Tijolo: moeda forte, ontem, hoje e sempre

Foi intenso o noticiário sobre o que foi denominado como sendo um surpreendente rombo na contabilidade de tradicional empresa varejista, ignorado por (até aqui) respeitável empresa de auditoria e descoberto – ao que se disse – em poucos dias por recém-empossado dirigente, demissionário ato contínuo.

Inúmeras as consequências atuais e futuras das noticiadas “inconsistências contábeis” desconhecidas, esta foi a notícia, a ponto de darem base para que a Justiça sustasse cautelarmente a exigibilidade de todas as obrigações financeiras contratadas com a varejista. Quanto a isso, certamente assistiremos muita discussão e novidades.

O segundo evento com maior carga negativa de janeiro de 2023 (indubitável, o primeiro colocado foi o inconcebível vandalismo – para se dizer pouco – em Brasília) também trouxe preocupações a pequenos e grandes investidores (além dos fornecedores, emprestadores e prestadores de serviços): como ficarão as suas ações após a acentuada queda em Bolsa? Há confiança que justifique investir? Existiria situação assemelhada em mais companhias?

O passado de uma condenaria o futuro de outras? Creio que interessa comparar, sob o prisma da certeza e da segurança, a situação do acionista de uma grande empresa de capital aberto com a de um proprietário de imóvel urbano; ambos são capitalistas que escolhem em que investir. O fazem com total liberdade e crentes de conhecerem razoavelmente o destino de seus capitais.

E devemos ir além dos cálculos de rentabilidade de cada modalidade (cujos bônus nem sempre os pequenos avistam, diga-se já), liquidez imediata, benefícios fiscais concedidos em algumas situações. Tentemos ver o quadro completo, como sempre aconselharam os bons consultores, os “advisers”.

Observo, não se trata aqui de localizar culpados (“quando se dissipa o patrimônio com loucuras, procura-se restaurá-lo com culpas”, disse Tácito [55-120], Roma antiga), nem de lamentar a decisão de investimento, mas de encarar a evidência da sucessão de situações que pedem investigação, que estão fora do conhecimento do singelo acionista (a quem cabe apenas acreditar na administração da sociedade e nos pareceres dos auditores), as comparando com a possibilidade de investir em imóveis, sob o atento e direto controle do investidor, mesmo que assistido (e não substituído) por variados especialistas (o que é sempre bom).

Um aspecto primordial é o do comando, da decisão. Na qualidade de adquirente de imóvel, o investidor decidirá o que lhe aprouver; na qualidade de acionista, dependerá da maioria, no mais das vezes distante. Tão somente como exemplo: compare-se a situação do dono de imóveis no valor de R$ 5 milhões (cerca de formidáveis US$ 1 milhão) com a de um acionista com este mesmo investimento nas Lojas Americanas, cujo capital social subscrito é de R$ 15,44 bilhões, divididos em 909,7 milhões de ações ordinárias, tendo cada uma delas direito a um voto nas deliberações da Assembleia Geral: quanto valeria a opinião de nosso investidor, proprietário respeitável, acionista diminuto?

Já vimos nos jornais o que pode ocorrer numa empresa, o que não significa, é lógico, que vá ocorrer em todas as sociedades.

Vamos, então, ver rapidamente o que ocorre no investimento direto em imóveis, seja quanto ao imóvel destinado à moradia própria, seja àquele destinado à locação. Em qualquer das situações, se trata de “capital”, no rigor da conceituação econômica, e o foco destas notas está na ciência do investidor quanto aos diversos aspectos do seu investimento e na segurança patrimonial, levada ao mínimo a volatilidade: nem se aposta em ganho milionário, nem se admitirá perda desastrosa.

E de início, vamos resgatar que: 1) existem imóveis dos mais variados valores (o tamanho do investimento não impede ninguém de participar desse mercado, como não impede a entrada em Bolsa); 2) o investimento imobiliário tradicionalmente resiste bem à inflação; 3) a tendência costuma ser de valorização dos imóveis; 4) a legislação é bastante protetiva da propriedade e os registros imobiliários outorgam bom grau de segurança na aquisição (em especial após a “lei da concentração na matrícula”); 5) em todo o mundo o investimento imobiliário é compreendido como boa maneira de se proteger e preservar o patrimônio. 

Pois bem. Se o capital for investido em imóvel destinado à locação: a lei nº 8.245 vige há três décadas, é bastante conhecida e respeitada; tornaram-se inquestionáveis os contratos de locação; foi ampliada ao longo do tempo a elasticidade das estipulações, mormente dentre empresários contratantes, vindo a propósito a Declaração de Liberdade Econômica consubstanciada em alteração de nosso Código Civil: as cláusulas valerão; são admitidas legalmente todas as cautelas razoáveis; as garantias locatícias são boas; a locação sem qualquer garantia admite o despejo liminar em caso de inadimplemento; a atualização do valor do aluguel conforme o índice inflacionário eleito entre os interessados (entre eles, diretamente) é certa; a revisão do aluguel para adequação ao valor de mercado é indubitável; as decisões judiciais estão extremamente consolidadas, sendo pontuais as interpretações “fora da curva”; as desavenças podem ser, assim o querendo os interessados (e sem imposição, mormente estatutária) por arbitragem.

E, se o capital for destinado a imóvel para a moradia do proprietário: estará imune às consequências dos maus negócios que ele tenha feito, imune à perseguição pelos credores, desde a edição da Lei nº 8.009/1990 que o deu por “impenhorável e [que] não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais e filhos que sejam seus proprietários e nele residam”.

A proteção ocorrerá, queira-se ou não (devo dizer: a bem da verdade, creio que tornar impenhoráveis esses imóveis, sem qualquer gradação, é retirar do mundo econômico um imenso capital que poderia garantir créditos [como ocorre com o fiador na locação], permitir negócios, gerar renda e crescimento. Mas, a lei esta aí, que seja aplicada!).

Inclusive, a proteção ao “bem de família” tem sido ampliada pela jurisprudência e atualmente é impenhorável o imóvel: 1) único residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a sua renda seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família; 2) que pertencer a sociedade comercial, mas nele residir a família do sócio; 3) pertencente a solteiros, viúvos ou separados ou ainda 4) nos casos de união estável; 5) que sirva de residência das irmãs, da mãe ou da avó do executado, mesmo que lá ele não resida; 6) mesmo que esteja desocupado; 7) ainda em construção; para ficarmos em alguns exemplos. Será improvável alguém perder o seu imóvel residencial, mesmo que dê algum passo enganado em seus negócios. No aspecto ora destacado: o patrimônio não vai virar pó.

Ora, essa certeza de que o patrimônio será defendido, estará imune a riscos, é certamente um diferencial importantíssimo, bastando, para alcançar essa conclusão, comparar a proteção dada ao imóvel residencial do proprietário, com aquela que cerca quaisquer outras aplicações de capital: desde 1990, data da edição da lei de proteção ao bem de família, todos nós vimos muitas empresas e instituições financeiras quebrarem e frustrarem investidores, mas nunca vimos uma residência ser perdida por qualquer devedor, com a ressalva, apenas, daquelas pouquíssimas situações que foram especificadas dentre as exceções legais.

Em suma, é muito recomendável olhar com maior atenção aos investimentos em imóveis, seja para renda, seja para gozo; a segurança jurídica que cobre a propriedade é positiva; os contratos que os objetivam são respeitados.

Sim, sugiro pensarmos no bordão ao qual presto homenagem, tomado como título deste comentário, criado há décadas pelo publicitário Pedro Cesarino: “tijolo, moeda forte, ontem, hoje e sempre”.