STJ: Autorização de cônjuge para ser fiador é sempre obrigatória; o que dizem especialistas

A decisão desta terça-feira (26) da quarta turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de que é necessária a autorização do cônjuge para ser fiador, trouxe à tona uma discussão antiga e um alerta importante para imobiliárias e proprietários de imóveis. Isso porque, no caso de a regra não ser cumprida, a fiança pode acabar sendo inválida.

O caso específico se deu por conta de um correntista que teve valores penhorados em sua conta bancária, em razão de execução movida contra sua esposa na condição de fiadora de um contrato de aluguel da própria empresa. Por meio de embargos de terceiro, ele questionou a penhora e alegou que não autorizou a mulher a prestar fiança, como exige a lei.

Segundo o colegiado, o fato de o fiador prestar a fiança na condição de comerciante ou empresário é irrelevante, pois deve prevalecer a proteção à segurança econômica familiar. Isso significa que mesmo sendo titular da empresa locatária, a pessoa deve ter autorização do cônjuge para prestar fiança locatícia.

O relator do recurso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, observou que a necessidade de outorga conjugal para o contrato de fiança é uma regra geral, prevista no artigo 1.647, inciso III, do Código Civil. Segundo ele, o que se discute no caso é se o cônjuge, no exercício de atividade comercial, está dispensado dessa autorização.

Para o magistrado, a interpretação do modelo da fiança e de seus efeitos leva à conclusão de que a falta de autorização conjugal pode provocar a anulação do negócio por iniciativa do outro cônjuge, independentemente da qualidade de empresário do fiador, porque, embora possa prejudicar o dinamismo das relações comerciais, essa autorização é exigida pela legislação civil para proteger o patrimônio comum do casal.

Permitir que se preste fiança sem a outorga conjugal pode conduzir à alienação forçada dos imóveis do casal, independentemente da anuência e até mesmo do conhecimento do outro cônjuge, apontou o relator ao negar provimento ao recurso.

Alerta importante

Este caso específico julgado pelo STJ reforça um alerta importante a todos os outros casos, para qualquer fim de aluguel, comerciais ou residenciais. Rodrigo Elorza, responsável por riscos financeiros da Porto Seguro, explica que o fato de existir uma relação com terceiro, que é o matrimônio, tem que ser sempre um ponto de atenção. 

“No Brasil, em geral, a maioria das relações é comunhão parcial de bens, em que corre o risco de existir um imóvel pré-relação, sem a existência do cônjuge. Isso só reforça o que está no Código Civil, de que é obrigatória a anuência do cônjuge no momento de constituição de um fiador, caso contrário esse processo pode ser considerado nulo”. 

Elorza observa que o STJ reitera, com essa decisão, que a não autorização conjugal pode anular o negócio por iniciativa do outro cônjuge. “Ou seja, se a imobiliária tem dúvida se aquela pessoa pode ser ou não o fiador, ela precisa buscar informações se é casado e qual o regime de comunhão de bens. E, independente do regime, consultar um advogado para ser bem assessorado”. 

Da mesma forma, Denise Vieira, advogada especialista em locação e consultora da CUPOLA, reforça o alerta. “Quando se presta a fiança e isso atinge o patrimônio do casal, existe uma proteção maior que é a proteção do patrimônio comum. No caso, a pessoa pode perder o patrimônio sem ter assinado a garantia, sem conhecimento de nada, porque não assinou o contrato de fiança”. 

Denise reforça que não dá para assinar um contrato de fiança na locação sem a autorização do cônjuge. “Ainda que essa locação seja de uma pessoa jurídica e a garantia seja de um dos sócios para exercer a atividade econômica. Isso vale para qualquer tipo de contrato de locação”. 

Buscar outras opções 

Conforme ambos os especialistas consultados pelo Imobi Report, a decisão do STJ permite que as imobiliárias repensem sobre quais garantias utilizam para suas locações. Ou seja, qual oferece a maior segurança não só para a imobiliária, mas também para o proprietário. 

“Quando você não recebe um aluguel e possui um fiador como garantia, a única alternativa para receber a dívida é do fiador. Se há algum risco envolvido, você está numa incerteza total. A grande oportunidade que essa discussão traz é olhar para as garantias que trazem total segurança como o seguro-fiança, na qual não existe qualquer tipo de pegadinha”, opina Rodrigo Elorza. 

O fiador, além de ser bastante arriscado como essas ações do STJ têm mostrado, é uma garantia burocrática – o que amplia os olhares para outras opções.

“Todo cenário adverso gera oportunidade de reconhecer oportunidades e o mercado imobiliário vem tendo isso desde o começo da pandemia. Quais garantias vão garantir um processo longo de inadimplência? Ou, num cenário mais complexo, em que porventura o despejo para de existir por uma questão de saúde global? Esses últimos anos têm provocado esse questionamento nas imobiliárias sobre o quão seguros estão com as garantias que estão usando. Esse parecer do STJ só reforça essa discussão”, conclui Elorza. 

Denise Vieira ressalta que as garantias pagas acabam sendo mais fáceis e mais seguras para ambos os lados. “Elas têm menos formalidades e podem ter mais segurança, no sentido de que você tem uma empresa que tem um lastro patrimonial e vai oferecer maior segurança. O seguro-fiança é uma das modalidades, mas também os fiadores profissionais, que são empresas que atuam como fiadores”. 

Se a opção for o fiador?

O mercado mudou muito e o próprio STJ reconhece que a fiança é classificada como medida de reforço de garantia pessoal, não garantia real, ou seja, é virtualmente uma pessoa garantindo um risco. Isso por muito tempo foi muito válido, porque o mercado entendia que as outras garantias eram complexas, mas isso mudou drasticamente. 

Hoje os processos são diferentes, os custos são inferiores, o que gera o momento de ampliar o conhecimento sobre essas ferramentas e processos alternativos. Também faz as imobiliárias pensarem sobre o modo de oferecer essas garantias em suas locações, embutindo o seguro no valor do aluguel, por exemplo. 

Ao pensar sobre a opção do fiador, é importante antes de tudo se atentar a algumas perguntas básicas que a própria imobiliária pode fazer: O fiador é uma boa alternativa? É a mais segura? A mais ágil? A mais atrativa atualmente para os meus inquilinos? 

Denise Vieira, que já foi dona de imobiliária, reforça que o fiador tem perdido espaço por causa da instabilidade. Mas destaca que, se ainda for uma opção dentro da realidade da imobiliária, algumas dicas precisam ser seguidas para evitar a perda da garantia:

• Tenha uma análise de crédito do fiador. Saiba da renda, o lastro patrimonial desse fiador, entender até mesmo a profissão dele, porque dependendo disso, essa pessoa pode se preocupar mais com o pagamento da dívida e assim evitar uma restrição em nome dela. 
• Veja qual é a relação de proximidade entre fiador e inquilino. 
• O estado civil é muito importante: peça o documento de estado civil atualizado, faça uma investigação. Veja se não pode ser uma carteira de identidade antiga e a pessoa já estar casada atualmente. 
• Se for casado(a), além de pegar a assinatura, faça análise de crédito do cônjuge também.