Crédito Real mostra os passos para integrar locação e administração de condomínios

Combinar as operações de locação e de administração de condomínios é um desafio que poucas imobiliárias se dispõem a encarar. As áreas de atuação são distintas, a sinergia não é ampla e há diversos riscos embutidos, inclusive de danos à imagem da empresa. Mas se a parte condominial é feita com excelência, há possibilidades evidentes de ganhos, como a constância do mercado da administração condominial, pouco atingido pela sazonalidade, e principalmente, a possibilidade de captar novos imóveis dentro dos condomínios.

Raras imobiliárias no País atuam há tanto tempo nas duas frentes quanto a Crédito Real. Fundada em 1929, a empresa segue uma espécie de tradição do mercado gaúcho, que concentra diversas imobiliárias com operações robustas tanto na administração de condomínios quanto na locação (e também em vendas), ao lado de players como Auxiliadora Predial, Guarida e Prolar (esta última de Caxias do Sul).

O fenômeno não é visto em outras praças do País, nas quais as empresas, quando tocam administração condominial junto com a locação, normalmente têm grande foco numa das operações e tocam a outra com pequeno investimento. 

Para administrar 1.100 condomínios na capital gaúcha, que concentram 55 mil unidades habitacionais e uma população de 230 mil pessoas, a Crédito Real precisa manter uma estrutura corpulenta. Ela é responsável, por exemplo, pela folha de pagamento de 1.500 funcionários de condomínios, entre inúmeras outras tarefas como assessorar reuniões e eleições do corpo diretivo, gerir contratos de prestação de serviços terceirizados, prestar assessoria trabalhista e tributária, elaborar a previsão orçamentária e a prestação mensal de contas, fazer balanços anuais e dar atendimento pessoal, por telefone e via e-mail a todo esse universo de condôminos.

“A demanda de serviços é enorme. Mantemos até uma área de psicologia comportamental para dar suporte aos funcionários que participam de assembleias de condomínios”, relata o diretor-superintendente da Crédito Real, Carlos Eduardo Ruschel, que, em entrevista ao Imobi Report, relata os desafios da operação conjunta locação + administração condominial.

Imobi Report: Que pontos de atenção um gestor de imobiliária com carteira de locação precisa observar se quiser agregar a operação de administração de condomínios? 

Carlos Eduardo Ruschel: O ponto de atenção são os próprios objetivos de cada negócio, que são distintos, apesar de estarmos falando do mesmo imóvel. Podemos até envolver as mesmas pessoas, mas elas exercem papéis diferentes. Na gestão da locação temos o locador e o locatário, cada um com objetivos específicos. E no caso do condomínio, temos a gestão entre as pessoas, o condômino, o síndico, os conselhos, tudo tem outra conotação. A própria expertise das pessoas que trabalham na locação é diferente das que vão atuar com administração de condomínios. 

Há bastante sinergia entre as áreas pela proximidade, pelo endereço, pela possibilidade de comunicação, mas ao mesmo tempo tem que haver cuidado em relação ao que está se oferecendo ao cliente.  

Imobi Report: O principal objetivo de tocar as duas frentes, sob o ponto de vista do núcleo de locação, é de fato a possibilidade de captar mais imóveis? No caso da Crédito Real, o fluxo de novos imóveis que entram para locação através dos condomínios administrados já compensaria por si só os investimentos no segmento condominial? 

Carlos Eduardo Ruschel: Eu não posso afirmar que [administrar condomínios] teria um benefício de captação. Claro que se eu administro um condomínio eu acabo tendo uma gestão próxima dos imóveis, dos proprietários, e de certa forma posso conseguir a captação da locação. Mas ao mesmo tempo a administração de condomínios por si só é uma questão conflituosa. Pode ser uma faca de dois gumes. Pode ser criada uma situação que não está na mão da administradora, como uma ação do síndico, uma questão legal que tem que ser imposta ao condomínio, e às vezes isso é imputado à administradora, o que pode respingar no outro negócio que não tem nada a ver com isso. Então é preciso ter cuidado para as duas frentes conseguirem puxar para o benefício dos três participantes dessa operação. 

E no caso da Crédito Real, havendo uma estrutura de retaguarda capaz de suprir a proposta de valor, claro que traz um benefício de sinergia sim e paga um eventual investimento. Mas não se pode imaginar que uma administração de condomínios vai conseguir fazer uma locação ou que a locação vai conseguir fazer condomínios. São negócios bastante distintos e que requerem uma expertise individualizada, principalmente na questão de legislação e na forma de atendimento. Na parte de condomínios há a necessidade de conhecimento bastante extenso, na relação entre pessoas, nas obrigações condominiais, na questão de administração propriamente dita, na parte financeira, o que não tem na locação em si, que apesar de ter sua complexidade não tem a mesma extensão. 

Imobi Report: Que ajustes a empresa pode fazer para otimizar as equipes e aproveitar ao máximo a sinergia entre as operações? 

Carlos Eduardo Ruschel: Começa na parte de sistemas, eles têm que falar entre si ou ser o mesmo, para que se trate o cliente como único, enxergando o condômino e o locatário como sendo a mesma pessoa, e com isso poder fazer o atendimento mais completo. Isso é crucial. 

O segundo ponto é o treinamento e qualificação das pessoas. O mercado imobiliário, tanto na administração de imóveis quanto na parte de condomínios, vem subindo a régua no que diz respeito ao atendimento e ao cumprimento de regras legais e também na atenção ao cliente, no tempo de resposta, e isso faz com que a gente precise ter uma equipe cada vez mais preparada. 

E a própria evolução tecnológica tem exigido das administradoras de imóveis e de condomínios uma adaptação às novas formas de gestão e às novas ferramentas para que possam prestar um serviço adequado. 

Imobi Report: Essa operação casada entre administração de condomínios e locação não é tão difundida assim no Brasil. Inclusive há regiões em que ela praticamente inexiste, como no Nordeste. Mas no Rio Grande do Sul, ao contrário, ela é bastante usual e até uma tradição. Que características do mercado gaúcho levaram a essa situação? 

Carlos Eduardo Ruschel: Não sei se é uma característica especificamente gaúcha, mas há uma questão forte em relação à confiança. Proprietários que eventualmente queiram deixar os imóveis com uma imobiliária já deixam para administrar o condomínio, e com isso procuram alguém que possa suprir as duas necessidades. Acho que o embrião é esse.

Temos situações aqui na Crédito Real em que administramos o prédio inteiro de locação, temos o síndico profissional e ainda fazemos toda a administração do condomínio e a parte de funcionários. É quase uma terceirização do prédio. É um telefone só para ligar, é a mesma pessoa para pedir algo. Aqui no Rio Grande do Sul realmente há administradoras com carteiras de condomínios e de locações que têm porte razoável e que precisam ter uma retaguarda adequada para suprir essas duas frentes.

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