Molegolar aposta na construção modular para oferecer mais flexibilidade às incorporadoras na pandemia

Considerada uma das tendências da incorporação para este ano de 2021, principalmente quando se fala em aceleração do ciclo de obras, a construção modular tem ganhado cada vez mais destaque e importância no mercado imobiliário. Não é à toa que grandes companhias, como Tecnisa e Vitacon, estão apostando na construção modular em novos projetos. Com isso, os olhares também se voltam mais a startups que atuam no segmento, como é o caso da Molegolar, de Recife (PE). Na entrevista abaixo, Saulo Filho, CEO da Molegolar, conta detalhes sobre o trabalho da startup, faz análises sobre a construção modular no Brasil e avalia como essa tendência pode contribuir para o mercado durante a pandemia.

Imobi Report: Quando se fala em construção modular, existem duas vertentes dentro desse mesmo conceito. Quais são elas? 

Saulo Filho: Em 99% dos casos, quando se fala em modularidade, refere-se a método construtivo, e não método projetual. Esse método construtivo pode ser uma modulação de formas, de pilares, de colunas estruturais. Já existem muitas construções pré-fabricadas, pré-moldadas, que já vêm moduladas. Já a Molegolar está relacionada a projeto. Na hora em que concebemos os módulos, fazemos projetos de apartamentos pequenos ou grandes. Temos módulos de até quatro quartos, mas que podemos combinar e fazer apartamentos até maiores de cinco dormitórios, por exemplo. 

Imobi: A construção modular vem ganhando cada vez mais espaço no Brasil. Na sua opinião, a que se deve essa expansão do mercado?

Saulo: Eu sempre faço um paralelo com o campeão de xadrez versus um computador, enquanto você está analisando x possibilidades, o computador vai analisar x elevado à enésima potência. A velocidade, a eficiência para isso acontecer é muito maior. E por que isso está acontecendo? Eu atribuiria isso à racionalização de custos. Na hora em que você modula e já sai com o projeto todo planejado, você tem um controle maior e um desperdício menor de materiais. Por exemplo, se você modula a estrutura para receber as vagas de estacionamento, você não vai ter espaços perdidos entre essas vagas, você irá fazer exatamente aquilo que precisa. Com isso, você racionaliza material e, consequentemente, reduz custos e melhora margem.

Acho que é uma tendência sem volta, porque todo mundo está sujeito a altos e baixos na vida, pessoais, financeiros, e você ter flexibilidade de empreendimento é fundamental, não só ao longo da vida dos moradores, como também na largada do empreendimento. Muitas vezes, você concebe o empreendimento com base intuitiva, ou até mesmo com pesquisa de mercado, mas na hora de lançar esse produto, algum concorrente pensou na mesma coisa e aí captura uma parte da sua demanda. 

Essa flexibilidade é importante e faz bem, inclusive, para a cidade, para o meio ambiente, porque você expulsa espaços ociosos dentro dos edifícios, uma vez que você consegue reaproveitar aquele imóvel. Se você tem a possibilidade de refazer o layout do seu apartamento para atender novas necessidades do cliente, para que ele continue morando ali, você mantém a cidade mais densa, encurta distâncias de deslocamento e melhora a mobilidade e reduz a produção de CO2 na atmosfera e acaba ganhando tempo também. Isso traz uma dinâmica pra cidade muito interessante. 

Imobi: Mas, então, por que a construção modular demorou pra se tornar tendência aqui no Brasil? 

É importante a gente separar a construção modular do ponto de vista construtivo. Fora do Brasil, a questão da produtividade sempre foi mais latente, incansável, porque o custo de mão de obra é muito elevado. Eles também têm uma solução de funding diferente da nossa. Se a gente não tem funding, não adianta a gente ser tão produtivo, porque você não tem recursos suficientes para materializar toda aquela construção num curto espaço de tempo. Aqui no Brasil, o custo de mão de obra está começando a se descolar do custo de material. Antigamente, era 20%, 30%, mas isso foi aumentando e hoje já é mais da metade. Então, a gente começa a ter que olhar para esse tipo de solução. 

Do ponto de vista projetual, que é onde a Molegolar atua, de fato a gente não tem nenhum exemplo de fora do Brasil. Essa questão de você projetar com módulos que podem se combinar entre si foi algo que surgiu com a Molegolar. É uma tecnologia que nós tivemos o cuidado de patenteá-la. Nós temos umas das maiores empresas do mundo, como a Emaar, em Dubai, a Aldar, em Abu Dhabi, a Related, nos Estados Unidos, a Vence Immobilier, na França, para as quais temos alguns estudos em desenvolvimento. E é uma tecnologia brasileira, criada e patenteada aqui e fora também, que está tentando levar para lá esse conceito. 

Imobi: Poderia nos contar um pouco mais sobre a parceria da Molegolar com a Tecnisa, anunciada recentemente? 

Saulo: Fechamos uma parceria com eles para cinco projetos, visando exclusivamente a eficiência. Modularidade é um assunto que vamos começar a tratar com eles no segundo semestre, mas a forma da gente conceber esses empreendimentos a partir dessa biblioteca digital traz uma eficiência muito grande.  As margens estão cada vez menores, principalmente no Brasil. Com a pandemia, a gente está vendo o INCC disparando. Então, é importante a gente buscar melhorar, recuperar a perda desses aumentos, acho que essa é uma das tendências do ponto de vista construtivo. 

Do ponto de vista projetual, foi uma necessidade que a gente buscou a partir de uma dor que nós mesmos vivemos aqui com a Suassuna Fernandes, em Recife. A gente lançou o primeiro edifício com apartamentos de cinco suítes no final de 2013. Quando chegou 2014, aquele ano já meio pré-crise, Copa do Mundo, eleição, o mercado já dando os primeiros sinais de fadiga, a gente tinha um apartamento que exigia um cheque de R$ 4 milhões para se fechar negócio, e aí nós ficávamos engessados numa oferta estática, para uma demanda que é extremamente dinâmica, porque a vida das pessoas muda, a economia muda, e aí veio a pandemia e mudou tudo mesmo… Acho que essa necessidade que a gente enxergou, lá em 2014 – e criamos a Molegolar por isso – veio pra dar essa flexibilidade, de quebrar essa enrolação de demanda dinâmica e oferta estática que o mercado imobiliário tem.

Imobi: Falando em pandemia, quais foram os principais desejos e necessidades dos consumidores que surgiram nesse período? Como a construção modular pode auxiliar as incorporadoras a entregar, justamente, o que o consumidor está procurando neste momento?

Saulo: A Molegolar realizou um trabalho, durante a quarentena, chamado PandeBuilding. Quando começou a quarentena, a gente viu que, primeiro, os clientes frearam lançamentos e depois começaram a querer revisar esses lançamentos. Foi quando começamos a fazer uma série de lives, com a participação de diversos profissionais do mercado. Ao longo de cinco meses, fizemos 24 lives, com 77 painelistas, não só do setor imobiliário, como de outros setores, por entendermos que essa discussão teria que ser multidisciplinar, que resultaram em cerca de 43 horas de conteúdo. 

Com isso, fomos entendendo melhor os desejos dos consumidores, para então incorporar aos imóveis possibilidades que não existiam antes ou novos usos para espaços que já existiam. A varanda gourmet, por exemplo, já era um equipamento que funcionava de maneira social, mas, com a pandemia, virou uma questão até funcional nos apartamentos, principalmente com o aumento significativo de refeições por aplicativos e se tornou uma necessidade mesmo em empreendimentos menores. 

Outro ponto importante: o home office. Esse também é um componente que você traz pra dentro do apartamento. Essa tendência, junto com áreas de higienização na entrada do apartamento, como local para deixar sapato e higienizar as compras, para fazer uma transição do meio externo para o interno, isso eu acho que vem pra ficar mesmo.

Imobi: Então, o PandeBuilding une, em um mesmo protótipo de edifício anti-Covid, as possibilidades de incorporação para atender os novos desejos dos clientes e também questões de biossegurança? 

Saulo: Exatamente! É a arquitetura de biossegurança. Tem botoeira de elevador por aproximação, uma série de mecanismos de controle de acesso com reconhecimento facial, controle de temperatura, entre outras funcionalidades. Depois que fizemos todas essas lives, a gente resolveu materializar tudo o que tinha sido discutido ali. Então elaboramos um projeto e estamos finalizando um tour virtual, que vai se tornar público, para mostrarmos detalhadamente como essas soluções funcionam, associando-as a outras tecnologias que já existiam e, inclusive, podem ser aplicadas em empreendimentos já existentes.

Imobi: Quais foram os principais resultados que vocês atingiram nesses cinco anos de atuação da Molegolar?

Saulo: A gente já tem dois prédios já construídos, com pessoas morando, e vamos entregar o terceiro em 30 dias. É fundamental passar por todas as etapas do ciclo, para mostrar que o negócio funciona de verdade. Então, nós já superamos essa etapa. O segundo ponto é a questão de funding. Hoje, a Caixa Econômica já financia a Molegolar. Isso é uma validação importante, pois conseguimos convencê-los de que não é um risco para o banco. Por último, tem a questão da expansão dos negócios. Já estamos bem estabelecidos em cidades como Recife e Fortaleza, que criaram um capítulo no seu Plano Diretor, em seu código de edificações, para incentivar o uso da tecnologia Molegolar. Em São Paulo, esse movimento está acontecendo só agora.

Imobi: Como funciona a relação de vocês com as incorporadoras? Quando você fala nessa separação de método projetual e método construtivo, esses projetos que vocês desenvolvem, obrigatoriamente precisam ser construídos por meio da construção modular também, ou não?

Saulo: A Molegolar tem dois modelos de negócio. Agora, com a pandemia, está surgindo um terceiro, uma consultoria de pós-pandemia. A gente tem a questão da modulação para fazermos os produtos com módulos que podem se combinar e, com isso, ampliar o público-alvo e gerar mais argumentos de venda pela flexibilidade. Mas, também temos esse viés da eficiência, afinal, todo prédio tem uma área construída vendável, e uma não vendável, e aquilo não vendável, a gente reduz, mantendo a área de vendas. 

A Molegolar, porém, procura não modificar a tecnologia construtiva do cliente. Nós estamos em um setor extremamente conservador, que não se permite inovar, porque a base da inovação é prototipar, testar, falhar, corrigir e fazer esse ciclo várias vezes, então ninguém quer ser o primeiro a experimentar, todo mundo tem medo de errar, porque errar é muito caro, e isso é algo que atrasa muito as inovações do setor. Desde 2016, estamos abordando o mercado, mas só agora as empresas estão começando a testar de fato as nossas soluções. 

Dependendo do tamanho da construtora, a Molegolar pode fazer uma espécie de degustação. No primeiro momento, as empresas costumam não acreditar na hora que veem, mas, quando a gente mostra tudo na prática, a tendência é a relação se estreitar cada vez mais. A gente diz o seguinte: quem faz um Molegolar nunca fica em um só.