não foi falha de segurança nossa. Mostramos a eles que em nosso boleto aparece o nome ‘real’ da razão social, mas em todos os casos era bem diferente do nosso. Então, foi falta de atenção dos inquilinos também, e no fim todos entenderam que não tivemos nenhuma culpa”, relata Gustavo.Já com a Guaíra, de São Bernardo do Campo, que tem 2.300 imóveis administrados, o Judiciário considerou que a imobiliária era a responsável por preservar a segurança do boleto emitido, mesmo que a vulnerabilidade estivesse nos dispositivos do cliente. “O juiz considerou que somos como os bancos, que são obrigados a ressarcir o cliente quando se tem fraude no boleto”, conta o fundador e proprietário Nilson Ferreira. Agora, para reforçar a segurança digital, a Guaíra estuda inserir uma camada de proteção com o pedido de senha dos cinco últimos dígitos do CPF do inquilino, antes de ele abrir a fatura. “Seria mais um item de segurança para ajudar, porque o boleto é facilmente copiável”, diz Nilson. Pequenas e médias na mira Vale ressaltar que casos de fraudes com o pagamento de boletos são relatados cotidianamente por empresas de diversos setores, como saúde, seguros, varejo, e-commerce e outros que usam massivamente o boleto enviado por email como forma de pagamento.A alta frequência desses golpes pode ser creditada a dois fatores. Primeiro, as quadrilhas virtuais estão cada vez mais articuladas, com funcionamento semelhante ao do crime organizado. Há especialistas em diferentes áreas de tecnologia - muitas vezes até de países diferentes - que unem-se para burlar sistemas de segurança, em criar réplicas quase perfeitas de sites ou boletos - induzindo ao erro mesmo o consumidor mais atento - e depois para arrecadar o dinheiro proveniente dessas fraudes. Um estudo da Kaspersky Lab, multinacional de softwares de segurança cibernética presente em 200 países, identificou 370 milhões de invasões a sistemas corporativos em 2020, aumento de 330% em relação ao ano anterior. Uma outra pesquisa, do Núcleo de Informação e Coordenação do Ponto BR (NIC.br) apontou que 41% das empresas brasileiras têm políticas de segurança. E esse dado leva ao segundo ponto: com as grandes empresas cada vez mais estruturadas para suportar ataques virtuais, as companhias de pequeno e médio porte - além do consumidor comum - passam a ser alvos preferenciais das ciberquadrilhas. O mesmo estudo da Kaspersky Lab mostra que 40% dos negócios não disponibilizam qualquer recurso contra ciberataques, mesmo sabendo dos riscos que correm.É um fenômeno que a Opice Blum também já identificou. O escritório de advocacia, fundado há 25 anos em São Paulo, é referência nacional em direito digital e segurança de dados. “As empresas maiores também estão enfrentando essa dificuldade. Mas a gente percebe que há uma preocupação maior, um investimento não apenas financeiro, mas também de atenção porque elas percebem que esse problema acaba causando um dano reputacional à marca”, aponta Danielle Serafino, sócia e diretora do setor de inovação legal da Opice Blum (clique aqui para ouvir na íntegra a entrevista de Danielle Serafino ao podcast do Imobi Aluguel). Proatividade: antídoto contra a responsabilização judicial Depois de registrar três casos de fraudes com boletos de clientes - que tiveram seus PCs infectados por vírus que trocavam os números e o código de barras no momento da impressão -, a Mediadora Imóveis, de Osvaldo Cruz (SP), foi proativa e criou um comunicado mostrando pontos em que o inquilino deve prestar atenção ao abrir a fatura.A imobiliária enviou uma arte em formato de imagem - que o vírus não conseguia alterar - para toda a sua base de clientes, chamando a atenção para que os inquilinos comparassem os dados entre o boleto verdadeiro e o falso. “Utilizamos ele até hoje e não aconteceram mais casos, creio que pela dificuldade para o falsário”, relata o diretor de locações Gustavo Peixoto. A prática educativa da Mediadora contra fraudes é uma das orientações mais importantes de advogados para que as empresas emissoras de boletos mostrem ao Judiciário que estão atentas ao tema e instigando a máxima atenção de seus clientes. O próprio Código de Defesa do Consumidor fala no artigo 14 que o fornecedor do produto deixa de ser o responsável pela fraude quando presta um serviço se não existem defeitos ou quando a culpa foi totalmente do consumidor ou de terceiros envolvidos.“Ou seja, se essa empresa provar que tem mecanismos de segurança da informação, que tomou a precaução de avisar que o golpe do boleto falso está no mercado e sobre como as pessoas devem se prevenir antes de pagar um boleto, ela pode mostrar que também ela foi vítima dessa fraude e deixar de ser responsabilizada", comenta Danielle Serafino, da Opice Blum. Como reduzir o risco de fraudes no boleto Confira as principais orientações da Opice Blum para evitar demandas judiciais por causa do boleto: Enviar cartilhas ou material informativo por e-mail mostrando aos usuários as diferenças entre o boleto original emitido pela empresa e o que foi usado por fraudadores.Se a empresa permite a impressão de boletos em seu site, disponibilizar um mecanismo de validação por meio de certificado digital. Recomendar ao cliente que mantenha o antivírus sempre atualizado (e fazer esse procedimento dentro da empresa). Encomendar auditoria nos equipamentos da empresa para certificar que a fragilidade não é interna. Avaliar a viabilidade de aplicar camadas extras de proteção no email em que o boleto está contido, como certificados digitais e criptografia. Se a empresa tiver recursos, implantar equipes de compliance e de segurança da informação para orientar a escolha de equipamentos, softwares e antivírus mais seguros. Dicas para o cliente identificar o boleto falso e não cair no golpe 1 - Observe o código de barras Verifique se os últimos dígitos do código de barras correspondem ao valor a ser pago. Caso sejam diferentes, o boleto é adulterado. Confira também se os primeiros dígitos do código de barras coincidem com o código do banco emissor. O site da Febraban traz a lista dos códigos dos bancos brasileiros. 2 - Atenção aos dados e aos erros de português Preste atenção se há erros de português na comunicação associada ao envio do boleto - algo comum nos golpes. Observe também se estão corretos dados como o CPF, o nome completo do usuário e o nome da empresa que receberá o pagamento. 3 - Desconfie se a leitura do código de barras dá erro Em alguns boletos fraudados é impossível fazer a leitura digital do código de barras pelo celular. Isso obriga o destinatário a digitar manualmente a numeração, induzindo ao erro. Pode se tratar de uma falha técnica, mas convém redobrar a atenção quando encontrar essa dificuldade. 4 - Emita o boleto diretamente no site da empresa Se o cliente tiver dúvidas sobre a procedência do boleto, é recomendável emitir uma segunda via diretamente no site da empresa. 5 - Evite imprimir os boletos Alguns tipos de bolware atuam no momento em que o documento é preparado para impressão. Por isso, é melhor ler o boleto diretamente na tela do computador, além de ter um programa antivírus instalado no dispositivo. 6 - Cuidado com redes de Wi-Fi públicas É necessário redobrar a atenção quando o boleto é pago por meio de um aparelho conectado a redes públicas de Wi-Fi. Criminosos mais experientes são capazes de interceptar o acesso nessas redes e de adulterar o documento, especialmente no momento do download. Fonte: Serasa PODCAST IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Danielle Serafino, sócia da Opice Blum Advogados Representante de um escritório que há 25 anos atua com direito digital, a advogada relata como o Judiciário tem se portado diante de conflitos entre empresas e clientes mediante fraudes virtuais e descreve boas práticas de segurança da informação para pequenas e médias empresas. Clique e ouça! Ouça episódios anteriores no Podcast do Imobi Aluguel. Notícias da Locação Respiro na locação comercialO julgamento realizado na última terça (8) que manteve a autorização para penhora do imóvel único do fiador na locação comercial trouxe alívio ao ecossistema do aluguel. A maioria dos magistrados do Supremo Tribunal Federal (7 x 4) seguiu o parecer do relator, ministro Alexandre de Moraes, que salientou em seu voto o caráter espontâneo do oferecimento do bem de família em garantia no contrato de aluguel. "Em contrato (...), o fiador oferece não só o seu bem de família, mas também todo o patrimônio que lhe pertence, em garantia de dívida de terceiro, e o faz de livre e espontânea vontade”. Estímulo ao pequeno comércioEm artigo especial para o Imobi Report, o diretor jurídico e sócio da Ibagy Imóveis, Leandro Ibagy, comenta que a decisão do Supremo evitou que o mercado passasse a exigir fiadores com diversos bens ou carregasse seus negócios para as garantias onerosas, criando dificuldade financeira às empresas de menor porte e gerando desestímulo à criação de novos negócios. “Não se trata de regra que visa prestigiar a recuperação de crédito em favor do locador, mas para assegurar acesso à moradia e à prática comercial em favor do locatário, visto que a impossibilidade de constrição do bem único do fiador tornaria quase impossível ao candidato a locação conseguir um garantidor que tivesse em seu patrimônio mais de um imóvel”, afirma Ibagy. Segurança jurídica Já o advogado Diego Amaral, especialista em Direito e Negócios Imobiliários e sócio do escritório Dias & Amaral, comentou que a decisão do STF ratificou os indicativos da própria lei de locação, que já previa essa possibilidade. “Essa decisão pacifica esse entendimento e traz uma maior segurança jurídica para a garantia de recebimento por parte dos locadores de imóveis”, diz, ao lembrar que existem outras formas de se garantir a execução, como o seguro fiança, que afastam a previsão de participação obrigatória do fiador numa relação locatícia. Vendas em baixa locações em altaA locação de imóveis no ABC paulista cresceu 202% em janeiro frente a dezembro, segundo pesquisa do Creci-SP feita com 97 imobiliárias e corretores em seis cidades da região. A forte alta é reflexo da movimentação da alta temporada de locação, que bombou com a volta das aulas presenciais nas universidades, mas também da maior dificuldade para aquisição de imóveis. No mesmo período, as vendas caíram 13% na região. “A queda nas vendas se explica por vários motivos, entre eles a alta dos juros que encareceu as prestações, a persistência do desemprego, a perda de poder aquisitivo e o endividamento das famílias, que foi recorde em fevereiro”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. “O aluguel é o que resta para quem não consegue comprar”, completa. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

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