Onde encontrar dados públicos sobre o mercado imobiliário

Você já deve ter ouvido falar sobre o MLS (Multiple Listing Service) e o seu banco de dados sobre transações de imóveis nos EUA. Embora seja o mais famoso, o país possui vários bancos de dados, tanto públicos quanto privados, que compartilham informações como preços, tempo para comercialização, reformas e tamanho e características dos produtos. Esse nível de transparência facilita o trabalho nas imobiliárias e dos corretores, pois auxilia na precificação das propriedades, agiliza os negócios e dá mais previsibilidade sobre as oportunidades.

Já no Brasil o compartilhamento de dados estratégicos para corretores e imobiliárias ainda está dando seus primeiros passos. No caso da maior cidade do país, São Paulo, a partir de 2022, como parte de uma política de transparência, a Prefeitura passou a divulgar dados de transações imobiliárias em que existe recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No mesmo ano, a Loft firmou um acordo com a Secretaria da Fazenda do município para fazer a doação, trimestral, de informações anonimizadas de imóveis e transações realizadas na capital paulista pela plataforma da empresa. Em 2023, na cidade de Porto Alegre, foi aprovada a Lei da Transparência Imobiliária, primeira do país a comprometer a prefeitura na divulgação dos dados de transações imobiliárias contidas no ITBI. Outros municípios, grandes e pequenos, têm seguido o mesmo caminho. Vale verificar junto à prefeitura de cada cidade se essas informações estão disponíveis.    

Evidentemente, existem muitas diferenças entre o Brasil e os EUA, o que pode despertar ceticismo sobre o sucesso de sistemas aos moldes do MLS em território nacional. No entanto, o acesso facilitado a dados favorece o processo decisório, conforme destaca João Vianna, cofundador da Loft e CoCEO da Invisto, startup brasileira que atua no estado da Flórida. Além disso, não por acaso, instituições como os Sindicatos das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais (Secovis) divulgam relatórios mensais sobre o mercado imobiliário. As pesquisas levantam o número de unidades vendidas, valor geral de venda, unidades lançadas, entre outras que fornecem um panorama que já pode ser utilizado por corretores e imobiliárias.

O registro de imóveis no Brasil

Quando se trata de inteligência sobre transações imobiliárias em solo brasileiro, a certidão de matrícula de imóvel também é uma relevante fonte de dados. No documento é possível encontrar data de construção, endereço, área, alterações estruturais, transações de compra e venda, além de diversas outras informações, que vão desde inventários até ações judiciais.

O presidente do Registro de Imóveis do Brasil (RIB), Ari Álvares Pires Neto, explica que a parte interessada pode requerer os dados por meio do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (Saec). Basta ter o número da matrícula e o nome do proprietário, para que a pesquisa seja feita, ou, caso o solicitante saiba onde o imóvel está situado, ele pode dar entrada no pedido diretamente no Registro de Imóveis da comarca. “Todas as matrículas são públicas e os arquivos podem ser consultados por meio das certidões”, ressalta.

Mas para quem procura informações estatísticas, no site do RIB é possível encontrar está disponível o Portal Estatístico Registral. O banco de dados possibilita acesso a diversos dados, como informes sobre a quantidade de compra e venda de imóveis, adjudicação, incorporação e loteamento, entre vários outros. No portal, também se encontram o mapa do Registro de Imóveis; estatísticas sobre a usucapião extrajudicial; recuperação de crédito; dados sobre atendimento, etc. 

Também há o Mapa Nacional de Transações Imobiliárias, uma ferramenta que integra o portal ONR/Saec. Ele é atualizado diariamente e fornece dados, como o número da matrícula de um imóvel, a localização e informações acerca das áreas de reserva legal, imóveis rurais, Área de Preservação Permanente (APP), áreas de quilombolas, terras públicas, áreas de crédito de carbono, entre outras. “É uma ótima ferramenta para pesquisa e que pode ser uma base forte para tomada de decisões”, afirma.

Transparência e responsabilidade

Pires salienta que existem certas restrições quanto à utilização das informações contidas nas matrículas dos imóveis. Ele afirma que os corretores não podem dar publicidade a determinados dados, pois a função de transmissão ilimitada dessas informações é inerente ao Registro de Imóveis. Um exemplo de limitação de divulgação é a disponibilização do nome do vendedor ou do comprador de um imóvel, com seus dados pessoais, como CPF ou CNPJ, entre outros. “Eles podem ter acesso às matrículas, já que é um bem público, mas não podem divulgá-las”, enfatiza.

Mesmo assim, o acesso aos valores é uma excelente oportunidade para que os corretores possam entender a média das ofertas de uma determinada região ou de imóveis similares e, assim, chegar a uma proposta que seja compatível com as expectativas dos seus clientes e do mercado. Pires acrescenta que o RIB está aberto para sugestões de estatísticas que possam ajudar os corretores nas transações imobiliárias. “O nosso Portal Estatístico Registral possui informações importantes de compra e venda de imóveis em algumas capitais e cidades selecionadas. Inclusive, estamos abertos a receber contribuições externas”, comenta.

Pires destaca que os registros públicos têm como função inerente a publicidade, então é possível ter acesso a todas as informações ocorridas no Brasil nos últimos 100 anos. Trata-se de uma excelente base de dados para pesquisas e tomadas de decisões mais certeiras, como a precificação de imóveis ou a divulgação de valorização mercadológica de uma determinada região. “Essa transparência é o que torna o mercado imobiliário mais justo e legítimo”, conclui.