Benfeitorias podem reduzir impostos na negociação de imóveis

Piscinas e sistemas de energia solar podem contribuir para reduzir impostos sobre lucro na venda de imóveis. É isto que define a Receita Federal, que divulgou orientações sobre a inclusão de despesas no custo de aquisição de imóveis residenciais no final de agosto de 2023.

A Solução de Consulta n. 180, de 16  de agosto de 2023, da RFB, tratou de modo específico de construção de piscina e instalação de sistema de geração própria de energia elétrica. “Foi algo pontual, mas de extrema importância pelo alto custo na instalação”, avalia Guilherme Malta, advogado especialista em infraestrutura do escritório Mota, Kalume Advogados.

Desta forma, os gastos com a construção de uma piscina ou a instalação de um sistema fotovoltaico podem ser adicionados ao custo total do imóvel. Ou seja, no momento de vender a moradia, é possível reduzir impostos e a mordida do Leão sobre o ganho de capital da operação.

Contudo, alguns itens devem ser levados em conta por proprietários, investidores, advogados e imobiliárias.

Declarar benfeitorias é um caminho lícito pagar menos impostos na venda de imóveis

Você já ouviu falar em elisão fiscal? A prática consiste em procurar caminhos legais para pagar menos impostos, o que é considerado lícito e sem qualquer tipo de conflito com a lei. É o oposto de evasão fiscal, quando ocorre crime pelo não pagamento de impostos devidos.

Quando um imóvel é vendido, o governo quer saber se houve lucro nessa venda, o que é mais conhecido como ganho de capital. Se o custo total do imóvel for maior, o ganho de capital será menor na venda, o que pode significar menos impostos a pagar.

Com a definição da Receita Federal relacionada às benfeitorias em imóveis, caso o proprietário declare corretamente as obras realizadas, é possível reduzir impostos devidos ao negociar a residência. 

“Consideremos um cenário em que o custo de aquisição do imóvel foi registrado como R$ 100 mil reais. Suponhamos que o proprietário tenha investido R$ 35 mil na instalação de um sistema de energia e tenha realizado a declaração da benfeitoria perante à Receita Federal. Se, posteriormente, o imóvel for vendido pelo valor de R$ 200 mil reais, o imposto sobre o ganho de capital incidirá somente sobre o valor de R$ 65 mil, levando em consideração o aumento no custo de aquisição do imóvel”, exemplifica Guilherme Malta.

Regras para reduzir impostos com as benfeitorias

O proprietário interessado em pagar menos impostos precisa ficar atento, pois existem algumas normas para incluir as despesas com benfeitorias no custo de aquisição.

“As melhorias, como a piscina ou o sistema de energia, precisam estar conectadas permanentemente à casa. Ou seja, não podem ser retiradas facilmente. Se essas melhorias podem ser removidas, a remoção não pode danificar a casa ou destruir as melhorias”, destaca Malta.

De acordo com o advogado, é necessário ter documentos que provem o quanto foi investido nessas melhorias. Estes gastos também precisam ser informados na  declaração de Imposto de Renda.

“É importante que o declarante esteja ciente de que a Receita Federal exige comprovação das melhorias realizadas. Portanto, é necessário apresentar a documentação adequada e verídica na Declaração de Ajuste Anual para respaldar as informações prestadas”, pontua. 

A regra para benfeitorias se aplica somente a investimentos robustos, como a piscina e o sistema fotovoltaico?

Não. Por serem itens de gasto importante, a orientação recente da Receita Federal jogou luz sobre o tema em relação a estes itens em específico, já que possuem características bastante próprias.

Porém, podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, gastos variados, como construção, ampliação e reforma, pinturas, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes, entre outros.

Em todos os casos, é necessário guardar comprovantes e recibos que atestem os custos.

Locadores podem ter outras vantagens no pagamento de impostos

Além da redução de tributos sobre o ganho de capital na venda, há outros pontos de atenção tradicionalmente lembrados para que os proprietários de imóveis abatam impostos devidos.

O contribuinte que recebeu aluguéis de imóvel e for o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, do IPTU e da taxa de administração (para a imobiliária), deve abatê-las do valor do aluguel na hora de declarar seu imposto de renda. Ou seja,  só deverá ser lançada na declaração a diferença entre os aluguéis e essas despesas.