News do Imobi: Aluguéis e multifamily podem crescer muito mais no Brasil

Especialistas reunidos pelo jornal O Estado de S.Paulo e pelo Secovi-SP apresentaram as suas impressões sobre o mercado imobiliário, em evento realizado na semana passada. A avaliação de empresários, economistas e outros profissionais é que o setor deve fechar 2024 com números muito positivos, embora o cenário deva ser mais desafiador em 2025. Em relação ao segmento de aluguéis e ao modelo multifamily, o país apresenta grande potencial para crescimento. 

Para 2025, o setor deve enfrentar um cenário de juros altos, dificuldade para obter crédito imobiliário e aumento dos custos da construção, principalmente em função da escassez de mão de obra. Sobre a insuficiência dos recursos provenientes da poupança, a vice-presidente de habitação da Caixa, Inês Magalhães, mencionou a diminuição do depósito compulsório exigido pelo Banco Central (BC) como parte da solução.

Uma redução de 5% liberaria R$ 40 bilhões para o mercado. “A medida que poderia ter o impacto mais rápido seria a redução do compulsório”, reforçou Inês. Outros debates em curso dizem respeito à atração de investidores institucionais para o setor habitacional, como os fundos de pensão, e à captação de recursos por meio de fundos verdes. 

A diretora de risco e governança da Lello Imóveis, Moira Toledo, destacou a oportunidade relacionada ao segmento de locação. “Atualmente, apenas 20% das necessidades habitacionais do país são atendidas por meio da locação, enquanto em países como a Suíça esse índice chega a 50%, demonstrando o potencial inexplorado desse mercado no Brasil”, disse. Ela ainda citou a centralidade da locação como renda complementar e lembrou que a reforma tributária pode penalizar esse mercado com o aumento de 136% na alíquota devida. 

Já o vice-presidente sênior de investimentos da Brookfield, André Lucarelli, ressaltou o potencial no Brasil para o aluguel no modelo multifamiliar – quando todas as unidades de um edifício são destinadas para locação. Enquanto nos EUA, esse modelo representa 90% dos aluguéis, por aqui esse número é estimado em 1%. A Brookfield mantém no Brasil quase 30 projetos, com 5,7 mil unidades. 

O programa Minha Casa, Minha Vida foi outro destaque no evento. Segundo o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, o impacto gerado pelo programa nos últimos 15 anos é inegável, considerando a entrega de 7 milhões de unidades. Ele ponderou que o orçamento do FGTS deve limitar o crescimento do programa em 2025. O fundador e presidente do conselho de administração da MRV e do Banco Inter, Rubens Menin, também presente no evento, criticou o chamado saque-aniversário, que contribui para a diminuição do valor do fundo destinado à habitação. Em entrevista à Folha de S.Paulo, o diretor-presidente da Direcional, Ricardo Gontijo, compartilhou dessa opinião, destacando que a habitação tem sido preterida. 

Vendas e Locação

SBPE atinge R$ 18 bi em outubro. Os financiamentos com recursos SBPE alcançaram R$ 18,04 bilhões em outubro, crescimento de quase 63% sobre o mesmo período de 2023 e de 2,4% na comparação com setembro. Os dados são da Abecip. Nas modalidades de aquisição e construção, foram financiados 55,5 mil imóveis no mês considerado, aumento de 54,8% sobre 2023, mas redução de 4,9% em relação a setembro. Também foram divulgados dados do Banco Central sobre a concessão de crédito imobiliário pelas instituições financeiras. Segundo a autoridade, as concessões de crédito para o setor fecharam o mês de outubro em R$ 19,4 bilhões, queda de 5,8% no comparativo com setembro. De acordo com o BC, o resultado é puxado por um recuo no financiamento de taxas reguladas (-8,1%). 

Reforma tributária deve avançar nesta semana. O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, e o relator da reforma tributária no Senado, Eduardo Braga, devem se reunir nesta semana para tratar sobre o projeto. A previsão é que a matéria seja votada na CCJ nesta quinta-feira (05/12). O secretário extraordinário do Ministério da Fazenda, Bernard Appy, participou do 99º ENIC, realizado pela CBIC semana passada. Appy disse que a reforma trará, sim, neutralidade ao setor. “Para imóvel novo, que é relevante para atender déficit habitacional, com certeza absoluta vai haver redução da tributação em relação ao que é cobrado hoje no aluguel, por causa da recuperação da alíquota. Agora (pela reforma) recupero 100% do imposto incidente na aquisição do imóvel que vou alugar”, defendeu.

84% pagariam mais por recursos tecnológicos. Conforme a pesquisa a Experiência dos Inquilinos 2024, desenvolvida pela Capterra, 76% dos inquilinos vivendo em propriedades com presença de algum recurso tecnológico estão satisfeitos com a locação. Além disso, 84% pagariam um valor superior por aluguéis com mais recursos tecnológicos. A analista sênior da Capterra, Marcela Gava, observa que o fato de os inquilinos brasileiros serem entusiastas das tecnologias representa. ao mesmo tempo, uma oportunidade e um desafio para o setor. 

Seguro específico para imóveis de temporada. A EasyCover, em parceria com a Now Seguros, acaba de lançar um produto inédito e que resolve uma dor frequente para as imobiliárias, administradoras e proprietários que trabalham com esse tipo de locação. Com exceção do AirBnb, as plataformas de hospedagem como Expedia, Booking e Google VR não possuem cobertura ou seguro para os danos, furtos e roubos relacionados à estadia de seus hóspedes. Além dos itens de um seguro residencial tradicional, a EasyCover oferece cobertura para elementos contidos no interior da propriedade, como móveis, TVs e eletrodomésticos. 

Assertividade na definição dos preços. Acertar na definição do preço de um imóvel para locação ou venda é uma das maiores preocupações para os proprietários. Uma pesquisa do QuintoAndar realizada pelo Instituto Datafolha apontou que 33% dos donos dos imóveis relatam essa dificuldade. Eles levam, em média, 29 dias pesquisando para realizar essa definição. A falta de informações e de dados sobre o mercado imobiliário são apontados como o motivo para esse impasse. Os participantes ainda foram questionados sobre a utilização de ferramentas digitais que ajudam no cálculo de preços. Quase 60% dos entrevistados afirmam já ter utilizado um site ou app para esse fim e, destes, 79% afirmam confiar no valor indicado.

Celer em Portugal! 2024 marcou a expansão internacional da Celer, com presença expressiva em Portugal. A decoração virtual da empresa ganhou espaço na nação europeia, gerando um dos maiores contratos da Celer. A parceria foi firmada com a Rede Era – a 1ª rede imobiliária de Portugal, conhecida como a de maior confiança no país. O projeto foi apresentado na convenção anual da Era, em Porto, para mais de 2000 convidados e contou com a presença do CEO da Celer, Guilherme Diamante. Dentre as centenas de imagens para atender as mais de 200 lojas da rede, destaque para a 1ª produção: um palacete em Cascais, o ápice do clássico europeu. “A Era investiu na Celer para acelerar as vendas e em pouco tempo já está percebendo as mudanças. Mas a parceria só está começando e estamos focados em fazer crescer muito mais a utilização dessa ferramenta ”, declarou o Country Manager da Celer na Europa, Sérgio Frade. E não para por aí: em breve, a Celer deve anunciar um outro grande contrato europeu, desta vez na Espanha.

Participação do alto padrão dobra em SP. De acordo com o CEO da Brain, Fábio Araújo, os apartamentos a partir de R$ 2 milhões representavam 3% do mercado antes da pandemia. Atualmente, são quase 6%. Em relação ao VGV, já representam 30%. Ele ressalta que a expansão do segmento está relacionada à busca pelo bem-estar. O diretor de relações com investidores da Lopes, Cyro Naufel, pondera que, 30 anos atrás, um imóvel de alto padrão era grande e bem localizado. Já o sócio-diretor comercial e de marketing da Lindenberg, Arthur Capela, salienta que os projetos dos imóveis de luxo espelham como a sociedade quer viver. Matéria da Folha de S.Paulo destaca que as piscinas, hoje objeto de desejo para a classe C, é item básico em condomínios para os mais ricos. 

Coelho da Fonseca prioriza inovação e colaboração com corretores. A Coelho da Fonseca é uma das imobiliárias mais reconhecidas e admiradas do país, com atuação no segmento de alto padrão na capital paulista e em cidades do interior de São Paulo, além de Miami, Nova Iorque e Paris. Em 2025, a empresa completa 50 anos, ocupando lugar de destaque no setor. O investimento em inovação e na colaboração com corretores têm contribuído para essa relevância. Leia mais! 

O alfaiate do imobiliário. O podcast Modo Avião desta semana é com Gustavo Feola, engenheiro civil e corretor de imóveis com mais de 25 anos de experiência. No episódio, Feola compartilhou histórias fascinantes relacionadas a negociações de terrenos para grandes incorporadoras em São Paulo e na Grande São Paulo. Por esse motivo, o profissional é conhecido como o alfaiate de imobiliário, por realizar verdadeiras costuras para que os empreendimentos saiam do papel. Ele ainda fala sobre estratégias únicas de consolidação de terrenos urbanos; sobre o fator humano em negociações, mesmo em um mercado digitalizado; além de tendências da área.

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Construção e Incorporação

Pacote fiscal derruba incorporadoras. O anúncio do pacote fiscal do Governo Federal, na semana passada, impactou as incorporadoras listadas na bolsa. As ações da MRV chegaram a ir a leilão na mesma tarde da divulgação e encerraram o dia com queda de 14,10%, a R$ 5,30, liderando os resultados negativos do Ibovespa. Outras incorporadoras afetadas foram a Cyrela e a EZTec. Na semana passada, também foi divulgado o  INCC de novembro. Houve alta de 0,44% no mês, ante 0,67% em outubro. Executivos acreditam que essa inflação requer atenção, mas que os custos estão sob controle e têm sido repassados aos clientes. Em entrevista ao Estadão Imóveis, o CEO da Sequóia Properties, Joaquim Rocha Azevedo, ressaltou que a economia não está favorável, mas o setor se mantém resiliente.

Paraíso dos arranha-céus. Reportagem do Fantástico, exibida no último domingo (01/12), mostra como Balneário Camboriú se tornou uma praça favorável à verticalização. Na Avenida Atlântica, de frente para o mar, estão 30 edifícios com mais de 100 metros de altura, 15 com mais de 150 metros e outros 13 que chegam ou até mesmo ultrapassam 200 metros. Na região, o arquiteto e urbanista Márcio Kogan vai assinar um empreendimento de luxo da Blue Heaven. O valor dos apartamentos será de cerca de R$ 18 milhões.

Verticalização acentuada. Ermelino Matarazzo, distrito da Zona Leste de SP, destaca-se pela construção de arranha-céus. Segundo dados do Secovi-SP, a região registrou 53% dos lançamentos nos últimos 12 meses. Já segundo a Loft, o crescimento de vendas entre 2023 e 2024 foi de 38,1%. Também na Zona Leste, Penha vive valorização imobiliária, com 1.220 lançamentos nos últimos 12 meses, também segundo o Secovi-SP. O Zap Imóveis estima o valor do metro quadrado na região em R$ 4.704,00. Já na Zona Sul, a incorporadora Tegra considera o Brooklim a nova fronteira dos empreendimentos de alto padrão. Segundo a empresa, a região promove o encontro perfeito entre a tranquilidade residencial e a praticidade do eixo corporativo de São Paulo.

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Techs

Imóveis tokenizados na planta. A Netspaces, plataforma que atua na criação, transação e gestão de propriedades digitais, inaugurou a comercialização de imóveis tokenizados em fase de incorporação. O primeiro imóvel comercializado dessa forma faz parte do Empreendimento Times Square (LB IN), em Santarém (PA). A tecnologia da empresa, construída sobre blockchain, permite a compra fracionada de unidades, conferindo aos adquirentes direitos como o de recebimento de aluguéis, uso, oferta em garantia, etc. A transação inédita, para aquisição de 2% da propriedade, aconteceu de forma on-line e em menos de três minutos.

Digitalização dos registros de imóveis. A PDtec, empresa do Grupo B3, lançou a PDRegistro, plataforma que digitaliza registros de imóveis no Brasil. A ferramenta interliga agentes financeiros, compradores e cartórios, trazendo modernidade para uma operação que ainda é feita principalmente de forma manual. A B3 também realizou uma parceria com o BC e a Secretaria do Tesouro Nacional, possibilitando que títulos do Tesouro Direto sejam utilizados como garantias em aluguéis e empréstimos, algo inovador para o setor. O serviço chamado TD Garantia busca fomentar o mercado de crédito com uma alternativa seguro para operações financeiras. 

Como a IA está redefinindo a locação. O cofundador e CEO da Plaza, proptech focada em inteligência artificial (IA) para o mercado imobiliário, Julio Viana, destaca que o impacto dessa tecnologia no setor vai muito além do atendimento ao cliente. Ferramentas de IA estão ajudando corretores e imobiliárias em múltiplas etapas do processo, como atendimento, avaliação de preços, criação de mídia personalizada, elaboração e revisão de contratos, coach para corretores, análise de dados de mercado e até mesmo a utilização de home staging virtual. Com isso, os corretores estão se tornando mais produtivos, conseguindo entregar mais valor em menos tempo.

Menos burocracia. A fintech paranaense Makasí, focada no crédito para construtoras, captou R$ 120 milhões em uma parceria com a gestora RBR Asset e pretende triplicar o faturamento em 2025. Em um mercado onde apenas 20% das construtoras conseguem acessar crédito profissional, a startup oferece uma plataforma que automatiza a análise de risco, a gestão de recursos e até mesmo a inspeção de obras nos processos de financiamento.

Estamos de Olho

Invasão de sistema. O Ministério Público do Estado do Paraná acolheu a denúncia por invasão ao CRM da Lokatell Imóveis, de Cascavel (PR). Uma das acusadas é ex-funcionária da imobiliária; as outras duas são a proprietária e a corretora de uma imobiliária concorrente. Com login e senha da diretora e de uma consultora da Lokatell, as acusadas invadiram o sistema da empresa mais de 50 vezes. O Imobi Report produziu uma matéria sobre o caso, revelando que além de invasão de sistema, as acusadas podem responder pelos crimes de associação criminosa, concorrência desleal, falsa identidade e violação de direito autoral.

Construção de condomínio em Lençóis Maranhenses. A Procuradoria do Maranhão solicitou à Justiça a suspensão das obras de um condomínio de lotes localizado a zona de amortecimento do Parque Nacional dos Lençóis Maranhenses. O MPF afirma que a licença ambiental não foi emitida e que a obra representa risco para o ecossistema. Já a CAT Construções, responsável pelo condomínio, afirma que todas as licenças foram emitidas. O terreno de 102 mil m² está a 200 metros do campo de dunas dos Lençóis Maranhenses. Cerca de 90% do terreno está vendido e a terraplanagem já foi concluída. Nesta semana, tramita na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado a votação sobre o projeto de lei que ficou conhecido como PEC das Praias. Se aprovada no plenário, a medida permite a venda de terrenos da União localizados na beira da praia.

Impacto da Braskem no valor dos imóveis de Maceió. A extração de sal gema na região sem os devidos protocolos de segurança ocasionou processos de desocupação, demolição e análise sísmica. Ao todo, 250 hectares urbanos foram desocupados. Mais de 60 mil pessoas foram deslocadas para regiões não afetadas da cidade, que segundo o FipeZap, tiveram aumento de 76% no valor dos imóveis desde 2019. Já nas áreas de risco, a desvalorização dos imóveis foi de até 50%, com o agravante de que as seguradoras estão recusando a cobertura de danos e suspendendo créditos imobiliários.

Benefícios da extrajudicialização. Em artigo de opinião para o Imobi Report, o presidente do RIB (Registro de Imóveis do Brasil), Ari Álvares Pires Neto, defende que a extrajudicialização agiliza processos, reduz custos e fortalece o mercado imobiliário, desafogando o Judiciário. Ainda segundo ele, a extrajudicialização não retira as atribuições do Poder Judiciário, mas se apresenta como uma alternativa para as partes interessadas.

Agenda

CUPOLA Summit 2025: tendências, inovações e estratégias. O evento promovido pela CUPOLA vai antecipar tendências, inovações e estratégias para gestores, funcionários e donos de imobiliárias. O CUPOLA Summit será realizado em Curitiba, entre os dias 15 e 17 de maio. A previsão é reunir cerca de 3 mil profissionais de todas as regiões do Brasil. A 4ª edição do encontro que abre as portas para o futuro do mercado imobiliário conta com patrocínio platinum de Lais e CredAluga e patrocínio ouro de Celer. Além do ingresso tradicional, está disponível para aquisição o ingresso VIP, que permite uma experiência completa no evento. Saiba mais!